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Detrazioni fiscali edilizia: e se fossero l’occasione per accrescere la sicurezza delle abitazioni?

Ristrutturare casa può essere un ottimo modo per "revisionarla" e prendere coscienza della sua vulnerabilità strutturale

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Le detrazioni fiscali offerte in questi anni per gli interventi di ristrutturazione hanno rappresentato un buon volano per l’edilizia, incentivando molti cittadini e soggetti privati a intraprendere interventi edilizi oramai necessari, considerata la vetustà e la scarsa manutenzione che caratterizza in media il patrimonio edilizio italiano.

L’incentivo fiscale offerto dallo Stato rappresenta pertanto un’occasione importante per fare “il tagliando” o, meglio ancora, “la revisione” alla propria abitazione.

In questo articolo si vuole offrire qualche riflessione per meglio programmare gli interventi di riqualificazione edilizia, in modo da sfruttare al meglio le detrazioni fiscali, quale unico strumento a disposizione del cittadino privato per migliorare efficacemente la sicurezza del suo edificio, insieme al suo efficientamento energetico.

Detrazioni fiscali edilizia come occasione per accrescere la sicurezza della propria abitazione

I bonus fiscali, nati inizialmente solo per la ristrutturazione edilizia, si sono progressivamente allargati al campo della coibentazione ed efficientamento energetico (>> ecobonus) e, solo negli ultimissimi anni a seguito dei recenti eventi sismici, anche al miglioramentio sismico del fabbricato (>> sismabonus). Con livelli di detrazione diversificati, ma comunque tutti molto interessanti dal punto di vista fiscale.

La manutenzione straordinaria di una facciata, per fare un esempio, può rappresentare non solo l’occasione di ridare decoro all’immobile, ma soprattutto di metterlo in sicurezza per l’incolumità pubblica, rimuovendo i rischi derivanti da pericolosi elementi in fase di distacco provenienti dal degrado di frontalini, intonaci, pietre, cornicioni. E nello stesso intervento avere anche la possibilità di migliorare l’inerzia termica e la vulnerabilità sismica delle pareti.

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Il risultato atteso negli anni è un ausplicabile miglioramento della qualità e della sicurezza degli immobili privati. Di cui c’è una necessità oramai improcastinabile, sia dal punto di vista dell’incolumità pubblica (vedi i danni e le vittime provocati dai terremoti), sia da quella del risparmio energetico e conseguente miglioramento della qualità ambientale.

Tuttavia spetta ai proprietari dell’immobile la scelta di quali interventi intraprendere per raggiungere determinati obiettivi. Che vorremmo non si riconducessero solo a necessità estetiche, di immediato ritorno economico e di immagine, senza riuscire (o volere) affrontare i veri problemi di sicurezza dell’immobile.

Quali priorità perseguire

Le detrazioni fiscali collegate ai lavori di riqualificazione e ristrutturazione degli immobili privati permettono oggi un ventaglio di soluzioni diversificate. È opportuno farsi consigliare da tecnici con esperienza nel campo dei lavori oggetto dell’intervento preventivato. Al di là degli obiettivi di miglioramento estetico ed energetico del fabbricato, sicuramente giusti e necessari, le detrazioni fiscali dovrebbero essere prima di tutto l’occasione per iniziare ad intraprendere un’analisi delle problematiche presenti “sotto pelle” all’edificio. Siano esse impiantistiche o strutturali. Iniziando proprio da qui.

Il paradosso oggi ricorrente è che il cittadino privato sia subito attratto, per esempio, dal bonus facciate con detrazione fiscale del 90% per ritinteggiare finalmente le vecchie pareti del suo edificio, così da renderlo più bello e migliorare il decoro urbano. Tuttavia, una volta rifinite a nuovo, le facciate dell’edificio non potranno più essere né coibentabili (nelle modalità permesse dai regolamenti edilizi) né indagabili al suo interno, e quindi neppure essere sottoposte ad interventi di miglioramento statico e sismico, incentivati dal sisma bonus.

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Prima di far eseguire lavori di coibentazione o ritinteggiatura, quanti cittadini privati hanno dimostrato interesse ad indagare ed approfondire la sicurezza statica e sismica della propria abitazione? È bene ricordare che la sola analisi della vulnerabilità sismica, eseguita ad opera di un ingegnere esperto ed oggi detraibile al 100%, può già suggerire la convenienza dei primi presidi antisismici.

