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Le detrazioni fiscali per ristrutturazione in caso di compravendita

Cosa succede alle detrazioni per ristrutturazione in caso di vendita dell'immobile? E come bisogna comportarsi in caso di usufrutto, donazioni, permute o in caso di morte?

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La detrazione fiscale in seguito a opere di ristrutturazione edilizia è legata all’immobile e non al soggetto e, pertanto, in sede di compravendita dell’immobile oggetto della ristrutturazione, la detrazione fiscale viene automaticamente trasferita all’acquirente.

Il Bonus Ristrutturazione, o meglio, la detrazione per ristrutturazione non utilizzata (in tutto o in parte) è quindi trasferita per i rimanenti periodi di imposta dal venditore all’acquirente. Questo a meno che non intervenga un diverso accordo tra le parti.

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Detrazione ristrutturazione in caso di vendita immobile

Come stabilisce la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E/2018 (riguardante la dichiarazione dei redditi più in generale), infatti, la detrazione fiscale si trasferisce all’acquirente nella quota che non è ancora stata utilizzata a meno che non sia presente un differente accordo tra le parti per il mantenimento della detrazione in capo al venditore, colui che effettivamente ha eseguito i lavori e sostenuto la spesa.

Tale accordo può essere indicato nell’atto notarile di compravendita oppure tramite una scrittura privata autenticata.

Se nel contratto di compravendita non è stato specificato nulla, l’Agenzia delle Entrate ha infatti recentemente precisato (circolare n. 7/2021, pagina 301) che il venditore può conservare il diritto a usufruire delle detrazioni non utilizzate se le parti contraenti formalizzano e sottoscrivono questa volontà in una scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato.

In essa, si deve dare atto che l’accordo di lasciare al venditore il diritto a continuare a usufruire delle agevolazioni fiscali esisteva sin dalla data del rogito. In sede di dichiarazione dei redditi, il comportamento dei contribuenti dovrà poi essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.

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Nei casi in cui la vendita riguardi solo una quota e non il 100% della proprietà, la detrazione non può invece essere trasferita all’acquirente a meno che quest’ultimo non acquisti le quote in modo tale da diventare il pieno proprietario.

Detrazioni in caso di donazioni gratuite, permute, usufrutto

Le medesime regole possono valere anche per le donazioni a titolo gratuito o per le permute con o senza contropartita. Differente è, invece, il caso della costituzione dell’usufrutto in cui le quote di detrazione fiscale non utilizzate non si trasferiscono all’usufruttuario ma restano in capo al nudo proprietario.

Quando la detrazione fiscale spetta all’inquilino o al comodatario dell’immobile quest’ultimo ha diritto a mantenere le quote anche successivamente all’estinzione del rapporto di locazione o di utilizzo gratuito del fabbricato.

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Detrazioni fiscali in caso di morte

Nei casi di successione per causa di morte, la detrazione si trasferisce unicamente all’erede che detiene materialmente il possesso e la disponibilità dell’immobile. Se vi sono più eredi che hanno la disponibilità dell’immobile senza che nessuno vi abiti la detrazione va divisa in parti uguali fra gli eredi; chiaramente in tal caso se dovesse esistere il diritto di abitazione in favore del coniuge superstite la detrazione residua deve esser trasferita al titolare del diritto di abitazione.

Quando l’immobile ereditato viene concesso in locazione o comodato a terzi, la detrazione fiscale è congelata e non utilizzabile fintanto che non viene a cessare il rapporto locatizio. A pari modo se l’immobile ereditato venisse venduto a terzi la detrazione fiscale residua non può essere sfruttata né dal venditore né dall’acquirente ma viene persa.

Differente, infine, il caso in cui il defunto titolare della detrazione fiscale era il conduttore dell’immobile: la detrazione può essere trasferito all’erede purché questi prosegua nel rapporto locatizio in qualità di conduttore.

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Immagine: iStock/shapecharge


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