L’estetica di un edificio è identificata come decoro architettonico per gli addetti ai lavori. In realtà poi, come sappiamo, fra i condomini spesso il decoro è il concetto più relativo che si possa immaginare. Tante sono le situazioni che si vengono a creare nei contesti condominiali, nelle parti comuni di edifici che spesso sono associate a “proprietà privata” e in questa visione distorta sono oggetto di interventi non opportuni, beni o parti condominiali su cui si pensa di poter installare, modificare e dare forma e sostanza secondo dei propri canoni e specifiche esigenze a carattere personale.
Quando questo accade non è tutto rose e fiori, spesso non basta poi il regolamento condominale a fermare le azioni messe in atto o il buon agire degli amministratori a sedare gli animi e venirne a capo.
È quello che è successo di recente in un condominio dove la proprietaria di un appartamento è dovuta ricorrere sino alla Cassazione per vedere riconosciuti i propri diritti e apprendere che il singolo condomino per il “bene comune” può agire a tutela del decoro architettonico dell’edificio stante in un condominio.
Decoro architettonico: cosa significa?
Per comprendere di cosa parliamo è opportuno fare un passo indietro e individuare alcuni concetti fondamentali in materia di cambiamenti, modifiche e innovazioni. Nello specifico il Codice Civile non definisce il concetto di decoro architettonico in modo specifico, ma evidenzia semplicemente che le innovazioni descritte all’articolo 1120 C.C. non possono alterarlo, difatti, <<vieta che le innovazioni, ancorché migliorative e accrescitive del valore del fabbricato, possono recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dello stesso, alternarne il decoro architettonico o rendere talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino>>.
Questo divieto non è assoluto, tanto che l’unanimità di voto può apportare modifiche al decoro di uno stabile, ma è importante sapere che l’eventuale violazione del decoro architettonico, in ogni caso può comportare un’azione di difesa che può essere esercitata sia dall’amministratore che dal singolo condomino autonomamente, impugnando la delibera assembleare, ai sensi dell’art. 1137 del C.C.
Come si può ben intuire non è tutto rosa e fiori se il decoro subisce interventi abusivi o pregiudizievoli ovvero diversi da quelli ammessi dal regolamento di condominio.
Di recente, difatti come accennavamo, la Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 5 novembre 2019, n. 28465 ha avuto modo di esprimersi proprio in materia di condominio e di decoro, stabilendo che l’aspetto architettonico può anche essere stabilito dal relativo regolamento eppure il singolo condomino è legittimato ad agire agisca in giudizio a tutela della cosa comune.
È stata avvalorata ancora una volta la distinzione della nozione di aspetto architettonico dal concetto di decoro architettonico, riconoscendo il valore di “bene comune” e, come tale, legittimando l’autonomia privata alla tutela della stessa e, dunque, la facoltà di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell’interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti comuni o di loro esclusiva proprietà.
Inoltre, la Cassazione ha individuato quale strumento idoneo a definire il perimetro in cui circoscrivere le azioni afferenti il decoro architettonico, in misura anche più rigorosa di quella civilistica, sino a imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica e all’aspetto generale dell’edificio; nonché affermare che in esso si possa derogare alle disposizioni dell’art. 1102 del Codice Civile.
L’Ordinanza della Cassazione 28465/2019
Il caso
Il contenzioso su cui si è espressa la Cassazione nell’ordinanza n. 28465/2019 riguarda la seguente vicenda. La proprietaria di un appartamento che insiste in uno stabile condominiale porta in tribunale alcuni condomini, per l’uso, da parte dei singoli condomini, del bene comune. Nello specifico va in giudizio per richiedere la rimozione della struttura in legno e del casotto realizzati su due lati del “porticato”, infissi nel cornicione e ai pilastri del fabbricato.
La signora a sostegno della condanna alla rimozione richiesta ha portato come motivazione quella riguardante la violazione di tali opere all’articolo 1102, comma 2 del Codice Civile “Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso“. Inoltre, a sostegno delle motivazioni addotte la proprietaria fa riferimento all’espresso divieto di apportare qualsiasi modifica alle parti esterne o nelle zone comuni dell’edificio che alterano l’aspetto architettonico dell’immobile, sancito nel regolamento di condominio.
Da parte loro, invece, i condòmini sotto accusa richiedevano la rimozione delle grate messe dalla condòmina che aveva avviato la causa.
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La sentenza
La Cassazione ha confermato la sentenza d’appello che nello specifico condannava tutti alla rimozione dei manufatti sopracitati; inoltre, afferma che le modifiche apportate da uno dei condomini violavano il regolamento di condominio, e inficiavano il decoro architettonico dell’edificio essendo abusive e pregiudizievoli e, come tali, legittimavano l’azione in giudizio del singolo condomino a tutela della cosa comune.
Vediamo in dettaglio i punti principali emersi nell’ordinanza in commento:
1) Il decoro architettonico caratterizza la fisionomia dell’edificio condominiale e differisce dall’aspetto architettonico. Con riferimento ai condomini occorre distinguere negli edifici le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c., dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 “uso della cosa comune” del C.C., considerando che la differenza ha una valenza sia oggettiva che soggettiva e precisamente:
Sotto il profilo oggettivo
- le innovazioni consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione
- le modificazioni si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nell’articolo 1102 citato, per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa;
Sotto l’aspetto soggettivo
- nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea
- nelle modificazioni rileva l’interesse del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte
Tra l’altro sempre in tema, la Corte di Cassazione (Sez. VI-2 n. 22156/2018) aveva già evidenziato la differenza fra decoro e aspetto architettonico rilevando che il decoro non è correlato alla sola estetica del fabbricato, ma anche alle condizioni di singoli elementi o di singole parti dello stesso e, dunque, in quanto tale differisce dall’aspetto architettonico, la cui nozione è contemplata dall’art. 1127, comma 3 del C.C., quale limite alle sopraelevazioni, in cui si fa riferimento allo stile del fabbricato, all’originaria fisionomia e alle linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore.
Fatta questa precisazione essendo il decoro architettonico è riconosciuto il valore di bene comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., pertanto il suo mantenimento è tutelato indipendentemente dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si vogliono apportare. Pertanto, il singolo condomino può agire in giudizio e contestare l’uso fatto della cosa comune quando risulti lesivo, appunto, del decoro architettonico dell’immobile condominiale.
Si conclude per le motivazioni enunciate che il singolo condòmino è legittimato ad agire in giudizio per la rimozione delle modifiche apportate da altri condòmini allorquando esse si rivelino abusive e pregiudizievoli.
2) Con riferimento al regolamento del condominio la Cassazione stabilisce che essa può contenere:
- il divieto assoluto di apportare qualsiasi modifica alle parti esterne o nelle zone comuni;
- dare del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dal Codice Civile;
- imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica e all’aspetto generale dell’edificio;
- derogare alle disposizioni del Codice Civile.
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Dizionario del Condominio
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Francesco Landolfi | 2019 Maggioli Editore
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