Ristrutturazione edilizia, chiarimento CdS su titoli abilitativi necessari

Quando viene richiesto il permesso di costruire, la SCIA oppure super DIA? Il Consiglio di Stato chiarisce, con la sentenza n. 5984/2018, quali sono i titoli abilitativi prescritti per le opere di ristrutturazione edilizia. Sono da considerare interventi di ristrutturazione edilizia quelle opere che possono trasformare un organismo edilizio preesistente attraverso un insieme sistematico di opere in un organismo edilizio totalmente o parzialmente diverso dal precedente.

Ristrutturazione edilizia, il caso preso in esame

Nel caso in questione, con il ricorso in primo grado la ricorrente aveva impugnato l’ordinanza con cui il Comune aveva ordinato la demolizione di alcune opere realizzate, senza i prescritti titoli abilitativi e anche gli altri atti premessi e connessi come l’ordinanza di sospensione dei lavori, la comunicazione di avvio del procedimento e il verbale della Polizia Municipale. L’Amministrazione comunale aveva anche successivamente disposto l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale delle opere abusive per inottemperanza dell’ordinanza di demolizione.

La ricorrente, a fondamento della sua impugnativa, sosteneva che i provvedimenti che contestava erano stati presi sulla base del presupposto errato che si trattasse di opere “ex novo”, mentre in realtà la ricorrente aveva posto in essere solamente un intervento di restauro di manufatti già esistenti e a comprova aveva allegato documenti, atti notarili e perizie che dimostravano la preesistenza dei manufatti oggetto della contestazione.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania aveva respinto il ricorso principale relativo all’ordine di demolizione, mentre aveva accolto il ricorso relativo al provvedimento che prevedeva l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’area.

Ristrutturazione edilizia, la risposta del CdS

La ricorrente propone appello avverso la predetta sentenza del TAR e il Consiglio di Stato ritiene erronea la motivazione della sentenza di primo grado e reputa che l’atto impugnato sia affetto da un’evidente carenza istruttoria.

L’onere di provare l’epoca della realizzazione e la consistenza in origine del fabbricato abusivo ricade su colui che ha commesso l’abuso. Tuttavia, nel caso in oggetto, avendo portato la ricorrente elementi probatori concreti (quali un atto notarile, una perizia tecnica costruttiva, ecc.) in grado di dimostrare la data di realizzazione del manufatto, l’onere della prova contraria viene trasferito in capo all’Amministrazione.

Pertanto il Consiglio di Stato giudica l’appello fondato e provvede ad annullare l’ordine di demolizione nonché il successivo atto di acquisizione gratuita, in quanto il giudice considera che, nel caso preso in esame, si tratta di interventi di ristrutturazione edilizia, mentre il Comune aveva presupposto la realizzazione di interventi di nuova costruzione.

Ristrutturazione edilizia, motivazioni del CdS

Il Consiglio di Stato specifica che in linea generale sono considerati “interventi di ristrutturazione edilizia quegli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possano portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. In tale prospettiva, la ristrutturazione ‒ nelle forme dell’intervento “conservativo” o “ricostruttivo” ‒ si pone in continuità con tutti gli altri interventi edilizi cosiddetti minori (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo), che hanno per finalità il recupero del patrimonio edilizio esistente.”

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Ristrutturazione edilizia, quali titoli abilitativi servono

Il Consiglio di Stato ha precisato che per gli interventi di ristrutturazione edilizia serve il permesso di costruire nel caso consistano in “interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino, modifiche del volume, dei prospetti ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso (ristrutturazione edilizia).”

I giudici proseguono specificando che la SCIA riguarda invece gli interventi di ristrutturazione che viene definita “leggera”, comprese le opere di demolizione e successiva ricostruzione che non mantengano la sagoma del fabbricato già esistente. Per quanto si riferisce invece “agli immobili sottoposti a vincolo ai sensi del d.lgs. n. 42 del 2004 sono soggetti a SCIA solo gli interventi che non alterano la sagoma dell’edificio.”

Infine il Consiglio di Stato ribadisce che l’art. 22, comma 3, del Testo Unico dell’Edilizia prevede tre distinti tipi di interventi edificatori, tra cui gli interventi di ristrutturazione che sono assoggettati al regime del permesso di costruire, ma per i quali è concessa all’interessato la facoltà di optare per la presentazione della DIA o super DIA, per motivi di carattere acceleratorio. E aggiunge: “Tale facoltà di opzione esaurisce i propri effetti sul piano prettamente procedimentale, atteso che su quello sostanziale (dei presupposti), penale e contributivo resta ferma l’applicazione della disciplina dettata per il permesso di costruire.”

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