La gran parte dei costi di un immobile nei suoi 20 anni di vita “economica” è data dal suo esercizio e manutenzione. Chiunque voglia mettere in atto programmi di efficientamento del proprio patrimonio immobiliare non può che puntare al Facility Management.

I dati sono la materia prima del XXI secolo, anche nella filiera AECO, chi se ne approvvigiona e riesce a farne uso sarà detentore di una vera e propria miniera d’oro.

Figura 1: il TCO di un immobile (fonte: Prof. Tronconi, Polimi)

Il digitale, che trasforma documenti, informazioni, transazioni manuali in bits e flussi automatici è il più importante tra i fattori di efficientamento attualmente a disposizione di amministrazioni pubbliche, aziende e professionisti operanti nella filiera. Chi ne abbraccia la portata rivoluzionaria non intraprende una navigazione verso l’ignoto, come fece Cristoforo Colombo nel 1492, quanto piuttosto “volge la prua” verso un nuovo mondo fatto di progettazione integrata, simulazioni ed anticipo delle decisioni importanti, riduzione di interferenze e incoerenze progettuali, automazione di operazioni a basso valore aggiunto, efficienza gestionale e manutentiva e via dicendo.

Quanto grande sarà l’impatto della rivoluzione digitale, che prelude al’ automazione, alla robotica e all’intelligenza artificiale, sulle economie e sul lavoro? Cosa comporta per la committenza poter disporre in formato finalmente digitale di tutti i dati progettuali, che poi servono al cantiere, che poi diventano as-built e che poi servono a gestire gli immobili e manutenere gli impianti?

Il passo da fare è strutturare e rendere intellegibili i dati e le informazioni rilevanti, estrapolandoli dall’enorme quantità prodotta in fase progettuale e poi costruttiva, e metterli a disposizione dei decision maker in tempo reale e sulla base di algoritmi virtuosi.

Basta osservare cosa è accaduto in altri settori industriali per rendersi conto che la rivoluzione digitale è imprescindibile anche nella filiera AECO.

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Il bisogno di informazioni della filiera e l’evoluzione del modello BIM

Oggi l’informazione viene trasferita da chi l’ha generata a chi dovrebbe utilizzarla quasi sempre in formato non-digitale per i motivi più svariati (comodità, dimenticanza contrattuale della committenza, barriere elettroniche, mancanza di interfacce con i sistemi ICT delle controparti, ignoranza, ecc.).

Applicando la metodologia BIM è invece possibile creare un modello che associ informazioni geometriche (3D) a quelle alfa-numeriche, le uniche rilevanti ai fini gestionali e manutentivi. Tali informazioni vanno inserite nel sistema parallelamente alla progettazione degli impianti ed alla costruzione fisica dell’asset, in modo da creare il database completo degli elaborati progettuali che serva alla committenza per l’esercizio e manutenzione, con informazioni sui tempi e costi ad essa relativa.

In questo senso, il modello progettuale (BIM) evolve in quello costruttivo (PIM) e alla fine in quello gestionale (AIM) lungo la vita del progetto, andando ad arricchirsi di informazioni e dati utili al facility manager nelle sue attività di esercizio e manutenzione dell’asset (figura 2).

Figura 2: i modelli informativi e il ciclo di vita di un asset immobiliare

Occorre pertanto un processo strutturato sin dall’inizio per la “definizione gestione e scambio delle informazioni”. impostando il modello che servirà al facility manager sin dalla fase progettuale.

Ma cosa serve alla committenza? E cosa ai progettisti di edifici e impianti?

Le piattaforme per la committenza

Un committente deve controllare tutto il processo progettuale e costruttivo con l’obiettivo di ottenere tutti i dati e le informazioni necessarie a gestire l’immobile. Come tale ha bisogno almeno di tre tipologie di piattaforme:

  • Project Collaboration (Common Data Environment), ossia una piattaforma che consenta di lavorare in maniera coordinata in un unico ambiente progettuale e su un unico modello, dando la possibilità a tutti gli attori coinvolti nel processo di essere sempre aggiornati e informati sul suo sviluppo e garantendo indipendenza e trasparenza, anche come elemento probante in caso di dispute o contenziosi.
  • Controllo (Model & Code Checking), ossia un sistema che permetta di effettuare verifiche geometriche (si pensi alle interferenze progettuali) e/o di corrispondenza a specifiche esigenze e norme di riferimento. In particolare, proprio la verifica dell’aderenza alle normative ed alle conformità permette al committente in modo semplice di evidenziare in tempo reale le problematiche riscontrate, classificandole in base alla loro gravità.
  • Librerie degli oggetti e templates per i dati, per definire tutte le caratteristiche e gli attributi che secondo le sue esigenze devono avere strutture ed impianti (specie quelli critici). Esistono diverse tipologie di librerie, contenenti per esempio arredamento e componentistica per l’arredamento ma anche particolari costruttivi a scale diverse e oggetti di arredo urbano. Esistono soprattutto librerie di impianti e materiali per definire le finiture del modello sia dal punto di vista grafico e di textures sia come attributi e informazioni per la gestione. La figura 3 presenta un esempio di tutti i possibili dati di una libreria relativa all’oggetto finestra.
Figura 3: i possibili dati dell’oggetto finestra (fonte: www.coBuilder.com)

Come si vede, si tratta di tanti dati provenienti da tante fonti. Oggigiorno sono tutti in formato .pdf o sepolti in tabelle Excel. Per digitalizzarli spetta alla committenza imporne la compilazione al general contractor e ai suoi sub-contraenti. A questo proposito vengono usati i cosiddetti Product Data Template (PDT).

