Gli argomenti della selezione di sentenze di edilizia e urbanistica pubblicate la scorsa settimana sono… 1) Realizzazione di un piazzale in cemento, titolo edilizio necessario; 2) Legittimazione alla richiesta di un titolo edilizio, usucapione; 3)Volume tecnico, nozione; 3) ; 4) Abusi, sanzione pecuniaria in luogo della demolizione, ammissibilità; 5) Diniego autorizzazione paesaggistica, motivazione necessaria e non sufficienza di formule stereotipate; 6) Destinazione a parcheggio, natura del vincolo.
Realizzazione piazzale in cemento, quale titolo edilizio?
Estremi della sentenza: TAR Umbria, sent. 21 giugno 2018 n. 403
Massima: Per un piazzale in cemento serve il permesso di costruire
La realizzazione di un piazzale in cemento costituisce nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380 del 2001, determinando un consumo di suolo e, dunque, una trasformazione tendenzialmente irreversibile di quest’ultimo, che richiede il permesso di costruire. Le opere consistenti nella realizzazione di un piazzale, con funzione di sosta e di manovra di automezzi e di una adeguata via di accesso al medesimo piazzale, non rientrano, per natura ed entità, nel novero delle opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, che l’art. 6 comma 2, lett. c), d.P.R. n. 380 del 2001 colloca nell’ambito dell’attività edilizia libera, per la quale è prevista solo una previa comunicazione dell’inizio dei lavori, in assenza della quale si applica una sanzione pecuniaria. (T.A.R. Campania Napoli, sez. VIII, 7 novembre 2016, n. 5116).
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Gli interventi edilizi: definizioni e titoli abilitativi – II edizione
Le recenti novità normative contenute nel c.d. Decreto SCIA 2 (decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222, Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA), silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti, ai sensi dell’articolo 5 della legge 7 agosto 2015, n. 124) hanno imposto un aggiornamento dell’e-book ed un rivisitazione del contenuto.L’occasione ha consentito, inoltre, di aggiungere alcuni nuovi riferimenti giurisprudenziali e modificare l’appendice normativa.Quale titolo edilizio deve richiedersi per trasformare una porta in una finestra? O per aggiungere un balcone ad una parete? O per rifare i servizi igienici ormai vetusti? O, ancora, per modificare la distribuzione interna dei locali dell’appartamento?Sono alcuni dei dubbi che possono accompagnare le decisioni di effettuare determinati interventi edilizi nella propria abitazione e che, se non correttamente risolti, possono comportare il pagamento di sanzioni e, in taluni casi, anche la demolizione di quanto realizzato.Questa Guida in formato ebook ha lo scopo di fornire indicazioni sulle diverse tipologie di interventi edilizi secondo la classificazione fornita dal Testo Unico Edilizia, sui titoli necessari da richiedere e sulle possibili sanzioniOgni capitolo si occupa di una diversa tipologia di intervento, evidenziando gli aspetti peculiari di ciascuno, con un linguaggio semplice ed uno stile agile e veloce e con la rassegna di relativa casistica.La struttura semplice e chiara e gli esempi riportati rendono l’opera utile al cittadino che, prima di effettuare un intervento, vuole informarsi e decidere con cognizione di causa; i riferimenti normativi e giurisprudenziali rendono l’opera interessante anche per gli uffici tecnici comunali e per i professionisti tecnici e legali nello svolgimento delle proprie funzioni e attività.Contiene una tabella riepilogativa per attività edilizia libera, Cila e Scia, aggiornata ai recenti decreti SCIA 1 e SCIA 2.Antonella Mafrica, Dottoressa in giurisprudenza, esperta in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali, collabora con siti giuridici (tra i quali www.ediliziaurbanistica.it) e società di consulenza; è coautrice, insieme a Mario Petrulli, di pubblicazioni per Maggioli Editore.Mario Petrulli, Dottore in giurisprudenza, abilitato alla professione di avvocato, esperto in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; è coautore, insieme ad Antonella Mafrica, di pubblicazioni per Maggioli Editore.
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Usucapione e legittimazione alla richiesta di un titolo edilizio
Estremi della sentenza: TAR Marche, sez. I, sent. 20 giugno 2018 n. 439
Massima: L’instaurazione di un giudizio per l’accertamento dell’usucapione dell’immobile non è sufficiente a dimostrare la legittimazione a richiedere un titolo edilizio
Grava sull’Amministrazione l’obbligo di verificare l’esistenza, in capo al richiedente, di un idoneo titolo di godimento sull’immobile oggetto dell’intervento, ma non già di risolvere i conflitti tra le parti private in ordine all’assetto dominicale dell’area interessata, di tal che il richiedente che sostiene di essere proprietario per usucapione dell’area interessata, senza fornire prova adeguata, non può vantare titolo per richiedere un permesso di costruzione, né la semplice instaurazione di un giudizio per l’accertamento dell’usucapione soddisfa a tale presupposto (tra le tante, Tar Liguria, 5 giugno 2014, n. 874).
