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Sismabonus: le novità 2019 per il condominio

Vediamo quali sono le novità, riportando i punti salienti della nuova Guida "Sismabonus" pubblicata dall'Agenzia delle Entrate.

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Permesso di costruire, quando può negarlo il Comune?

I benefici riconosciuti per gli interventi antisismici sono amplificati quando si tratta di intereventi su parti comuni condominiali. Infatti, se la detrazione irpef e ires prevista per la messa in sicurezza delle singole unità immobiliari situate in zone sismiche 1, 2 e 3, è pari a 50% delle spese sostenute e maggiorata se si riduce il rischio sismico. Nel caso di interventi su parti comuni di edifici condominiali la detrazione  spettante è maggiore e può raggiungere l’aliquota agevolata massima dell’85%.

Inoltre, quando gli interventi sono finalizzati alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica dal 2018 spetta un’ulteriore detrazione. Vediamo insieme di cosa si tratta riportando i punti salienti della nuova Guida “Sismabonus” pubblicata dall’Agenzia delle Entrate.

La detrazione

Il legislatore ha previsto un sistema premiale, riconoscendo un beneficio fiscale ai lavori messi in campo per realizzare, su parti comuni di edifici condominali, interventi antisismici finalizzati alla riduzione della relativa classe di rischio.

Per questa tipologia di lavori è stata prevista una detrazione maggiore, la cui misura è collegata alla classe di rischio “inferiore” acquisita in seguito ai lavori.

La misura delle detrazione è pari:

  • al 75% delle spese sostenute, se si passa a una classe di rischio inferiore
  • l’85% delle spese sostenute, se si passa a 2 classi di rischio inferiore la detrazione

La detrazione spetta per le spese di cui all’articolo 16, comma 1-quinquies, del DL n.63/2013 ovvero quelle:

  • sostenute per i lavori condominali effettuati dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021
  • finalizzate alla realizzazione degli interventi da cui derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe inferiore di rischio.

La detrazione deve essere ripartita in un totale di 5 quote annuali di pari importo, e il suo valore non può superare il tetto massimo previsto pari a 96 mila euro per ogni unità immobiliari e pertinenza accatastata in modo autonomo presenti in ciascun edificio. Infatti, il limite massimo della detrazione riconosciuta è ottenuto dal seguente prodotto:

96 mila euro x le unità immobiliari di ogni edificio condominiale

L’esempio riportato nella guida dell’Agenzia delle Entrate è molto chiaro a tal scopo: << Se l’edificio è composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione si calcola su un importo massimo di spesa di 768.000 euro (96.000 euro x 8 unità).

La detrazione è attribuita ai condomini in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea.

Leggi lo Speciale Sismabonus

La cessione del credito

Dal 1º gennaio 2017, in luogo della detrazione sopracitata, i soggetti Irpef e Ires beneficiari hanno la facoltà di cedere il corrispondente credito per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2021

La possibilità di cedere il credito, corrispondente alla detrazione spettante, è prevista dal legislatore sia relativamente agli interventi di efficienza energetica che a quelli antisismici effettuati su edifici (articoli 14 e 16 del DL n.63/2013, convertito, con modificazioni, dalla Legge n.90/2013).

Il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate dell’8 giugno 2017 ha stabilito quali sono le modalità da seguire per la cessione del credito.

La cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante può essere fatta per gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica effettuate sulle parti comuni di edifici dalle quali derivi una riduzione del rischio sismico.

Ambito soggettivo

Sotto un profilo soggettivo:

  • il credito d’imposta può essere ceduto da:
  • i condomini, anche non tenuti al versamento dell’imposta sul reddito, a condizione che siano teoricamente beneficiari della detrazione d’imposta prevista per gli interventi
  • i cessionari del credito i quali a loro volta possono effettuare ulteriori cessioni
  • il credito può essere ceduto in favore:
  • dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi
  • da “altri soggetti privati” quali persone fisiche, anche se esercitano attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti.

I soggetti esclusi, ovvero coloro a cui – secondo la normativa dispone – il credito non può essere ceduto, sono:

  • istituti di credito
  • intermediari finanziari
  • amministrazioni pubbliche

Cessione del credito e disponibilità

Il credito d’imposta che può essere ceduto cedibile corrisponde alla detrazione dall’imposta lorda sul reddito, prevista per gli interventi condominiali sopracitati.

Il condòmino può cedere esclusivamente l’intera detrazione, in quanto non è possibile cedere le rate residue della stessa. L’ammontare cedibile dal condòmino corrisponde all’intera detrazione calcolata nelle seguenti modalità alternative fra loro ovvero:

  • considerando quale base della spesa quella approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile
  • riferendosi alle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile

I dati della cessione sono indicati nella delibera condominale che approva gli interventi.

Il cessionario può cedere, in tutto o in parte, il credito d’imposta acquisito solo dopo che tale credito è divenuto disponibile.

Il credito d’imposta sarà disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e nei limiti in cui il condòmino cedente abbia contribuito al relativo sostenimento per la parte non ceduta sotto forma di credito d’imposta.

Il credito ceduto ai fornitori è disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.

