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Manutenzione coperture impermeabili: responsabilità e sanzioni, se non la fai

La mancata comunicazione asseverata comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro.

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impermeabilizzazione coperture

Un’ipotesi che può verificarsi nella prassi e che comporta importanti conseguenze è quella di danni per mancata manutenzione dell’impermeabilizzazione del tetto condominiale o del lastrico solare. La regola generale è prevista dall’art. 2051 c.c., secondo cui “Ciascuno è responsabile delle cose che ha in custodia, salvo che non provi il caso fortuito” (nota 1).

Si tratta di una forma di responsabilità oggettiva, conseguenza del nesso che si instaura fra il “custode” (ossia, il soggetto che ha il potere di vigilanza e di controllo sulla cosa) e il bene: in ragione di tale regola, in prima istanza è sempre il condominio a dover rispondere.

Manutenzione coperture impermeabili: responsabilità

Di chi è la responsabilità della mancata manutenzione del tetto condominiale o della terrazza?

Occupandosi di un caso concreto in cui, a seguito della vetustà del tetto e delle mancate azioni di manutenzione (all’interno delle quali possono ben rientrare quelle di impermeabilizzazione) si erano verificate delle infiltrazioni, la Corte di cassazione (Corte di cassazione, sez. VI, ord. 4 aprile 2018, n. 8393) ha riconosciuto la responsabilità del condominio e del proprietario dell’ultimo piano per la mancata attuazione delle opere necessarie a mantenere in buono stato l’impermeabilizzazione del tetto, ripartendo la responsabilità ed il risarcimento del danno in ragione di due terzi in capo al singolo e di un terzo in capo al condominio.

In altre occasioni, occupandosi della terrazza a livello, la Corte (Sent. 25 agosto 2014, n. 18164) ha affermato che la terrazza, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve nei confronti degli appartamenti sottostanti alla medesima funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio: di conseguenza rispondono tutti i condomini dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni che provengono dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione. In tal caso, la ripartizione avviene secondo quanto previsto dall’art. 1126 c.c., ossia due terzi in capo al proprietario esclusivo ed un terzo in capo al condominio.

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Manutenzione delle coperture impermeabili

Manutenzione delle coperture impermeabili

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Anche le Sezioni Unite (Sent. 10 maggio 2016, n. 9449 e n. 3672/1997) hanno avuto di che intervenire in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti. In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti all’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salvo la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Sulla somma sono dovuti anche gli interessi. Sul punto si segnala anche la sentenza 7 gennaio 2014, n. 115, del Tribunale di Milano, sez. X civile, che, oltre a ribadire quanto appena ricordato dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione, ha affermato che, nel caso di infiltrazioni derivanti da mancata manutenzione, l’amministratore del condominio avrebbe dovuto provvedere urgentemente ad eliminare le infiltrazioni, senza necessità di attendere le decisioni dell’assemblea condominiale. Mostrato il caso fortuito – ossia l’evento assolutamente imprevedibile con la diligenza dovuta – va senz’altro riconosciuto il danno da cosa in custodia ai sensi e per gli effetti dell’art. 2051 del codice civile.

Manutenzione coperture impermeabili: sanzioni

Sanzioni per la mancata manutenzione

Si tratta di interventi di manutenzione straordinaria subordinati alla CILA, quindi, secondo quanto previsto dall’art. 6-bis, comma 5, del Testo Unico Edilizia, la mancata comunicazione asseverata comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro, ridotta di due terzi qualora la comunicazione sia effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

(Nota 1) Per esempio, Tribunale Cagliari, sez. II civ., sent. 27 luglio 2015, n. 2485, secondo cui, in tema di infiltrazioni provenienti dall’appartamento superiore, quando sia provata dall’attore – nella controversia avente a oggetto il risarcimento dei danni – la compatibilità dei danni stessi con le suddette infiltrazioni, nonché la riconducibilità dell’evento lesivo all’immobile di proprietà del convenuto, il quale non abbia di mostrato il caso fortuito – ossia l’evento assolutamente imprevedibile con la diligenza dovuta – va senz’altro riconosciuto il danno da cosa in custodia ai sensi e per gli effetti dell’art. 2051 del codice civile.

 


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