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Sblocca Cantieri e distanza tra edifici: regime riscritto in parte

Il delicato tema delle distanze fra edifici dentro allo Sblocca Cantieri: cosa cambia davvero? Che importanza hanno sedime e volume? Quale ruolo assumono Regioni e Province autonome?

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Segnalo ai lettori l’art. 5 (Norme in materia di rigenerazione urbana) del D.L. n. 32/2019 (c.d. Decreto Crescita), convertito con la Legge 14 giugno 2019, n. 55, pubblicata sulla G.U. 17 giugno 2019, n. 140, di notevole importanza per quanto concerne il delicato e dibattuto tema delle distanze fra edifici, e che ha modificato anche il testo dell’art. 2 bis del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001).

Due i punti più interessanti su cui mi soffermo brevemente.

Sblocca Cantieri e distanza tra edifici: i dubbi

In primo luogo, la norma precisa che gli interventi di demolizione e ricostruzione sono sempre consentiti nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo.

Qui si pongono, a mio avviso, almeno due problemi.

E se non c’è coincidenza di sedime e volume?

Il primo è il seguente: se non vi è coincidenza di sedime perché l’edificio da ricostruire è di dimensioni inferiori, la disposizione è comunque applicabile? Secondo la regola generale per cui il più contiene il meno, la risposta dovrebbe essere positiva.

Tale soluzione è coerente, a mio avviso, anche con la finalità di riduzione del consumo di suolo e rigenerazione del patrimonio edilizio esistente (ed infatti, l’incipit dell’art. 5 prevede che “Al fine di concorrere a indurre una drastica riduzione del consumo di suolo e a favorire la rigenerazione del patrimonio edilizio esistente, a incentivare la razionalizzazione di detto patrimonio edilizio, nonché a promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti, nonché di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione, ovvero da rilocalizzare, tenuto conto anche della necessità di favorire lo sviluppo dell’efficienza energetica e delle fonti rinnovabili e di assicurare il miglioramento e l’adeguamento sismico del patrimonio edilizio esistente, anche con interventi di demolizione e ricostruzione: […]”).

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La Legge n. 55 del 14 giugno 2019, di conversione con modifiche del Decreto legge n. 32/2019 (Sblocca Cantieri), è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 92 del 17 giugno 2019.Lo Sblocca Cantieri contiene "Disposizioni urgenti per il rilancio del settore dei contratti pubblici, per...



Distanza tra edifici preesistente

Il secondo problema, invece, riguarda il concetto di distanze legittimamente preesistenti. Tali possono considerarsi, a mio avviso, quelle già dettate dalla legislazione regionale, in attuazione di quanto previsto dall’art. 2 bis del Testo Unico Edilizia, norma che già consente deroghe alle distanze previste dal DM n. 1444/1968.

Ma tali devono considerarsi anche quelle esistenti prima del 1968: in tal senso, ad esempio, si era espresso il Consiglio di Stato, nella sent. n. 4437/2017, secondo cui le norme inderogabili del DM n. 1444/1968 riguardano i nuovi edifici, comprese le sopraelevazioni, costruiti per la prima volta e non gli edifici preesistenti per i quali non avrebbe senso prescrivere distanze diverse. Ciò in quanto i limiti inderogabili di cui all’artico 9 del DM 1444/1968 sono imposti per la nuova pianificazione urbanistica o la revisione del piano e non già per intervenire sull’esistente, specialmente nel caso di singolo edificio.

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Sblocca Cantieri e distanza tra edifici: cosa cambia?

Il ruolo di Regioni e Province Autonome

Il citato art. 2 bis, oggi parzialmente modificato, chiama le Regioni e le Province Autonome di Trento e Bolzano ad introdurre, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al citato DM 2 aprile 1968, n. 1444, nonché sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi, nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali. Tali deroghe sono finalizzate a orientare i Comuni nella definizione di limiti di densità edilizia, altezza e distanza dei fabbricati negli ambiti urbani consolidati del proprio territorio.

Come detto, in realtà, dopo l’introduzione dell’art. 2 bis del Testo Unico Edilizia, avvenuto nel 2013 (con il DL n. 69), alcune Regioni si sono già dotate di disposizioni derogatorie delle distanze minime in edilizia: ad esempio, la Toscana, con la L.R. n. 65/2014, all’art. 140 (rubricato Deroghe al DM n. 1444/1968) ha disposto che “Limitatamente ai casi previsti e disciplinati dal piano operativo, negli interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva e di sostituzione edilizia di cui all’articolo 134, comma 1, lettere h) ed l), relativi ad edifici che presentano legittimamente una distanza inferiore a 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, l’edificio ricostruito può mantenere una distanza inferiore a dieci metri purché non inferiore a quella preesistente” (comma 1).

Quindi cosa cambia? Adesso, il ruolo delle Regioni diventerà ancor più importante per dare concreta attuazioni alle possibilità di modifiche derogatorie in materia di distanza.

Zone A, B e C: c’è distinzione?

Il secondo aspetto di interesse dell’art. 5 del Decreto è l’interpretazione autentica dell’art. 9 del più volte citato DM n. 1444/1968, contenuta nella citata norma, secondo cui i limiti di distanza tra i fabbricati previsti ai commi 2 e 3 del citato articolo 9 si riferiscono esclusivamente alle zone C).

Come è noto, il comma 2 prescrive che: “Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
– ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7;
– ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
– ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15”.

A sua volta, il comma 3 dispone che “Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche”.

Cosa accadrà, invece, per le medesime ipotesi se ricadenti nelle zone A) e B)?

Evidentemente, dovranno essere le Regioni a dettare disposizioni in merito; in caso di inerzia, visto che non è possibile un vulnus normativo, troveranno applicazione le disposizioni eventualmente già presenti negli strumenti urbanistici e, in ultima istanza, il limite minimo di 3 metri previsto dall’art. 873.

Sarà interessante verificare, nei prossimi mesi, le modalità di intervento da parte delle Regioni ed il pensiero della giurisprudenza.

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Questo articolo è stato aggiornato e corretto in seguito ad approfondimenti.


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