locazione

Questo assunto vale sia per la locazionie abitativa che per quella non abitativa e configura un aspetto di non poco conto poiché incide non solo sugli aspetti fiscali, bensì anche in quelli civilistici circa la validità o nullità del contratto stesso.

Come sono cambiate le regole?

Infatti, sono più di una le sentenze della Cassazione che affermano la nullità della locazione se il contratto non è stato debitamente registrato. Per esempio si citano la n. 20858 del 06/09/2017 o la n. 23601 del 09/10/2017 che affermano entrambe che la registrazione può rappresentare un vero e proprio atto di “sanatoria” non solo ai fini fiscali.

Si tratta di un’importante evoluzione delle regole, dall’entrata in vigore della Legge 311/2004 fino alle recenti pronunce già citate, sovvertendo il principio più affermato in passato secondo cui la registrazione rappresentava un requisito extraformale ed extranegoziale che non avrebbe potuto incidere, dunque, sulla validità di un contratto.

Dunque, non si parla più di registrazione solo per l’ambito tributario, ma anche per l’ambito privato. Ne consegue direttamente che con una tardiva registrazione risulta possibile sanare entrambi gli ambiti e in questo viene incontro ai contribuenti il procedimento del ravvedimento operoso per il calcolo della sanzione e degli interessi dovuti per il ritardo nella registrazione.

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E gli accordi occulti?

Di diverso orientamento, invece, si resta per gli adeguamenti o altri accordi occulti presi a margine o successivamente alla stipula del contratto stesso. Si pensi per esempio a una variazione al rialzo del canone pattuito: per tale accordo vige l’obbligo di registrazione e pagamento dell’imposta di registro, ma se ciò non si verificasse, però, l’aumento resterebbe un accordo occulto. Una simile rinegoziazione del canone potrebbe avvenire solo dopo aver risolto il contratto in essere e averne registrato uno nuovo con il canone ritenuto più congruo, altrimenti vale l’insanabilità dell’accordo ritenuto occulto.

Al contrario, sulla diminuzione del canone pattuito non vige l’obbligo di pagamento delle imposte di registro e bollo, ma è bene porre tale accordo all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate competente soprattutto per garantire comunque la massima serenità, soprattutto al conduttore. Riduzioni di questo genere, vista anche la Legge di Stabilità del 2014, non influenzano la validità/nullità del contratto, ma incidono solamente sull’aspetto fiscale dello stesso.

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