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Detrazioni fiscali per la trasformazione del territorio, quando sono ammesse?

In quale caso si può fruire dell’imposta di registro in misura fissa e dell'esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali?

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Continua, incessantemente, l’attività dell’Agenzia delle Entrate per chiarire se (e in che misura) gli atti preordinati alla trasformazione del territorio possano usufruire delle agevolazioni fiscali.

Su istanza di un privato, infatti, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’atto di trasferimento in esecuzione di una Convenzione urbanistica, preordinata alla trasformazione del territorio, può fruire dell’imposta di registro in misura fissa e dell’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali, laddove l’atto sia, da un lato, riconducibile alle disposizioni della legge n. 10/1977 (cd. legge Bucalossi) e, dall’altro, propedeutico alla concretizzazione della finalità trasformativa del territorio.

Detrazioni fiscali per la trasformazione del territorio, quando sono ammesse?

Queste le conclusioni cui giunge la risposta all’interpello n. 76 del 27 febbraio 2020, con il quale sono state fornite delucidazioni sulle agevolazioni riguardanti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio, posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici.

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I riferimenti normativi dell’interpello n. 76/2020

Il percorso seguito dall’Agenzia delle Entrate è così riassumibile. Il testo attualmente vigente dell’art. 20 legge n. 10/1977 stabilisce che l’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale trova applicazione “anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi”.

Questa formulazione, conseguente alle modifiche dell’art. 1, comma 88, legge n. 205/2017, consente di “ampliare la portata applicativa della previsione agevolativa, in quanto la stessa viene di fatto estesa ad atti, compresi quelli attuativi, in precedenza non agevolati, purché gli stessi siano comunque finalizzati alla «trasformazione del territorio» e siano posti in essere sulla base di «accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici»”.

Il caso esaminato

La fattispecie esaminata nell’interpello riguardava la cessione dei terreni sui quali doveva essere realizzato un intervento di trasformazione urbana (nella specie, alloggi con conseguente dotazione di standard ex d.m. 1444/1968 e riordino della viabilità di quartiere) da parte di un soggetto che aveva originariamente stipulato con il Comune una convenzione urbanistica.

In mancanza dei relativi requisiti soggettivi ed oggettivi necessari, peraltro, il medesimo soggetto si era rivolto ad altro soggetto in possesso dei requisiti occorrenti cui era stato, appunto, trasferito il terreno per realizzare l’intervento di cui trattasi. Del resto, la convenzione sottoscritta con il Comune consentiva tale possibilità.

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Le conclusioni dell’interpello n. 76/2020

Ciò ricordato, dopo aver affermato che il tenore dell’atto sottoposto al suo esame (ossia, la convenzione urbanistica) consentiva di “realizzare direttamente ed immediatamente la funzione di trasformazione del territorio”, l’Agenzia delle Entrate conclude per l’applicazione delle agevolazioni fiscali di cui all’art. 20, legge Bucalossi anche agli atti successivi di cessione dei terreni, proprio perché “il trasferimento dei terreni… assume la valenza di un evento negoziale strumentale all’articolazione della trasformazione del territorio” (come già affermato, sotto altro profilo, dalla risoluzione n. 56 del 1° giugno 2015 che viene espressamente richiamata nell’interpello ed è riferita alle imposte indirette applicabili agli atti di redistribuzione di aree tra co-lottizzanti).

In ultima analisi, mentre in un precedente contributo relativo a tematiche simili era stata evidenziata l’esigenza per le PP.AA. di avvalersi di un tributarista per godere delle facilitazioni previste dalla legge, oggi la questione è stata affrontata e risolta in termini più accessibili da parte dell’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 76/2020 relativamente ad una vicenda disciplinata (parrebbe) dalla pregressa legislazione urbanistica toscana.

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I precedenti giurisprudenziali

Le argomentazioni erariali ricalcano, in maniera implicita, quanto affermato dalla giurisprudenza per un’analoga vicenda relativa alla legge urbanistica della Provincia di Balzano.

Secondo la sentenza della Cassazione civile, sezione tributaria, 30 novembre 2018, n. 31016, infatti, le convenzioni provinciali in materia “non hanno natura negoziale ma costituiscono accordi, integrativi o sostitutivi, di provvedimenti amministrativi in relazione all’interesse pubblico alla pianificazione urbanistica, privi della funzione «permutativa» tra prestazione del privato ed azione della pubblica amministrazione: di conseguenza sono assoggettate ad imposta di registro in misura fissa, con esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale, come confermato dall’art. 20, 2° e 3° comma, l. n. 10 del 1977, applicabile a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi e convenzioni tra privati ed enti pubblici”.

Da qui il rigetto del ricorso presentato dall’Agenzia delle Entrate che non aveva ritenuto applicabile il regime di favore sin qui esaminato.

Le ricadute per gli operatori pubblici e privati

In definitiva, l’insegnamento generale che si trae dall’interpello n. 76/2020, sia per la pubblica amministrazione sia per i soggetti interessati alla lottizzazione, è di porre massima attenzione nella formulazione delle clausole negoziali di convenzioni urbanistiche, così che un loro preventivo corretto inquadramento pubblicistico e civilistico consentirà un notevole risparmio nella quantificazione delle imposte per le successive vicende circolatorie dei beni.

articolo di Andrea Ferruti

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