Testo Unico Edilizia, CdS: manutenzione straordinaria non è attività edilizia libera

Le sentenze del Consiglio di Stato sugli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e sulle attività di edilizia libera sanciscono che gli interventi di manutenzione straordinaria non rientrano nell’attività edilizia libera. L’art. 6 bis del Testo Unico Edilizia (inserito tramite il Decreto SCIA 2) sottrae l’attività di manutenzione straordinaria al complesso delle attività di edilizia libera che sono disciplinate dall’art. 6. La sentenza del 13 novembre 2018, n. 6403 è una di queste.

Testo Unico Edilizia, oggetto della sentenza è il frazionamento di immobili

Il proprietario di due immobili contigui aveva più volte proposto C.I.L.A. per poter procedere al frazionamento della sua proprietà in sei appartamenti. Il comune interessato aveva contrastato la sua iniziativa, poiché il regolamento urbanistico comunale conteneva il divieto di frazionamento di immobili per quella zona. Di seguito il proprietario aveva impugnato la decisione comunale avanti al TAR che ne aveva accolto il ricorso. All’epoca, il Tribunale aveva rilevato che il frazionamento costituiva manutenzione straordinaria e la stessa rientrava nell’attività libera che il comune non aveva il diritto di ostacolare. Il Comune ha impugnato questa sentenza del TAR e presentato ricorso in appello.

Testo Unico Edilizia, Consiglio di Stato: manutenzione straordinaria subordinata alla CILA

Con lo scopo di ricostruire il quadro normativo di riferimento, occorre puntualizzare che l’art. 3, del DPR n. 380 del 6 giugno 2001 comprende le attività di frazionamento di immobili tra gli “interventi di manutenzione straordinaria”, a condizione che non comportino variazioni volumetriche o modifiche delle destinazioni d’uso. Ad oggi, in seguito alle modifiche normative intervenute dopo la pronuncia del TAR, per effetto del D.Lgs 25 novembre 2016, n. 222, la manutenzione straordinaria che ricomprende anche il frazionamento, è subordinata alla comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato che dichiari la conformità dei lavori agli strumenti urbanistici e ai vigenti regolamenti edilizi. Nella sostanza il nuovo art. 6 bis del Testo Unico Edilizia (introdotto dall’art. 3 del D.Lgs 25 novembre 2016, n. 222) ha sottratto l’attività di manutenzione straordinaria all’ambito delle attività di edilizia libera disciplinate dall’art. 6 che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo.

Ne consegue quindi che il frazionamento può essere fatto esclusivamente in conformità agli strumenti urbanistici e solo se non è preclusa dal regolamento edilizio. Prima delle modifiche sopravvenute, gli interventi di manutenzione straordinaria e quindi anche il frazionamento erano disciplinati dall’articolo 6 (rubricato attività di edilizia libera), che prevedeva la possibilità di effettuarli senza nessun titolo abilitativo ma semplicemente dopo aver presentato comunicazione di inizio lavori al comune. Ciò non significa però che il proprietario fosse libero di effettuare attività edilizia libera, anche in contrasto con la disciplina urbanistica prevista per l’immobile, in quanto, sebbene gli adempimenti fossero semplificati e non fosse necessaria la preventiva autorizzazione comunale, gli interventi non potevano essere realizzati in maniera difforme nella sostanza rispetto alla normativa del settore edilizio. Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), pertanto, pronunciandosi definitivamente con sentenza del 13 novembre 2018, n. 6403, accoglie l’appello, riforma integralmente le sentenze impugnate e respinge le impugnative di primo grado.

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Testo Unico Edilizia, interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata

L’art. 6 Bis del Testo Unico Edilizia  (Interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata) è stato introdotto dall’art. 3 del D. Lgs. 25 novembre 2016, n. 222, che contempla le norme relative all’individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione. Gli interventi non riconducibili all’art. 6 (attività di edilizia libera), 10 (interventi subordinati a permesso di costruire) e 22 (interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio attività) sono realizzabili dopo aver presentato apposita comunicazione di inizio lavori, per via telematica, sempre tuttavia in conformità agli strumenti urbanistici, nel rispetto dei regolamenti edilizi vigenti, in particolare delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico ed infine delle disposizioni stabilite dal codice dei beni culturali e del paesaggio.

L’interessato deve trasmettere all’amministrazione del comune il progetto e la comunicazione di inizio dei lavori che deve essere asseverata da un tecnico abilitato, ovvero una dichiarazione resa, sotto la propria responsabilità, che attesti la conformità dei lavori agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché la compatibilità con la normativa prevista in materia sismica e con quella relativa al rendimento energetico nel settore dell’edilizia e che le parti strutturali del fabbricato non sono interessate dai lavori. Tale comunicazione deve anche contenere i dati dell’impresa che realizzerà i lavori.

Infine, per la mancata presentazione della comunicazione asseverata di inizio lavori è prevista la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro, ridotta di due terzi se tale comunicazione viene presentata spontaneamente in corso di esecuzione dell’intervento.

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