Volume tecnico, nozione
Estremi della sentenza: TAR Puglia, Lecce, sez. I, sent. 21 giugno 2018 n. 1042
Massima: Deve escludersi che un locale con requisiti di abitabilità possa considerarsi volume tecnico
La definizione dei volumi tecnici si rinviene nella circolare dell’allora ministero dei Lavori pubblici n. 2474 del 1973, secondo cui si tratta dei volumi «strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso di quelle parti degli impianti tecnici (idrico, termico, elevatorio, televisivo, di parafulmine, di ventilazione, ecc.) che non possono per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell’edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche».
La circolare precisa che la definizione «può trovare applicazione soltanto nei casi in cui i volumi tecnici non siano diversamente definiti o disciplinati dalle norme urbanistico-edilizie vigenti nel Comune» e che, in ogni caso, la loro sistemazione «non deve costituire pregiudizio per la validità estetica dell’insieme architettonico». Secondo costante orientamento giurisprudenziale (TAR Napoli n. 3490/2015 e n. 4132/2013; Consiglio di Stato, sezione VI, sentenza n. 175/2015 e n. 1512/2014; Consiglio di giustizia amministrativa, sentenza n.207/2014), per l’identificazione dei volumi tecnici va fatto riferimento a tre ordini di parametri.
Il primo ha carattere positivo ed è di tipo funzionale, dovendo sussistere un rapporto di strumentalità necessaria del volume tecnico con l’utilizzo della costruzione. Il secondo e il terzo hanno carattere negativo e sono collegati: all’impossibilità di elaborare soluzioni progettuali diverse all’interno della parte abitativa, per cui tali volumi devono essere ubicati solo all’esterno; ad un rapporto di necessaria proporzionalità fra le esigenze edilizie ed i volumi, che devono limitarsi a contenere gli impianti serventi della costruzione principale e devono essere completamente privi di una propria autonomia funzionale, anche solo potenziale.
Inoltre, è stato escluso che possa considerarsi volume tecnico un locale con requisiti di abitabilità, reso non abitabile con una semplice operazione di tamponamento delle finestre, essendo questa «una operazione in sé talmente semplice, reversibile e surrettizia da non privare l’ambiente della sua intrinseca qualità abitativa» (Consiglio di Stato, sezione VI, n. 2825/2014). Come pure è stato ritenuto che la realizzazione di un locale sottotetto con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna, costituisse «indice rilevatore dell’intento di rendere abitabile detto locale, non potendosi considerare volumi tecnici i vani in esso ricavati» (Consiglio di giustizia amministrativa siciliana, sentenza n. 207/2014; Consiglio di stato, sezione IV, sentenza n.3666/2013; Tar Puglia-Lecce, sezione III, n. 2170/2011).
Analogamente sono stati esclusi dal novero dei volumi tecnici anche i vani scala (Consiglio di Stato, sezione IV, sentenza n. 2565/2010), le verande, se di dimensioni superiori ad ospitare un impianto tecnologico come una caldaia (Consiglio di stato, sezione VI, n. 2226/2015; Tar Campania-Napoli sezione VIII, sentenza n. 4132/2013) ed i piani interrati, se utilizzati come locali complementari all’abitazione (Tar Marche, sentenza n. 21/2003).
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Abusi edilizi: ammissibilità della sanzione pecuniaria in luogo della demolizione
Estremi della sentenza: TAR Molise, sent. 21 giugno 2018 n. 382
Massima: Per l’applicazione della sanzione pecuniaria in luogo della demolizione della parte abusiva l’interessato deve fornire prova del pregiudizio derivante dalla demolizione
Il privato sanzionato con l’ordine di demolizione per la costruzione di un’opera edilizia abusiva, non può invocare l’applicazione a suo favore dell’art. 34, comma 2, D.P.R. n. 380 del 2001, che comporta l’applicazione della sola sanzione pecuniaria nel caso in cui l’ingiunta demolizione non possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, se non fornisce seria ed idonea dimostrazione del pregiudizio stesso sulla struttura e sull’utilizzazione del bene residuo, a nulla valendo che la demolizione implicherebbe una notevole spesa e potrebbe incidere sulla funzionalità del manufatto, perché per impedire l’applicazione della sanzione demolitoria occorre un effettivo pregiudizio alla restante parte dell’edificio, consistente in una menomazione della intera stabilità del manufatto (così Cons. Stato, sez. V, n. 4982 del 2011).
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In altri termini, la demolizione costituisce il contenuto che, in via ordinaria, è tenuto ad assumere l’atto repressivo dell’illecito mentre l’applicazione della sanzione pecuniaria ha carattere del tutto residuale (in termini, Cons. Stato, sez. VI, n. 1793 del 2012), e viene innescata non già da una verifica tecnica di cui la parte pubblica non può venire ragionevolmente gravata, ma da una apposita e circostanziata istanza presentata dalla parte privata ad essa interessata.
