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Danni strutturali da cedimento del vespaio in condominio

«Se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio, e la superficie del piano terra, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato. In tale caso, per i danni da cedimento strutturale risponde delle spese il condominio nella sua totalità per le opere di ripristino della proprietà esclusiva che risulti danneggiata.»

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Il caso in esame originava da un cedimento del sottosuolo verificatosi in un condominio, che aveva procurato ingenti danni all’immobile di un condomino al piano terra.

Il proprietario danneggiato impugnava la delibera condominiale con la quale l’assemblea aveva stabilito che la partecipazione del condominio alle spese necessarie per ovviare ai danni fosse dovuta nella misura del 50%.

Vediamo la decisione contenuta nella sentenza n. 18216/2017 Cassazione Civile, pubblicata il 24.07.2017.

Danni strutturali da cedimento del vespaio, cosa ha deciso la Cassazione?

Definizione e funzione del “vespaio”

Il vespaio è una camera d’aria o un vano isolante che separa la superficie di sedime dalla soletta abitabile, e ha la funzione di creare un sistema di isolamento del piano terra dalla umidità ascendente dal sottosuolo.

Il caso oggetto di decisione

Il Tribunale, dopo aver escluso che si trattasse di un cedimento delle fondazioni, accertava che le cause «erano riconducibili al riempimento con materiale limo-argilloso della zona compresa fra le fondazioni e il massetto, sul quale poggiava direttamente la pavimentazione dell’unità immobiliare di proprietà del G.; che, dunque, le lesioni riscontrate erano dovute al cedimento del vespaio posto all’interno dei cordoli in cemento armato di collegamento dei plinti fondazionali, su cui poggiavano le pareti perimetrali, addebitabile ai vuoti nel materiale di riempimento sottostante.»

Ritenendo di proprietà comune condominiale il suolo su cui sorgeva l’edificio, il Tribunale dichiarava la nullità della delibera condominiale impugnata sia per violazione dei criteri di ripartizione delle spese comuni, sia per illecita compromissione del diritto di proprietà esclusiva del condomino danneggiato.

La Corte di Appello adita, escludeva che i danni fossero dovuti a cedimenti strutturali, cioè delle fondazioni, e riteneva che «il cedimento è avvenuto in corrispondenza della pavimentazione e delle tramezzature dell’immobile del G., come conseguenza del cedimento del sottostante materiale di riempimento.»

Richiamata la funzione dei vespaio, consistente nel creare un sistema di isolamento del piano terra dalla umidità ascendente dal sottosuolo, la Corte di Appello ha rilevato che «nella specie tale strato, costituito da materiale di natura limoargillosa, che ha avuto l’effetto di colmare l’alto dislivello compreso tra le fondazioni ed il massetto sottostante la pavimentazione dell’appartamento del G., non può essere compreso tra i beni condominiali di cui all’art. 1117 cod. civ., essendo estraneo al suolo su cui sorge l’edificio, siccome manufatto distinto dalle fondazioni ed al servizio esclusivo dell’unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune».

Il danneggiato proponeva ricorso presso la Corte di Cassazione, che lo accoglie: il ricorrente deduceva che anche il vespaio rientra tra le parti comuni dell’edificio, giacché per suolo su cui sorge l’edificio, con riferimento al quale l’art. 1117 cod. civ. stabilisce una presunzione di comproprietà, deve intendersi quella porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio ed immediatamente la parte infima di esso, e pertanto rientrano in tale nozione la superficie (e tutta l’area sottostante) sulla quale poggia il pavimento del pianterreno e non solo l’area dove sono infisse le fondazioni.

Sempre secondo il ricorrente, la Corte d’appello avrebbe dovuto quindi considerare di proprietà comune anche la sezione di terreno che faceva da base al pavimento del pianterreno, sicché l’inconveniente verificatosi nel materiale di riempimento, causa del danno all’appartamento del ricorrente, avrebbe dovuto essere eliminato ad opera del condominio, afferendo a parti comuni, così come del pari a carico del condominio nella sua totalità dovevano essere le spese per le opere di ripristino dell’appartamento del ricorrente.

Per la Suprema Corte la censura è fondata, e il ricorso veniva accolto.

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Alcuni aspetti esaminati nella decisione

Dagli atti di causa è rimasto accertato che le lesioni riscontrate erano dovute al cedimento del vespaio posto all’interno dei cordoli in cemento armato di collegamento dei plinti fondazionali, su cui poggiavano le pareti perimetrali, addebitabile ai vuoti nel materiale di riempimento sottostante.