Utilizzo del credito

Il credito d’imposta può essere utilizzato in compensazione, mediante la presentazione del modello F24 esclusivamente tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Il codice tributo da indicare nel modello F24 per usufruire del credito è il “6891” denominato  appunto sisma-bonus.

Il credito d’imposta attribuito al cessionario, che non sia oggetto di successiva cessione, va ripartito in 5 quote annuali di pari importo Il successivo cessionario lo utilizza in compensazione sulla base delle rate residue.

L’eventuale quota di credito non utilizzata nell’anno può essere utilizzata negli anni successivi, mentre non è prevista la possibilità di richiederne il rimborso

I chiarimenti dell’Agenzia

L’Amministrazione finanziaria ha fornito gli opportuni chiarimenti in materia di cessione del credito, sia quando esso riguarda interventi antisismici (Circolare n.17/E/2018) che quanto si riferisce a interventi di efficienza energetica (Circolare n.11/E/2018).

Le precisazioni fornite permettono di delineare il seguente quadro:

  • la cessione del credito è limitata a una sola eventuale cessione successiva a quella originaria
  • per “altri soggetti privati” s’intendono i soggetti diversi dai fornitori, ma collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione.

Ecco l’esempio proposto dall’Agenzia delle Entrate << Per i lavori condominiali la detrazione potrà essere ceduta nei confronti degli altri soggetti titolari delle detrazioni spettanti per i medesimi interventi (comproprietari, proprietari di altre unità delle stesso edificio) o, più in generale, nel caso in cui i lavori vengano effettuati da soggetti societari appartenenti a un gruppo, nei confronti delle altre società del gruppo, ad esclusione degli istituti di credito e degli intermediari finanziari.

Di sicuro interesse per gli addetti ai lavori è la precisazione fornita nella Circolare n.17/E/2018, in cui è evidenziato che qualora il fornitore del servizio si avvalga di un sub-appaltatore per eseguire l’opera, la cessione del credito è possibile anche a favore di quest’ultimo o, ancora, a favore del soggetto che ha fornito i materiali necessari per eseguire l’opera. Ciò in quanto, sostiene l’Amministrazione, si tratta in ogni caso di soggetti che presentano un collegamento con l’intervento e, dunque, con il rapporto che ha dato origine alla detrazione.>>

Leggi anche Ecobonus e sismabonus, chiarimenti delle Entrate su cessione del credito

Adempimenti per la cessione del credito

Il condòmino (cedente):

Se i dati della cessione non sono già presenti nella delibera condominale che approva gli interventi, il condòmino, entro il 31/12 del periodo di imposta di riferimento, deve comunicare all’amministratore del condominio:

  • l’avvenuta cessione del credito
  • la relativa accettazione da parte del cessionario,
  • i dati identificativi del cessionario (denominazione e codice fiscale)

L’amministratore:

L’Amministratore del condominio dovrà occuparsi di comunicare all’Agenzia delle Entrate gli estremi della cessione del credito e consegnare al condòmino la certificazione delle spese.

Sarà cura dell’amministratore:

  • comunicare all’Agenzia delle Entrate annualmente e pena inefficacia della cessione i seguenti dati:
    • i dati del cessionario
    • l’accettazione del credito ceduto da parte del cessionario
    • l’importo del credito ceduto, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente.
  • consegnare al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili, con l’indicazione del relativo protocollo telematico della comunicazione all’Agenzia delle Entrate

Il Cessionario:

Colui che riceve il credito potrà prenderne visione, ovvero procedere con l’accettazione dello stesso, mediante le funzionalità disponibili nel “Cassetto fiscale”:

Inoltre, potrà a sua volta cederlo, in tutto o in parte,  dopo che tale credito è divenuto disponibile utilizzando sempre le funzionalità appena citate.

L’accettazione del credito sarà visibile simultaneamente anche nel “Cassetto fiscale” del cedente.

La nuova agevolazione

La Legge di bilancio 2018 ha introdotto una nuova detrazione, alternativa a quelle già note spettanti per gli interventi antisismici e per la riqualificazione energetica degli edifici condominiali.

Il nuovo beneficio è fruibile quando gli interventi sono combinati ovvero sia di tipo antisismico che di riqualificazione energetica.

L’agevolazione si concretizza in una detrazione, che è riconosciuta a partire dal 2018, nella misura del:

  • 80%: se i lavori determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore
  • 85%: se gli interventi determinano il passaggio a due classi di rischio inferiori

La detrazione riconosciuta per questi interventi combinati dovrà essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applicherà su un ammontare delle spese non superiore a 136 mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

La detrazione è riconosciuta a condizione che si tratti di:

  1. interventi effettuati su edifici condominiali che si trovano nei Comuni ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3
  2. per lavori finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica

Tutte le novità della Guida Sismabonus delle Entrate, oltre a quelle sul condominio


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1 COMMENTO

  1. Essendo unico proprietario di un edificio con due unità immobiliari separatamente accatastate, posso cedere il credito del sisma bonus all’impresa di costruzioni per i lavori svolti sulle parti comuni? É necessario che costituisca un condominio, se si, come faccio essendo l’unico proprietario?

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