comproprietà immobile

Anche questa settimana siamo arrivati al momento più atteso da tutti i professionisti dell’edilizia: la rassegna di sentenze! Come sempre, abbiamo selezionato le più interessanti. E gli argomenti sono:
– Comproprietà immobile: per un intervento serve l’assenso di tutti?
– Lottizzazione abusiva e opere di urbanizzazione
– Sanzioni pecuniarie, criterio del tempus regit actum: cos’è?
– Permesso di costruire: preavviso di diniego e chiusura del procedimento
– Ascensore: serve il permesso di costruire?

Comproprietà immobile: serve l’assenso di tutti?

Estremi della sentenza: TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sent. 10 gennaio 2019 n. 56
Nel caso di intervento su immobile in comproprietà, il Comune deve accertare il consenso dei comproprietari

A fronte di un intervento edilizio che risulti soggetto al preventivo rilascio di un permesso di costruire (art. 20 DPR n. 241/90) ovvero che rientri nel novero di quelle attività che possono essere realizzate previa segnalazione certificata, sia essa o meno alternativa al permesso di costruire (artt. 22 e 23 DPR n. 380/2001), la pubblica amministrazione è sempre tenuta ad accertare, con serietà e rigore, che il soggetto interessato abbia titolo per attuare detto intervento.

Più precisamente, la p.a. deve accertare che l’istante sia proprietario dell’immobile oggetto dell’attività edilizia proposta o che, comunque, abbia un titolo di disponibilità tale da giustificarne la realizzazione (cfr. TAR Puglia, Lecce, sez. III, 02 novembre 2018, n.1640; Cons. Stato, sez. IV, 25 maggio 2018, n. 3143; sez, VI, 22 maggio 2018, n. 30487; sez, IV, 7 settembre 2016, n. 3823; sez. V, 4 aprile 2012, n. 1990).

Inoltre, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, ogni qual volta è nota la situazione di comproprietà dell’immobile oggetto di intervento, l’ente locale è tenuto ad accertare che vi sia l’assenso di tutti i comunisti coinvolti, senza che possano essere opposte, al fine di escludere la necessità di tale assenso, vicende sostanziali e processuali che presuppongono accurate ed approfondite indagini circa i sottesi rapporti civilistici (cfr. Consiglio di Stato sez. VI, 05/04/2018, n.2121; sez. VI, 4 settembre 2012, n. 4676; Sez. IV, 10 dicembre 2007, n. 6332; Sez. IV, 11 aprile 2007, n. 1654).

Lottizzazione abusiva e opere di urbanizzazione

Estremi della sentenza: TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 7 gennaio 2019 n. 24
La lottizzazione abusiva può sostanziarsi anche attraverso la realizzazione di opere di urbanizzazione

La lottizzazione abusiva può sostanziarsi tanto in opere edilizie quanto in opere di urbanizzazione, ossia, ad es., nella realizzazione di manufatti, soprattutto se suscettibili di stravolgere, per le relative caratteristiche, la destinazione del suolo, siccome avulsi da ogni connessione funzionale con quest’ultima (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 1° giugno 2010, n. 3475; 3 agosto 2010, n. 5170; TAR Lazio, Roma, sez. I quater, 9 ottobre 2009, n. 9859), nonché nella realizzazione di suddivisioni, recinzioni, cancelli, impianti di illuminazione, reti di distribuzione di acqua, energia elettrica, gas, strade o spazi aperti di accesso ai lotti, ecc. (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 11 ottobre 2006, n. 6060; sez. VI, 6 giugno 2018, n. 3416; TAR Lazio, Latina, 6 febbraio 2002, n. 68; TAR Marche, Ancona, 10 ottobre 2008 TAR Puglia, Bari, sez. III, 12 maggio 2009, n. 1075).

Sanzioni pecuniarie, criterio del tempus regit actum: cos’è?

Estremi della sentenza: TAR Piemonte, sez. II, sent. 9 gennaio 2019 n. 44
Il regime delle sanzioni pecuniarie risponde al criterio del tempus regit actum e tiene conto della natura permanente dell’illecito edilizio

L’art. 34 del Testo Unico Edilizia (DPR n. 38072001), ai fini della determinazione del costo di costruzione, rinvia in termini generali alla l. n. 392/78; il precedente art. 33, che richiama il medesimo parametro, chiarisce che, ai fini della quantificazione, deve tenersi conto “dell’ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale aggiornato alla data di esecuzione dell’abuso”.

