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Distanza edifici e sagoma: le cose che bisogna sapere

Da prima del Decreto del Fare al Decreto del fare, fino al Decreto crescita di qualche giorno fa: che cosa è necessario sapere?

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Distanze edifici, cosa succede quando li separa una strada

La definizione di “sagoma” è stabilita, nell’allegato “A” al Regolamento Edilizio tipo di cui all’Intesa del 20 ottobre 2016 in sede di Conferenza unificata, letteralmente nel seguente modo: “Conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro con-siderato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 metri”.

Questa definizione di “sagoma” assume la valenza di normativa di principio, che le regioni, in sede di recepimento del suddetto Regolamento Edilizio tipo statale, potranno eventualmente disciplinare nel dettaglio.

Distanza edifici: le cose importanti

Lo stesso allegato “A” al Regolamento Edilizio tipo stabilisce la definizione di “distanza” nel seguente modo: “Lunghezza del segmento minimo che congiunge l’edificio con il confine di riferimento (di proprietà, stradale, tra edifici o costruzioni, tra i fronti, di zona o di ambito urbani-stico, ecc.), in modo che ogni punto della sua sagoma rispetti la distanza prescritta”.

Come si può evincere, queste definizioni statali hanno fra loro uno stretto rapporto, precisamente le “distanze” di ogni genere sono misurate con riferimento alla “sagoma” dell’edificio.

Pertanto, in relazione alla suddetta definizione, gli aggetti inferiori a m 1,50, quali ad esempio i terrazzi, non costituiscono “sagoma” e non rilevano ai fini delle “distanze”; diversamente, quando superano tale misura di aggetto, rientrano nella “sagoma” e sono soggetti al rispetto di ogni tipo di distanza.

In relazione a questo concetto, introdotto da questa recente disposizione di legge, è opportuno affermare che la pregressa giurisprudenza sull’argomento non ha indirizzi univoci e sussiste una parte rilevante che afferma che il terrazzo indipendentemente dalla misura dell’aggetto costituisce elemento rilevante ai fini della distanza fra gli edifici (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 5 dicembre 2005, n. 6909; id., sez. IV, 27 gennaio 2010, n. 424; T.A.R. Toscana, sez. III, 4 dicembre 2001, n. 1734; T.A.R. Piemonte, sez. I, sent. 10 ottobre 2008, n. 2565; T.A.R. Lombardia, sez. IV, sent. 19 maggio 2011, n. 1282; Cass. civ., sez. II, sent. 17242 del 2010; ivi, sez. II, sent. 26 gennaio 2005, n. 1556).

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Claudio Belcari, 2019, Maggioli Editore

Interpretare e padroneggiare la disciplina edilizia, urbanistica e ambientale è diventato un lavoro dif- ficile e “pericoloso”. Non basta, infatti, possedere le giuste cognizioni tecniche e adottare quella che il codice civile chiama la cura “del buon padre di...



Distanza edifici negli interventi di ristrutturazione

Alterazione della sagoma e distanze

Questi concetti sono importanti in relazione al rispetto delle distanze nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva. Infatti, c’è un indirizzo giurisprudenziale (cfr. sentenza Cons. Stato, sez. VI, 11 settembre 2013, n. 4501) che afferma che quando l’attività edilizia assentita determini un’alterazione della sagoma dell’edificio, stante la rilevanza edilizia delle opere, è indubbio che ci si trovi di fronte a un significativo mutamento della preesistente costruzione, con una parziale costruzione “nuova” in senso tecnico.

Ne discende che le nuove opere così realizzate, in ragione della loro rilevanza, sono sottoposte all’obbligo del rispetto delle distanze minime dai confini previste dagli strumenti urbanistici vigenti. La distanza va calcolata con riferimento a ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano.

In relazione ai suddetti indirizzi giurisprudenziali, quando si demolisce e si ricostruisce un edificio nel rispetto della sagoma, si mantiene il diritto a mantenere lo stesso edificio nella stessa ubicazione derogando al rispetto di ogni distanza minima (dai fabbricati, dai confini, dal limite stradale, dal limite di zona, ecc.).

Diversamente, quando si attua un intervento di ristrutturazione edilizia ricostruttiva c.d. “fuori sagoma”, si devono rispettare tutte le distanze minime stabilite dalla disciplina urbanistico-edilizia (dai fabbricati, dai confini, dal limite stradale, dal limite di zona, ecc.).

Relativamente alle distanze, la giurisprudenza (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 12 luglio 2002, n. 3929 e T.A.R. Lazio, sez. II, 11 ottobre 2004, n. 10705) opera una distinzione fra:
distanze minime dai confini di proprietà, aventi natura civilistica, che sono sempre derogabili attraverso accordi convenzionali fra i privati, anche se non espressamente previsti dalla disciplina comunale;
distanze minime dai fabbricati, aventi natura pubblicistica di radice igienico-sanitaria, non sono mai derogabili attraverso accordi convenzionali fra privati. Tali distanze si applicano sempre in senso assoluto, ad esempio anche fra i fabbricati appartenenti alla stessa proprietà.2.8.3. Modalità applicativa della ristrutturazione edilizia “fuori sagoma”.