Al termine del processo di costruzione, il committente riceve il modello AIM contenente tutte le informazioni geometriche ed alfa-numeriche atte alla gestione e manutenzione dell’immobile.

La manutenzione dell’edificio va gestita con una piattaforma apposita, idealmente bidirezionale, in grado di recepire le prescrizioni del manuale di manutenzione e utilizzarle come input per la programmazione degli interventi. Oltre a gestire la manutenzione, siffatta piattaforma dovrebbe supportare la pianificazione degli spazi, la catalogazione di impianti e mobili, l’archiviazione delle schede di manutenzione di ciascun oggetto, la previsione di massima delle tempistiche e dei costi relativi agli interventi effettuati. La figura 4 ne descrive le principali funzionalità:

Figura 4. le funzionalità di una piattaforma BIM per il Facility Management

L’uso di siffatta piattaforma deve essere allineata agli standard più moderni: web based, integrabile con sistemi e database esterni e collegabile ai sistemi mobile per l’aggiornamento in remoto e in tempo reale.

Quest’ultimo aspetto è di fondamentale importanza in quanto il committente deve poter imporre ai suoi fornitori di servizi di configurare il sistema di manutenzione per quanto di loro competenza ma soprattutto di tenerlo sempre aggiornato.

Le piattaforme per i progettisti e gli studi tecnici

Un ufficio di progettazione o un ufficio tecnico nell’era della rivoluzione digitale basata sul BIM deve poter progettare direttamente in BIM (sembra pleonastico, ma ancora oggi assistiamo a binari paralleli: progettisti che creano tavole in CAD e modellatori esterni che li traducono in BIM).

In funzione della propria disciplina progettuale il progettista avrà bisogno di strumenti di BIM Authoring, per creare i componenti (oggetti) del progetto, descrivendoli in termini di geometria, caratteristiche, attributi, collocazione e correlazione reciproca.

Il progettista deve poi poter effettuare controlli del progetto tramite gli stessi strumenti di Clash & Code Checking a disposizione del Committente. L’oggetto del controllo avviene generalmente secondo un processo standard:

  1. Controllo del proprio modello: Il singolo progettista (l’architetto BIM Specialist) controlla le interferenze sulla piattaforma di BIM Authoring all’interno della propria disciplina
  2. Controllo nei confronti degli altri: il modello viene importato sul cloud e confrontato con gli altri modelli, verificando come si evolve l’intero modello multidisciplinare
  3. Controllo multidisciplinare: il responsabile del progetto, in genere il BIM manager, esegue il controllo avanzato dei vari modelli e dell’integrazione tra gli stessi, usando gli strumenti di Model, Clash & Code Checking

Responsabilità di del progettista è anche di strutturare il sistema di manutenzione già in fase di progettazione e di coordinarne il popolamento con i dati derivanti dalle fasi progettuali successive.

Tali informazioni vanno inserite nel sistema parallelamente alla progettazione degli impianti ed alla costruzione fisica dell’asset in modo da creare il database completo degli elaborati progettuali che serva alla committenza per l’esercizio e manutenzione, con informazioni sui tempi e costi ad essa relativa.

In Gran Bretagna è stato introdotto il Construction Operations Building information exchange (COBie), uno standard che serve a catalogare e condividere dati relativi ad un bene immobiliare e alle sue facilities (sono in formato .csv e possono essere quindi facilmente importabili in un PDT). L’utilizzo del COBie garantisce al committente che le informazioni che dall’architetto arriveranno al facility manager sono complete ed utilizzabili lungo tutta la vita economica del bene.

Il valore per del BIM per la gestione e manutenzione immobiliare

Un articolo ormai datato elenca, non senza orgoglio, tutte le competenze chiave dei facility manager 2.0: comunicazione, gestione delle emergenze, garanzia della continuità di business, sostenibilità e attenzione all’ambiente, gestione degli aspetti di finanza e di business planning, leadership e gestione del fattore umano, elaborazioni di strategia, operatività, project management, controllo di qualità, gestione del real estate, scouting delle nuove tecnologie.

Riflettendoci su…. è ancora un libro dei sogni per moltissime realtà del nostro Paese, che continua a considerare gli uffici e il personale preposto al Facility Management come il “cimitero degli elefanti aziendali”.

Invece il Facility Management va inteso in senso ampio, un ombrello sotto cui porre tutti quei servizi che ottimizzano la gestione del built environment, e come tale ha bisogno di risorse altamente specializzate, formate e soprattutto sempre aggiornate sui rapidissimi cambiamenti delle tecnologie. E il Facility Manager 2.0 deve creare valore dalle attività a lui assegnate.

Un esempio su tutti, desunto da un caso reale analizzato presso Tesco, la più importante catena di distribuzione in Gran Bretagna (figura 5).

Figura 5: il valore del Facility Management, caso Tesco, UK (Fonte: IBM)

Tesco conta 160 negozi e oltre 110.000 oggetti relativi agli impianti di condizionamento. Applicandovi sensori sono stati prodotti 678 TB dati sottoposti ad analisi tramite una piattaforma di BI e sulla base di algoritmi studiati appositamente per tener conto dei dati relativi al clima esterno, alle dinamiche di presenza dei clienti, etc.

Il risultato è stato un risparmio del 20% dei costi di condizionamento, pari a oltre 20 milioni di sterline. Quali sacche di risparmio sono allora a disposizione se guardiamo al vetusto patrimonio immobiliare del nostro Paese? Come aggredirle per ottenere i risparmi possibili?

L’adozione del BIM e la sua capacità di modellare database di oggetti in 3D rivoluziona molti dei processi di manutenzione. Se si intende gestire l’innovazione digitale e renderla pervasiva occorre adeguare le capacità organizzative e procedurali ed aggiornare le risorse umane e tecnologiche.

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