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Trascrizione atto notarile di compravendita immobiliare, perchè è importante?

Un venditore in mala fede vende nello stesso giorno un appartamento a due soggetti diversi stipulando due differenti atti notarili...

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Una recente sentenza della Cassazione Civile, la n. 7680 del 19/03/2019, pone l’accento sull’importanza della trascrizione degli atti sui pubblici registri rendendo opponibile a terzi l’atto dapprima stipulato. Invero, come tutti gli addetti ai lavori ben sanno, un atto notarile di compravendita diventa effettivamente opponibile a terzi, e quindi efficace, solo dopo che è stato trascritto sui pubblici registri, e non nel preciso istante in cui le parti firmano l’atto.

Trascrizione dell’atto notarile di compravendita immobiliare

Come può succedere l’errore?

Ne consegue il più classico degli esempi: un venditore in mala fede che vende nello stesso giorno un appartamento a due soggetti diversi stipulando due differenti atti notarili. Cosa succede? Di chi è l’appartamento? Sarà di proprietà del soggetto acquirente a cui per primo verrà trascritto l’atto notarile.

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In tale ambito, normato dagli articoli 2643 e seguenti del Codice Civile, sono state pronunciate nel tempo numerosissime sentenze, proprio perché, purtroppo, la situazione presa ad esempio in precedenza, detta “conflitto tra titoli”, si è talvolta verificata (vedasi la sentenza della Cassazione 23818 del 21/12/2012 in merito all’onere di dimostrare l’opponibilità del proprio atto stipulato precedentemente ad un secondo atto avente lo stesso oggetto) o perché può succedere che si verifichino degli errori in fase di trascrizione dell’atto. In caso di errori nella trascrizione, la materia è complessa e, sicuramente, in un caso simile, è quanto mai necessaria la cooperazione tra le conoscenze di avvocato e notaio per la buona riuscita del recupero di un immobile trascritto erroneamente.

Cosa fare se l’acquirente è diverso

Ma analizziamo un caso. Se nel presentare una nota di trascrizione all’Ufficio della Pubblicità Immobiliare si è erroneamente indicato un soggetto acquirente differente da quello indicato nell’atto notarile, allora bisogna, per prima cosa, in linea di massima, capire se la trascrizione e l’atto possano ritenersi validi oppure se siano annullabili. Nella sentenza citata in apertura di articolo (Cassazione Civile, n. 7680 del 2019) si chiarisce che se il soggetto indicato come acquirente nella nota di trascrizione esiste e risulta ben riconoscibile e individuabile, allora la nota di trascrizione può ritenersi valida nonostante sia pacifico l’errore avvenuto e malgrado la non corrispondenza fra quanto citato nell’atto e quanto poi trascritto: in tale eventualità l’immobile rimane nella titolarità del soggetto a cui è stato assegnato all’interno della trascrizione.

Se invece il soggetto erroneamente indicato nella trascrizione non è chiaramente individuabile (a causa di generalità errate o magari inserendo un soggetto non esiste neanche), la trascrizione può dirsi nulla poiché sarebbe vana un’eventuale futura ricerca per nominativo sui pubblici registri, come citato nell’articolo 2665 del Codice Civile. Anche l’eventuale correzione dell’errore materiale del bene potrebbe non avere efficacia perché risulterebbe sacrificato chi, esaminando i registri immobiliari, si sia ritrovato a essere proprietario di un bene facendo affidamento alla situazione di libertà presunta del bene stesso (vedasi Cassazione n. 12835 del 6/6/2014).

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In ultimo si ricorda che l’Ufficio della Pubblicità immobiliare (ex Conservatoria) non è responsabile poiché il difetto di trascrizione di un atto non è rilevabile d’ufficio, bensì è il soggetto interessato dall’errore che deve rilevare il difetto e farlo valere in proprio favore.

Per tutti questi motivi è importante che nel momento della stipula di un atto si chieda al notaio rogante la massima premura in termini di rapidità e precisione della trascrizione dell’atto, in quanto si può dire che in termini di legge sia quasi più importante la trascrizione stessa che non l’atto in sé, pur tenendo presente che tramite la trascrizione telematica (obbligatoria ormai da più di dieci anni), molti di questi errori sono più facilmente evitabili grazie ai controlli dei sistemi informatizzati.


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