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IMU fabbricati rurali: quali sono esenti e quali no

Quali caratteristiche devono avere i fabbricati per essere esenti. Per quale motivo altri non lo sono?

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imu terreni agricoli

La fiscalità è un aspetto fondamentale ormai anche per il mondo dell’agricoltura e dell’allevamento, dove le cascine si sono ormai strutturate in aziende e la ricerca di fondi e agevolazioni rappresenta un fattore da non trascurare per il progresso aziendale rendendo sicuramente più complesso il lavoro formale da svolgere per l’assistenza immobiliare e fiscale ai proprietari impegnati in tale settore lavorativo.

Dopo il periodo delle varie scadenze degli anni scorsi per l’accatastamento dei fabbricati rurali, anche la normativa sull’IMU – imposta municipale unica – che colpisce terreni e fabbricati dediti al mondo agricolo è stata notevolmente aggiornata.

IMU fabbricati rurali, quali sono esenti?

In particolare si può affermare che l’IMU è esentata nei seguenti casi:
– abitazione non di lusso utilizzata come la prima casa
– terreni agricoli posseduti e condotti da Coltivatori Diretti o Imprenditori Agricoli Professionali (IAP)
– terreni agricoli in zona montana
– fabbricati strumentali all’attività agricola con i requisiti di ruralità

Sulle definizioni sopra riportate si sono spese (e probabilmente si spenderanno anche in futuro) moltissimi approfondimenti e sentenze, dato che non sempre sono strettamente legate al vocabolario del diritto privato e del codice civile.

Per esempio, per essere esenti dall’IMU, i terreni agricoli devono essere “posseduti e condotti” dal coltivatore; in tal caso l’interpretazione fornita dal legislatore sulla parola “posseduti” è che il coltivatore che conduce il fondo deve esserne proprietario o usufruttuario e che non basti esserne l’affittuario o il comodatario.

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In tal senso, invece, era totalmente contraria la sentenza n. 3485/11 del 15/12/2017 della Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia Romagna (che per ora resta solo una sentenza isolata e non un vincolo di legge) che prevedev

a la possibilità di intendere il fondo come “posseduto e condotto” quand’anche il coltivatore che lo conduce non sia proprietario dell’intera quota, ma ne risulti comodatario.

Questo caso sarebbe a favore dei contribuenti, ma bisognerà sperare che la sentenza non resti isolata per poter sperare di trarne qualche vantaggio economico soprattutto in tutti i casi in cui il coltivatore/IAP sia comproprietario per quote del terreno che conduce magari in quote con altri familiari a seguito di una successione o in comproprietà con il coniuge che però esercita un’altra attività.

IMU fabbricati agricoli, quali non sono esenti?

I terreni classificati come “edificabili” dai Piani Regolatori, viceversa, non sono esenti IMU quand’anche siano posseduti e condotti dal Coltivatore o IAP; in tal caso comunque, l’IMU è dovuta non sul valore di mercato dell’area edificabile, bensì sul valore catastale agricolo.

Differente, invece, il caso dei fabbricati strumentali all’attività agricola. Si parla ad esempio delle stalle, dei fienili, dei depositi attrezzi e derrate, delle autorimesse, gli agriturismi e tutti i fabbricati che siano al servizio di un’attività agricola.

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Per usufruire dell’esenzione IMU per tali fabbricati occorre verificare l’accatastamento:
– gli immobili censiti nelle categorie A/6 (abitazione del coltivatore o del lavoratore) e D/10 (fabbricato strumentale all’attività agricola) sono esenti dall’IMU
– gli immobili censiti con qualunque categoria, ma che mostrano sulla visura catastale la dicitura “requisiti di ruralità accertati” sono esenti dall’IMU

Per rientrare in quest’ultima casistica può bastare anche solo che il Coltivatore o IAP sia titolare di un contratto di comodato gratuito o di affitto sull’immobile per far sì che Catasto possa riconoscere i requisiti di ruralità. Chiaramente per questo procedimento il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate e si devono verificare alcune condizioni dettate dalla normativa Catastale, oltre alla compilazione e trasmissione al Catasto stesso di alcuni moduli.

Si ricorda, infine, che quando cambia l’azienda o cambia il soggetto titolare dell’azienda agricola che fruisce dei requisiti di ruralità sugli immobili è necessario produrre un aggiornamento catastale entro 30 giorni dalla data in cui si verifica il cambio.

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Luciano De Vico, Dottore commercialista in Bari.
Giuseppe Debenedetto, Esperto in tributi locali e collaboratore de Il Sole 24 Ore.
Luigi Lovecchio, Dottore commercialista in Bari.
Alessandra Magliaro, Professore aggregato di Diritto tributario e Diritto tributario processuale presso la Facoltà di Giuri- sprudenza dell’Università degli Studi di Trento.
Federica Ruggiano, Funzionario della Direzione centrale Affari legali dell’Agenzia delle entrate.
Antonio Felice Uricchio, Magnifico Rettore dell’Università di Bari Aldo Moro, Ordinario di Diritto tributario nello stesso ateneo.

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