Vizi e difetti degli immobili, contano anche se non ne impediscono l’uso

Sono ritenuti rilevanti e contano anche se non impediscono l’uso degli immobili nei quali vengono riscontrati, i vizi connessi all’efficienza dell’impianto idrico o derivanti da infiltrazioni e umidità, anche se riguardano esclusivamente le parti comuni dell’edificio e non le singole unità immobiliari di proprietà dei singoli condomini. Questo è quanto ribadito dalla sentenza n. 24230 del 4 settembre 2018 della Cassazione.

Vizi e difetti degli immobili, il caso

Il caso in oggetto era partito dalla citazione degli acquirenti delle unità immobiliari comprese in un fabbricato, che si lamentavano che l’edificio stesso non possedeva il requisito dell’abitabilità e presentava fessurazioni e crepe nei muri esterni e, di conseguenza, problemi statici. Inoltre l’edificio non era provvisto dell’impianto fognario previsto dalla normativa, a tal punto che l’Amministrazione comunale aveva provveduto ad intimare, chi di dovere, a presentare un progetto di modifica da realizzare entro il termine perentorio di 90 giorni.

Gli attori avevano richiesto il risarcimento del danno originato dai vizi e dai difetti riscontrati sulle unità immobiliari oggetto della compravendita, oppure in subordine la risoluzione dei contratti di compravendita e la restituzione del prezzo pattuito, nel caso fosse stata accertato che non era possibile ottenere l’abitabilità. Il Tribunale aveva accolto la domanda e condannato i convenuti al risarcimento del danno causato agli attori.

Il direttore dei lavori, successivamente, interponeva appello e la Corte di Appello lo rigettava confermando la sentenza di primo grado. Nuovamente il direttore dei lavori, ancorché progettista, proponeva ricorso per la cassazione avverso suddetta decisione. Secondo il ricorrente, i vizi rilevati non rientravano nei vizi rilevanti ai fini dell’azione ex art. 1669 del codice civile, in quanto gli attori avevano comunque utilizzato le loro abitazioni per più di venti anni e questo dimostrava che i difetti rilevati non incidevano sul libero godimento del bene.

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Vizi e difetti degli immobili, sentenza della Corte

La Corte di Cassazione, attraverso la sentenza n. 24230 del 4 settembre 2018, ha rigettato il ricorso e condannato i ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio sulla base delle seguenti motivazioni:

– Necessità di dare rilievo ai vizi che “al di fuori dell’ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l’abilità del medesimo”. (Cassazione, Sez 2, Sentenza n. 5632 del 18/04/2002, Rv. 553832).

– Inoltre, “I gravi difetti che ai sensi dell’art. 1669 c.c. fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura”. (Cassazione, Sez 2, Sentenza n. 19868 del 15/09/2009, Rv. 610578).

– A tal fine rilevano anche vizi non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come ad esempio quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico (Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 3752 del 19/02/2007, Rv.595414) o alla presenza di infiltrazioni e umidità (Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 21351 del 04/11/2005, Rv.584684), ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell’edificio, e non sulle singole proprietà dei condomini. (Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 84 del 03/01/2013, Rv. 624395).

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