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Recupero dell’esistente

Oggi tutte le politiche in campo urbanistico-edilizio privilegiano il recupero, la riqualificazione e la rigenerazione del patrimonio edilizio esistente e il riuso del suolo, proclamando un principio che è quello di limitarne il consumo. In effetti, esiste una rilevante quantità di patrimonio edilizio da recuperare e riqualificare, in molti casi non più utilizzato, tenuto conto altresì che gran parte di questo, per effetto di leggi straordinarie relative a tre condoni edilizi, è stato oggetto di legittimazione in deroga al rispetto di requisiti, estetici, architettonici, igienico-sanitari, legislativi, di pianificazione e regolamentari.

Questo patrimonio edilizio largamente dequalificato sotto il profilo estetico e funzionale, costituisce comunque un carico urbanistico esistente e quindi appare logico che, prima di consumare nuovo suolo per la realizzazione di nuove costruzioni, esso sia recuperato e riqualificato.

Prima del decreto “del fare”, il recupero di fabbricati esistenti poteva comunque già avvenire, ove consentito, prevedendo la demolizione e ricostruzione con sagoma planivolumetrica diversa, secondo la legge statale, mediante un intervento di ristrutturazione urbanistica e con l’adozione di un piano attuativo, generalmente di recupero urbanistico, legato però a tempi di approvazione non immediati.

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A quanto sopra, fa eccezione la demolizione e ricostruzione dei volumi secondari pertinenziali, già ammessa nel concetto di ristrutturazione edilizia ed attuabile con titolo diretto autodichiarato. Fa eccezione inoltre l’eventuale normativa regionale. Per esempio la Regione Toscana con la l.r. n. 43/2003 aveva introdotto una categoria di intervento definita “sostituzione edilizia” da realizzarsi con intervento diretto (permesso di costruire), che consentiva la demolizione e ricostruzione di fabbricati esistenti a parità di volume o superficie utile lorda e con la possibilità di variazione di ubicazione, diversa conformazione planivolumetrica e destinazione d’uso ed anche con eventuale contestuale addizione volumetrica, ma a condizione di assenza di interventi sulle opere di urbanizzazione.

Le novità del Decreto del fare

Il nuovo concetto di ristrutturazione edilizia introdotto dalla Legge n. 98/2013 (decreto del fare) consente un recupero del patrimonio edilizio esistente sotto il profilo architettonico, estetico e funzionale con totale libertà progettuale, con procedura diretta e tempi immediati in quanto viene assentita con SCIA. Tuttavia, si è talora paventato il timore che la nuova ristrutturazione “fuori sagoma” potesse ammettere interventi in grado di arrecare danni al patrimonio edilizio meritevole di tutela, derogando e superando le norme stabilite dalla pianificazione.

Si ritiene che tale timore non debba sussistere, in quanto sotto il profilo giuridico tale normativa viene applicata nel rispetto delle previsioni della pianificazione urbanistica, rispettandone tutte le eventuali limitazioni e prescrizioni finalizzate alla tutela, da ritenersi inderogabili. Infatti, la ristrutturazione “fuori sagoma” è applicabile unicamente a quegli edifici che non hanno impedimenti in relazione alle previsioni della disciplina di pianificazione.

Si possono verificare effetti dannosi per il patrimonio edilizio esistente meritevole di tutela solo nei comuni (oggi sicuramente pochi) che hanno una pianificazione urbanistica che disciplina gli interventi di ristrutturazione edilizia in forma generica. Infatti, in tali casi, non sussistendo specifiche limitazioni all’applicabilità del concetto di ristrutturazione edilizia, viene ad utilizzarsi il nuovo concetto “con sagoma diversa” stabilito dalla legge statale.

Nei comuni, ove invece esiste una pianificazione di dettaglio che tiene conto delle caratteristiche dei fabbricati e disciplina con gradualità e pun­tualità la ristrutturazione edilizia, le eventuali limitazioni sono da ritenersi inderogabili in applicazione della legge c.d. “del fare”. Ad esempio, se la disciplina urbanistica comunale prescrive su un edificio il rispetto della sagoma, si ritiene inapplicabile la ristrutturazione edilizia “fuori sagoma” ammessa dalla legge nazionale.

Decreto crescita, novità per le distanze?

Recentemente è entrato in vigore il Decreto crescita, che avrebbe dovuto alleggerire i limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra edifici. La novità avrebbe dovuto essere valida solo nelle zone omogenee C (destinate ai nuovi complessi insediativi) inedificate o poco edificate. Nel testo finale pubblicato in Gazzetta (che trovi qui) sembra che tutto resti com’è. Sulle distanze, le altezze e le densità ci sono invece novità nello Sblocca Cantieri.

 


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