Cessione di cubatura tra fondi contingui, è legittima?

La giurisprudenza amministrativa ha da tempo chiarito che i fondi oggetto di computo «devono essere contigui, nel senso che, anche qualora non si riscontri la continuità fisica tra tutte le particelle catastali interessate dalla nuova costruzione, sussista pur sempre, comunque, una effettiva e significativa vicinanza tra i fondi asserviti» (TAR Salerno, II, 19.7.2016, n. 1675).

Ma cosa significa in parole povere? Ne avevamo già parlato qui: Cessione di cubatura, i fondi interessati devono essere vicini, dove si affermava che nella cessione di cubatura i fondi interessati devono essere vicini ma non necessariamente adiacenti l’un l’altro.

Questo principio è stato affermato anche dalla Corte di cassazione nella sentenza n. 43253/2019, dove si specificano altri dettagli sulla cessione di cubatura.

Cessione di cubatura, quando è legittima?

La Cassazione specifica che «la legittimità della cessione di cubatura tra fondi non contigui deve escludersi, oltre che nei casi in cui gli stessi siano lontani, oppure esprimano diversi indici di fabbricabilità quando più elevato sia quello del fondo cedente, ovvero abbiano diversa destinazione urbanistica, anche laddove l’atto negoziale abbia consentito di realizzare una assai maggiore volumetria in un terreno paesaggisticamente vincolato».

Su cosa si basa il ricorso?

I ricorrenti avevano basato il loro ricorso sulla possibilità offerta dallo strumento urbanistico comunale di trasferire oltre il “limite di rispetto” le volumetrie espresse dall’indice di fabbricabilità di fondi che ricadano in particolari aree nelle quali non è consentita l’edificazione per la vicinanza a strade ovvero a zone cimiteriali, disposizioni ritenute applicabili anche al caso, che è quello di specie, di aree contigue agli elettrodotti.

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Cosa ha chiarito la sentenza?

La sentenza ha ribadito che nel caso in cui si ritenesse legittima la “cessione di cubature” fra terreni fra loro distanti, si realizzerebbe in pratica da una parte una situazione di “affollamento edilizio” in determinate zone (quelle dove sono ubicati i fondi cessionari), dall’altra di carenza (dove sono situati i terreni cedenti), con evidente pregiudizio per l’attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici.

In pratica, citando le parole della Cassazione «va richiamata l’attenzione sul significativo dato fattuale, più volte correttamente valorizzato dalla giurisprudenza amministrativa, dell’assenza del necessario requisito della “contiguità” dei fondi, intesa nel senso che gli stessi, anche in assenza di continuità fisica tra tutte le particelle catastali interessate dalla nuova costruzione, devono pur sempre essere caratterizzati da una effettiva e significativa vicinanza».

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