Catene, controventi o elementi puntuali di connessione degli elementi portanti e secondari, dal costo contenuto e di facile esecuzione durante i lavori già programmati sulle facciate o sulla copertura, possono essere utili a contrastare pericolosi crolli durante l’azione sismica. Forse un investimento nel sismabonus dimostra una decisa priorità rispetto al bonus facciate? La risposta è lasciata alla coscienza del singolo proprietario. Sperando che abbia, nel frattempo, preso coscienza almeno del livello di rischio e di vulnerabilità dell’abitazione in cui vive.

Messa a nudo dello schema strutturale della parete di un edificio condominiale a Torino per comprendere la natura del quadro fessurativo.

Gli interventi di ristrutturazione possono anche nascondere o rinforzare le lesione presenti sul fabbricato. Ma se queste fessure, per esempio, derivassero da cedimenti di fondazione non risolti o da mancanze strutturali non indagate, sebbene il proprietario usufruirà fin da subito delle detrazioni fiscali e di una casa più confortevole e bella, tuttavia, come spesso accade, a breve il quadro fessurativo ritornerà a farsi vivo. Senza aver risolto il problema alla radice.

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In sintesi, il tanto citato bonus facciate, molto appetibile dal punto di vista del risparmio economico e del ritorno immediato di immagine dell’edificio, dovrebbe rappresentare solo l’ultimo step di un processo di riqualificazione edilizia e miglioramento strutturale ed impiantistico del fabbricato. Perché una casa ristrutturata e capace di consumare poca energia, ma con resistenza strutturale ancora scarsa non rappresenta il vero obiettivo di riqualificazione e miglioramento del patrimonio edilizio privato. Bensì soltanto una maschera che non risolve i veri problemi dell’edificio.

Consigli per un efficace investimento economico sulla ristrutturazione edilizia

La sicurezza strutturale ed impiantistica non paga in termini di risparmio economico immediato sui costi di gestione dell’abitazione. Spesso è invisibile e non se ne percepiscono quantitativamente i benefici, anche se protegge gli abitanti dell’immobile e non permette il verificarsi di eventi pericolosi per la loro incolumità. E non è poco.

Al netto del risparmio fiscale derivante dalle detrazioni, spesso il cittadino è portato a dare priorità ad interventi con un ritorno immediato di risparmio ed immagine, quali ad esempio quelli di efficientamento energetico e di restauro che portano ad un miglioramento estetico e di confort dell’immobile, nonché ad un innalzamento del suo valore commerciale. Tutti interventi legittimi e auspicabili che, per quanto proiettati verso un comune obiettivo di ristrutturazione del patrimonio edilizio privato, se non sono stati preceduti da indagini ed interventi “sotto pelle” all’edificio, non risultano sufficienti rapportandoli ad una scala di priorità che abbia come obiettivo primario la messa in sicurezza dello stesso patrimonio edilizio.

Inserimento di presidi antisismici sulla facciata (Bastiglia – MO)

In questo periodo in cui l’opinione pubblica è spesso impegnata ad indignarsi (a ragione) per la scarsa sicurezza delle infrastrutture viarie, occorre tuttavia che la stessa rifletta anche sul grande livello di vulnerabilità che contraddistingue il patrimonio edilizio privato, la cui manutenzione è spesso stata trascurata. E delle conseguenze che ciò comporta, in termini di sicurezza statica, sismica ed impiantistica.

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In un Paese dalle grandi capacità delle scuole di ingegneria e di restauro, risulta ancora oggi inaccettabile l’entità delle perdite di vite umane e dei danni materiali e culturali a cui assistiamo a seguito di eventi sismici, o la frequenza ricorrente di crolli statici per vetustà delle abitazioni private. Lo Stato mette a disposizione dei contribuenti alcuni strumenti fiscali per provvedere con la loro libera iniziativa al miglioramento della sicurezza della propria abitazione.

Spetta al singolo proprietario saperli investire correttamente in opere la cui sequenza di esecuzione sia finalizzata all’obiettivo di prendere prima di tutto coscienza delle vulnerabilità della struttura in cui vive, migliorare la sicurezza del fabbricato e la conseguente salvaguardia delle vite umane, per esempio nei confronti di un terremoto. Probabilmente ciò non porterà ad un risparmio economico nella gestione quotidiana dell’immobile. Ma migliorerà di molto la qualità del patrimonio edilizio e la serenità di chi lo abita tutti i giorni.

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