Nel riformare la sentenza di primo grado, la Corte di Appello aveva ritenuto che tale strato non potesse essere compreso fra i beni condominiali di cui all’art. 1117 cod. civ., essendo estraneo al suolo sul quale sorge l’edificio, manufatto distinto dalle fondazioni, al servizio esclusivo dell’unità immobiliare al piano terreno.

Ma la Cassazione rileva che così decidendo in, la Corte di Appello si era discostata dal principio, costante nella giurisprudenza della stessa Corte di Cassazione, secondo cui l’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell’edificio, e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all’aerazione e alla coibentazione del fabbricato.

Aveva pertanto errato la Corte d’appello a ritenere il vespaio sottostante alla superficie dell’unità immobiliare al piano terreno come bene di proprietà esclusiva del proprietario del piano terreno e ad escludere che i danni lamentati dal proprietario di tale unità immobiliare causati dal cattivo stato del vespaio non dovessero essere sopportati per l’intero dal condominio.

I principali punti rilevanti nella decisione del caso concreto

Nel caso deciso, il punto principale era la natura comune o esclusiva del vespaio: da tale questione pregiudiziale discendeva il regime di ripartizione delle spese e la sorte della deliberazione assembleare impugnata.

Essendo stato accertato che il vespaio fosse di proprietà comune, la delibera dell’assemblea condominiale è stata dichiarata nulla (quindi senza essere assoggettata al termine di decadenza di 30 gg. per l’impugnazione, previsto per le sole delibere annullabili) per violazione dei criteri di ripartizione delle spese comuni fissati dalla legge e dal regolamento condominiale, e per evidente compressione del diritto di proprietà esclusivo del condomino danneggiato: compressione che, in mancanza del consenso all’unanimità di tutti i condomini, è affetta da nullità.

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Osservazioni

La natura di proprietà esclusiva o comune delle parti in regime di condominio è rilevante anche ai fini del regime di ripartizione delle spese. La natura comune o meno si rileva dall’atto di acquisto della proprietà, dal regolamento condominiale o, in mancanza di diversa indicazione, dalle disposizioni del codice civile (art. 1117).

Altri aspetti da tenere in considerazione

Nell’ambito del condominio, il punto di partenza per affrontare le questioni è sempre il regolamento di condominio, il quale va però analizzato attentamente per verificare che le eventuali previsioni in deroga siano adottate legittimamente, tenendo presente che le compressioni di diritti esclusivi dei condomini necessitano di approvazione all’unanimità.

Disposizioni rilevanti

Qui di seguito alcune disposizioni di riferimento per i casi di danni strutturali.

Codice civile

USUFRUTTO

Art. 1007 – Rovina parziale di edificio accessorio
Le disposizioni dei due articoli precedenti si applicano anche nel caso in cui, per vetustà o caso fortuito, rovini soltanto in parte l’edificio che formava accessorio necessario del fondo soggetto a usufrutto.

Art. 1018 – Perimento dell’edificio
Se l’usufrutto è stabilito sopra un fondo, del quale fa parte un edificio, e questo viene in qualsiasi modo a perire, l’usufruttuario ha diritto di godere dell’area e dei materiali. La stessa disposizione si applica se l’usufrutto è stabilito soltanto sopra un edificio. In tal caso, però, il proprietario, se intende costruire un altro edificio, ha il diritto di occupare l’area e di valersi dei materiali, pagando all’usufruttuario, durante l’usufrutto, gli interessi sulla somma corrispondente al valore dell’area e dei materiali.

Art. 1019 – Perimento di cosa assicurata dall’usufruttuario
Se l’usufruttuario ha provveduto all’assicurazione della cosa o al pagamento dei premi per la cosa già assicurata, l’usufrutto si trasferisce sull’indennità dovuta dall’assicuratore. Se è perito un edificio e il proprietario intende di ricostruirlo con la somma conseguita come indennità, l’usufruttuario non può opporsi. L’usufrutto in questo caso si trasferisce sull’edificio ricostruito. Se però la somma impiegata nella ricostruzione è maggiore di quella spettante in usufrutto, il diritto dell’usufruttuario sul nuovo edificio è limitato in proporzione di quest’ultima.

CONDOMINIO

Art. 1117 – Parti comuni dell’edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Art. 1123 – Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Art. 1120 – Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1122 – Opere su parti di proprietà o uso individuale
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

Art. 1128 – Perimento totale o parziale dell’edificio
Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.

Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.

L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.

Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Art. 1130 – Attribuzioni dell’amministratore
L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

ALTRO 

Art. 1172 – Denunzia di danno temuto
Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l’oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all’autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo.

L’autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali.

Art. 1669 – Rovina e difetti di cose immobili
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Art. 2053 – Rovina di edificio
Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione.


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