Abuso edilizio, quando decade l'agevolazione fiscale?

Il Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) identifica come abuso edilizio l’intervento compiuto senza titolo abilitativo o in totale difformità da esso, in variazione essenziale o in parziale difformità. Con l’eccezione della possibilità di sanatoria nel caso della “doppia conformità” dell’opera edilizia, con riferimento alle norme in vigore al momento dell’intervento e della presentazione dell’istanza. L’articolo 49 del Testo unico, stabilisce che gli interventi abusivi provocano l’impossibilità di beneficiare delle relative agevolazioni fiscali esclusivamente in tre casi:

  • Quando le opere vengono costruite senza il titolo edilizio necessario
  • Quando il titolo è stato annullato
  • Quando le opere entrano in contrasto con il titolo a causa del mancato rispetto delle destinazioni d’uso e degli allineamenti indicati nei piani regolatori, con esclusione della parziale difformità che arriva alla soglia dello stesso Testo Unico

Tant’è vero che non considera né dal punto di vista urbanistico che fiscale, la violazione di altezze, distacchi, cubatura, superficie coperta, che non superi il 2% delle misure prescritte, in riferimento alle singole unità immobiliari.

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Abuso edilizio, quando la detrazione è a rischio

Il settore fondamentale è quello delle detrazioni Irpef collegate al recupero del patrimonio edilizio esistente, al bonus mobili, all’ecobonus e al bonus verde del 36% previsto quale agevolazione per la risistemazione a verde, quest’ultimo per quanto riguarda le spese sostenute nell’arco di quest’anno.

Le Entrate potranno recuperare suddette detrazioni nel caso in cui gli interventi abusivi sono stati realizzati difformemente dal titolo, se la variazione eccede il 2% delle misure prescritte, o se manca il titolo abilitativo necessario.

L’esempio tipico è quello dell’ampliamento abusivo di un immobile prima demolito, invece che ristrutturato nel rispetto della volumetria precedente. In tal caso, l’abuso edilizio qualifica l’intero edificio come nuova costruzione e pertanto ne determina l’integrale decadenza dalle detrazioni Irpef. Al contrario, l’ampliamento abusivo dell’edificio ristrutturato, ma non prima demolito, fa decadere soltanto i bonus relativi ai lavori di ampliamento.

Autocertificazione nell’attività edilizia libera

Un altro caso ricorrente è quello in cui gli interventi oggetto dell’agevolazione eseguiti dal contribuente ricadono nell’attività edilizia libera. Ovvero quando si tratta di opere che non necessitano di titoli abilitativi, come precisate dal “glossario” del Dm delle Infrastrutture 2 marzo 2018. Rientrano tra queste l’installazione di un servoscala in un’abitazione monofamiliare, la tinteggiatura dell’androne condominiale e l’installazione di un pannello solare fotovoltaico fuori dal centro storico. Il contribuente, in tali casi, deve conservare un’autocertificazione attestante la data inizio lavori e il fatto che gli interventi sono agevolabili.

I bonus potranno essere considerati decaduti, solo a seguito di controlli degli uffici comunali che riescano a smentire quanto dichiarato nell’autocertificazione.

Abuso edilizio, interventi sulla prima casa

La combinazione tra le norme edilizie e quelle fiscali, compare con l’acquisto dell’immobile con agevolazione prima casa, seguito, solo successivamente, da opere edilizie abusive. Secondo la sentenza della Cassazione, un simile intervento non prevede la cessazione dell’agevolazione, siccome, quando è stato registrato l’atto, l’abuso edilizio non era stato realizzato né per assenza del titolo, né in contrasto con esso e nemmeno sulla base dell’annullamento del titolo. Perciò l’intervento in questione non si colloca in nessuna delle tre casistiche di abuso edilizio che prevedono la decadenza dall’agevolazione fiscale.

La giurisprudenza ha anche negato la decadenza nel caso in cui, l’edificio, realizzato inizialmente in modo conforme al titolo edilizio e abbia riscontrato, invece, un intervento abusivo di lieve entità nella realizzazione delle varianti, interessate da un nuovo titolo edilizio.

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