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Cedolare secca per le locazioni commerciali: come funziona

Il regime della cedolare secca per i contratti commerciali prevede la sostituzione delle imposte di bolle e di registro.

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cedolare secca

La Legge di Bilancio 2019 ha introdotto, fra le altre cose, tramite l’articolo 1 comma 59, la possibilità di sfruttare il regime opzionale della cedolare secca anche per i contratti di locazione per immobili a destinazione commerciale che saranno stipulati a partire dal 2019.

Cedolare secca per esercizi commerciali

Quando deve essere stipulato il contratto?

Innanzi tutto bisogna chiarire che il contratto deve esser stipulato nel corso del 2019, pertanto deve trattarsi di un nuovo contratto di locazione ed il regime opzionale non è applicabile a contratti stipulati in precedenza o a contratti riformulati come nuovi in seguito ad una risoluzione anticipata che non fosse a termine della scadenza studiata ad hoc per sfruttare il nuovo regime; è stata inserita dunque una dicitura elusiva che non si applica solamente per i contratti stipulati a partire dal 15/10/2018. Per i contratti stipulati successivamente a tale data è possibile risolvere contestualmente il contratto e riformularlo scegliendo il regime della cedolare secca.

Imposte di bollo e registro

Il regime della cedolare secca per i contratti commerciali prevede che non siano dovute le imposte di bollo e di registro in luogo di una percentuale del 21% sul 100% del valore del canone da applicare in fase di dichiarazione dei redditi, come avviene anche per i contratti ad uso abitativo in cui tale regime è già consolidato.

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Per quali categorie di negozi?

La possibilità di tale regime fiscale si prospetta in maniera mirata per le piccole/medie attività commerciali; infatti la cedolare secca può essere applicata solamente a locali commerciali accatastati nella categoria C/1 (negozi e botteghe) aventi una superficie fino a 600 metri quadrati.

Il regime può essere applicato anche alle eventuali pertinenze locate unitamente al C/1, quali l’autorimessa o il deposito/magazzino, senza che questi ultimi siano contemplati nel calcolo della superficie. In tal senso, un aspetto da chiarire risulterebbe quello di capire con maggiore chiarezza se i 600 mq siano da individuare nella superficie netta di vendita (come apparirebbe dal testo) o se invece si debba far riferimento al calcolo della superficie catastale.

Il locatore deve essere persona fisica

La cedolare secca è applicabile solamente ai contratti in cui il locatore sia una persona fisica che non agisce come locatore ai fini d’impresa e, perciò, il cui reddito derivante dalla locazione faccia parte della sfera privata dei guadagni (immobili produttivi ai fini fondiari).

La speranza che tale possibile diminuzione dei costi di locazione possa rappresentare un primo passo per evitare il dilagare di locali commerciali vuoti nei centri cittadini. Ecco il testo della norma:

“59. Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

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