Il regime delle sanzioni pecuniarie risponde al criterio del tempus regit actum e tiene conto della natura permanente dell’illecito edilizio “onde evitare che il responsabile dell’abuso possa ritrarre un indebito arricchimento per effetto dell’incremento del prezzo della costruzione successivo all’ultimazione dell’abuso e che la sanzione pecuniaria si concreti in un vantaggio economico rispetto all’alternativa costituita dalla sanzione demolitoria” (Tar Milano, sez. II, n. 568/2018; Tar Veneto, sez II, n. 1114/2017; Tar Bari. sez. III, n. 877/2015; Cons. St., sez. IV n. 4943/2016). Pertanto la fiscalizzazione deve tener conto dei valori vigenti al momento di presentazione della domanda.

Permesso di costruire: preavviso di diniego e chiusura del procedimento

Estremi della sentenza: TAR Puglia, Bari, sez. III, sent. 7 gennaio 2019 n. 11
Non basta il preavviso di diniego per ritenere concluso il procedimento per il rilascio del permesso di costruire

Il procedimento edilizio avviato con la richiesta del permesso di costruire non può ritenersi concluso con la comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento della domanda.

Il preavviso di diniego, pur quando contiene argomentazioni pregnanti per la P.A., non ha alcuna attitudine a concludere il procedimento amministrativo perché esso ha solo il senso di una discovery anticipata delle ragioni che inducono la P.A. a non soddisfare l’interesse pretensivo azionato dal cittadino; nulla, però, vieta che la stessa P.A., proprio sulla base degli elementi emersi durante l’ultimo segmento di contraddittorio procedimentale sviluppatosi con il privato richiedente, possa determinarsi in un senso favorevole alle sue aspettative.

La dinamica procedimentale descritta depone per la sussistenza dell’obbligo, in capo al Comune, di concludere il procedimento edilizio in argomento con un provvedimento espresso che, se negativo, dia conto delle ragioni per le quali le osservazioni formulate dal privato sono state ritenute non persuasive.

Ascensore: serve il permesso di costruire?

Estremi della sentenza: TAR Campania, Napoli, sez. IV, sent. 11 gennaio 2019 n. 175
L’installazione di un ascensore di un condominio non richiede il permesso di costruire, trattandosi della realizzazione di un volume tecnico

Secondo il più recente indirizzo giurisprudenziale, l’installazione di un ascensore di un condominio non richiede il permesso di costruire, trattandosi della realizzazione di un volume tecnico, necessario per apportare un’innovazione allo stabile, e non di una costruzione strettamente intesa (cfr. T.A.R. Abruzzo, Pescara, 9 aprile 2018, n. 134; T.A.R. Lombardia, Milano, II, 30 giugno 2017, n. 1479; T.A.R. Liguria, I, 29 gennaio 2016, n. 97).

Liquidazione sbagliata degli oneri concessori: si può ricalcolare

Estremi della sentenza: TAR Puglia, Lecce, sez. I, sent. 10 gennaio 2019 n. 26
È possibile rideterminare gli oneri concessori, in caso di erronea liquidazione, nel termine decennale di prescrizione

Gli atti con i quali la p.a. determina e liquida il contributo di costruzione, previsto dall’art. 16 d.P.R. n. 380 del 2001, non hanno natura autoritativa, non essendo espressione di una potestà pubblicistica, ma costituiscono l’esercizio di una facoltà connessa alla pretesa creditoria riconosciuta dalla legge al Comune per il rilascio del permesso di costruire, stante la sua onerosità, nell’ambito di un rapporto obbligatorio a carattere paritetico e soggetta, in quanto tale, al termine di prescrizione decennale, sicché ad essi non possono applicarsi né la disciplina dell’autotutela dettata dall’art. 21-nonies l. n. 241 del 1990 né, più in generale, le disposizioni previste dalla stessa legge per gli atti provvedimentali manifestazioni di imperio. La p.a., nel corso di tale rapporto, può pertanto sempre rideterminare, sia a favore che a sfavore del privato, l’importo di tale contributo, in principio erroneamente liquidato, richiedendone o rimborsandone a questi la differenza nell’ordinario termine di prescrizione decennale (art. 2946 c.c.) decorrente dal rilascio del titolo edilizio, senza incorrere in alcuna decadenza (C.d.S, AP n. 12/18).

Alla stregua dei principi sopra riportati, resta escluso che la determinazione e richiesta dei contributi di costruzione debbano avvenire “una tantum” al momento del rilascio del permesso di costruire, ben potendo (ed anzi dovendo) intervenire anche successivamente per l’eventuale differenza in favore del bilancio comunale, purché nell’ordinario termine di prescrizione decennale, e ferma restando la necessità di riferimento a tariffe già approvate alla data del rilascio del permesso di costruire.

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

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