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Parcheggi condominiali insufficienti: cosa fare?

Quali vincoli esistono tra l’appartamento e il parcheggio? Possono essere venduti separatamente? Chiariamo questi punti (anche per più serenamente!)

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Tema ostico quello dei parcheggi condominiali, molto spesso causa di piccoli o grandi diverbi: spesso sono insufficienti (magari perché i proprietari possiedono più automobili).

Le tipologie più frequenti sono i box chiusi privati (garage di proprietà esclusiva), i posti auto delimitati da strisce, e i posti auto non espressamente attribuiti (usati in modo indistinto e promiscuo dai condomini), e sono tutti regolamentati dalla stessa disciplina.

Qualsiasi sia la struttura o la tipologia dei posti auto, tutti rientrano nella stessa problematica e sono regolati dalla stessa disciplina (salvo eccezioni particolari). Ma vediamo in dettaglio tutto l’argomento e scopriamo anche se un posto auto, o box, si possa o meno vendere separatamente da un appartamento. E soprattutto cosa fare se i posti auto non bastano per tutti i condomini.

Parcheggi condominiali, quali soluzioni se sono insufficienti?

Fino all’entrata in vigore della c.d. Legge Ponte del 1967, non era obbligatorio costruire edifici con spazi o locali destinati a parcheggio. Per questo, quelli costruiti fino al 1967 sono liberamente trasferibili, anche separatamente dall’appartamento.

È l’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 ad aver inserito l’articolo 41 sexies nella legge urbanistica del 17 agosto 1942, n. 1150: «Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aeree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato ogni venti metri cubi di costruzione». Tale rapporto è stato poi aumentato a un metro quadro di parcheggio ogni dieci metri cubi di costruzione.

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Un appunto: la legge non individua le tipologie di parcheggi, ma afferma soltanto l’obbligatorietà di spazi destinati a parcheggi e stabilisce i metri quadrati da destinare a parcheggio ogni tot metri cubi costruiti.

In pratica, con la Legge Ponte i parcheggi diventano “pertinenziali” agli appartamenti e non è più possibile costruire senza spazi destinati a parcheggio.

Parcheggi condominiali insufficienti, cosa fare?

Se c’è un’area di parcheggio condominiale, questa è di tutti i condomini, che hanno anche l’obbligo di contribuire alle relative spese proporzionalmente al calcolo millesimale. Se sono insufficienti, il condominio può stabilire di lasciare le cose come stanno, in quanto se nessun proprietario lo chiede non deve prendere decisioni, e l’area resterà a beneficio di quanti troveranno posto. Chi ne rimarrà sprovvisto dovrà lasciare l’auto altrove.

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Se invece anche uno solo dei condomini farà richiesta di un regolamento, allora l’assemblea è obbligata a provvedere e a stabilire dei turni. Si stabiliranno allora dei sistemi a rotazione che garantiranno a tutti di usare il cortile ad esempio a giorni alterni.

Come si stabiliscono i turni?

Si può anche ricorrere al calcolo millesimale, ovvero chi ha un appartamento più grande ha diritto a più spazio, ad esempio due posti auto, mentre chi ha un appartamento più piccolo vedrà le proprie priorità messe in secondo piano.

Il tuo posto assegnato è stato occupato. Cosa fare?

La cassazione stabilisce, coerentemente con il codice civile, il divieto di parcheggiare l’auto in uno stallo che spetta ad altri, anche se in quel momento l’avente diritto non lo occupa.

È possibile vendere l’appartamento separatamente dal parcheggio?

Come già accennato, con la legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli), e specificamente l’art. 2 che ha modificato l’art. 41 sexies della L. 17.8.1942 n. 1150, è stata aumentata la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione.

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Particolarmente rilevante è l’art.9 della Legge Tognoli: «I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purchè non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici […] I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli. L’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1° è soggetta ad autorizzazione gratuita».

Cosa cambia con la Legge 28 novembre 2005 n. 246?

Questa legge ha inserito un nuovo comma all’art. 41 sexies sopra citato, stabilendo che «gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse».

In pratica così è consentita la libera circolazione dei posti auto autonomamente dalle unità abitative, e i parcheggi possono essere alienati separatamente dall’appartamento (immodificabile è la destinazione a parcheggio). Ma queste regole riguardano solo i nuovi parcheggi costruiti dopo il 01.12.2005?

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Ricapitoliamo!

– I parcheggi costruiti fino al 1967 sono liberamente trasferibili;
– quelli costruiti tra il 1967 e il 2005 dovranno essere trasferiti insieme all’appartamento (se non sono in soprannumero rispetto i coefficienti di costruzione previsti dalla legge ex Cass. sez. un. 15.06.2005 n. 12793); immodificabile però la destinazione dei locali o spazi a parcheggio;

– i parcheggi costruiti dopo il 2005 possono essere alienati separatamente dall’appartamento; anche in questo caso,immodificabile è loro destinazione a parcheggio;
– è esclusa la separazione dei parcheggi Tognoli dall’immobile dato che la legge del 2005 non la richiama e il testo stesso della Tognoli non risulta modificato. Se ne deduce che i parcheggi Tognoli non sono alienabili separatamente dell’appartamento.

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