Diniego autorizzazione paesaggistica, motivazione necessaria
Estremi della sentenza: TAR Toscana, sez. III, sent. 21 giugno 2018 n. 896
Massima: Il diniego di autorizzazione paesaggistica non può essere basato su espressioni vaghe, formule stereotipate ma su ragioni specifiche ed esplicite
In linea generale, la giurisprudenza amministrativa ha già più volte evidenziato come, nella motivazione del diniego di autorizzazione paesaggistica, l’Amministrazione non possa limitarsi ad esprimere valutazioni apodittiche e stereotipate, ma debba specificare le ragioni del diniego, ovvero esplicitare i motivi del contrasto tra le opere da realizzarsi e le ragioni di tutela dell’area interessata dall’apposizione del vincolo. Non è sufficiente, quindi, la motivazione del diniego (parziale o totale) di autorizzazione fondata su una generica incompatibilità, non potendo l’Amministrazione limitare la sua valutazione al mero riferimento ad un pregiudizio ambientale, utilizzando espressioni vaghe e formule stereotipate (cfr. ad es. Consiglio di Stato sez. VI 05 dicembre 2016 n. 5108).
Autorizzazione paesaggistica: come redigere un’istanza completa
L’opera è una guida operativa completa che fornisce ai tecnici chiare indicazioni sulla corretta preparazione e predisposizione della procedura per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica “tradizionale” (d.lgs. 42/2004 e s.m.i.) e per quella “semplificata” (disciplinata dal D.P.R. 31/2017). Il manuale prende in esame la normativa vigente, analizzando tutti gli aspetti relativi all’autorizzazione paesaggistica (requisiti, istanza, procedura, esclusioni ed esenzioni, durata e proroghe) e integrandola con una parte pratica, nella quale si forniscono preziose informazioni per la interpretazione del paesaggio e delle tipologie architettoniche (metodi, contesti, criteri di valutazione del paesaggio, insediamenti, architetture, ecc.). Obiettivo del libro è fornire elementi per far comprendere il corretto significato di autorizzazione paesaggistica e per instradare l’operatore verso una corretta e coerente valutazione del territorio. Punto di forza del manuale è la presenza di glossari illustrati e commentati con esempi di lettura del paesaggio (punti di osservazione, assi prospettici, fulcri visivi, profili, relazioni visive, ecc.), morfologia del territorio, impostazione degli insediamenti, compresi quelli a destinazione produttiva e commerciale, e composizioni architettoniche. Non mancano approfondimenti sui materiali (tipici e caratterizzanti) e sul ruolo del colore, oltre a un intero capitolo dedicato alle buone pratiche di progettazione per il corretto inserimento degli oggetti edilizi nel tessuto paesaggistico in cui si inseriscono.Il manuale comprende anche:requisiti degli insediamenti per la qualificazione dei paesaggimodalità di assemblaggio delle facciateoltre 100 schemi illustrati e commentatiGiulio Berruquier, geometra libero professionista, consigliere del collegio provinciale geometri di Asti, si occupa di urbanistica. Collaboratore e responsabile dell’area edilizia privata presso uffici tecnici comunali, membro di commissioni edilizie locali. Docente in corsi di aggiornamento e perfezionamento professionale in materia di edilizia e urbanistica.Mauro Corino, architetto libero professionista, laureato presso il Politecnico di Torino con indirizzo di Tutela e Recupero del Patrimonio Storico Architettonico. Master presso l’Università Europea di Roma in Architettura e Arte Sacra. Componente delle Commissioni locali per il Paesaggio in ambito della provincia astigiana e della città Metropolitana di Torino. L’attività lavorativa svolta presso enti pubblici e privati, mira al recupero di Beni Storici e Tutelati.
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Destinazione a parcheggio, natura del vincolo
Estremi della sentenza: TAR Puglia, Lecce, sez. I, sent. 19 giugno 2018 n. 1027
Massima: La destinazione a parcheggio impressa dallo strumento urbanistico a determinate aree costituisce vincolo conformativo e non espropriativo, con esclusione di indennizzo
Costituisce avviso costante della giurisprudenza amministrativa che “la destinazione a parcheggio impressa dallo strumento urbanistico a determinate aree, non comportando automaticamente l’ablazione dei suoli ed, anzi, ammettendo la realizzazione anche da parte di privati, in regime di economia di mercato, delle relative attrezzature destinate all’uso pubblico, costituisca vincolo conformativo, e non anche espropriativo, della privata proprietà per cui la relativa imposizione non necessita della contestuale previsione di un indennizzo, né di una puntuale motivazione sulle ragioni poste a base della eventuale reiterazione della previsione” (cfr. CdS n.4951/2011-. n. 5059 del 1° ottobre 2007).
In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it
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