Gli argomenti delle delle sentenze pubblicate settimana scorsa sono… 1) Cabina per la trasformazione dell’energia elettrica, natura di volume tecnico e irrilevanza per il rispetto delle distanze. 2) Veranda: che titolo edilizio è necessario? 3) Scelte urbanistiche: discrezionalità e motivazioni. 4) Contratto preliminare: legittimazione alla richiesta del permesso di costruire.  5) Nuova valutazione dell’agibilità: ipotesi obbligatorie. 6) Titolo edilizio per il completamento di un’opera a seguito della decadenza del permesso di costruire.

Distanze dalla cabina dell’energia elettrica

Estremi della sentenza: TAR Veneto, sez. II, sent. 9 maggio 2018 n. 503
Massima: una cabina per la trasformazione dell’energia elettrica è un volume tecnico e, conseguentemente, non rileva ai fini del rispetto delle distanze

Una cabina per la trasformazione dell’energia elettrica ha natura di volume tecnico, cioè di opera priva di autonomia funzionale, anche potenziale, che è destinata a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della costruzione medesima e che non può essere collocata all’interno della costruzione principale: come volume tecnico, perciò, la cabina non costituisce “costruzione” ai sensi dell’art. 873 c.c., con il corollario che la stessa non deve essere considerata ai fini del computo delle distanze (cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. II, 26 novembre 2012, n. 20886; id., 3 febbraio 2011, n. 2566; C.d.S., Sez. V, 13 marzo 2014, n. 1272; id., Sez. IV, 15 gennaio 2013, n. 223; id., 5 dicembre 2012, n. 6253; T.A.R. Liguria, Sez. I, 3 dicembre 2015, n. 1002).

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Veranda: che titolo edilizio è necessario?

Estremi della sentenza: TAR Piemonte, sez. II, sent. 9 maggio 2018 n. 557
Massima: la veranda è una nuova costruzione e richiede il permesso di costruire

Secondo la consolidata giurisprudenza, “La realizzazione di una veranda su un balcone, chiusa sui lati, costituisce una trasformazione urbanistico-edilizia del preesistente manufatto incompatibile con la qualificazione edilizia di manutenzione straordinaria o risanamento conservativo o pertinenza dell’immobile principale, in quanto idonea a modificarne la sagoma e creare nuovo volume, costituendo quindi una nuova costruzione o comunque un ampliamento della costruzione esistente soggetta al preventivo rilascio del permesso di costruire” (T.A.R. Torino sez. I  09 novembre 2012 n. 1181; sez. I  06 marzo 2014 n. 386).

In sostanza, una veranda costituisce, in senso tecnico-giuridico, un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee e contingenti per poi essere prontamente rimossa, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell’immobile; né rileva la natura dei materiali utilizzati per la chiusura, in quanto, anche ove realizzata con pannelli in alluminio, costituisce comunque un aumento volumetrico.

Essa rientra, pertanto, nel novero degli “interventi di nuova costruzione” di cui all’art. 3 comma 1 lett. e), d.P.R. n. 380 del 2001, o comunque in quello degli “interventi di ristrutturazione edilizia” implicanti aumento di volumetria e modifica della sagoma dell’edificio: categorie di interventi soggette entrambe al rilascio del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 10 comma 1 lettere a) e c) del DP.R. 380 del 2001 e come tali sanzionabili, in caso di assenza del titolo edilizio, con l’ordine demolitorio e ripristinatorio di cui all’art. 31 D.P.R.. 380 del 2001.

In tal senso, di recente, T.A.R. Napoli sez. IV  22 maggio 2017 n. 2714; T.A.R. Lazio-Roma, sez. II  07 aprile 2017 n. 4389.

Scelte urbanistiche: discrezionalità e motivazioni

Estremi della sentenza: TAR Piemonte, sez. II, sent. 7 maggio 2018 n. 525
Massima: le scelte urbanistiche sono ampiamente discrezionali e la mera esistenza, nella pianificazione previgente, di una destinazione urbanistica più favorevole al proprietario non è circostanza sufficiente a fondare in capo a quest’ultimo quell’aspettativa qualificata la cui sussistenza imporrebbe all’Amministrazione un obbligo di più puntuale e specifica motivazione rispetto a quella, di regola sufficiente, basata sul richiamo alle linee generali di impostazione del piano.

Le scelte urbanistiche effettuate dall’Amministrazione sono accompagnate da un’ampia valutazione discrezionale, che nel merito le rende insindacabili e attaccabili solo per errori di fatto e abnormità delle scelte, ed è in ragione di tale discrezionalità tecnico-amministrativa che l’Amministrazione non è tenuta a fornire un’apposita motivazione in ordine alle scelte operate in sede di pianificazione del territorio, che siano collimanti con i fini generali dello strumento urbanistico (TAR Piemonte, sez. I, 13 maggio 2016 n. 657).

Nessuna ipotesi di affidamento qualificato ricorre nel caso di modifica della destinazione d’uso di un terreno, da agricola a servizi.

La giurisprudenza ha chiarito che “l’esistenza di una precedente diversa previsione urbanistica non comporta per l’Amministrazione la necessità di fornire particolari spiegazioni sulle ragioni delle differenti scelte operate, anche quando queste siano nettamente peggiorative per i proprietari e per le loro aspettative, dovendosi in tali altri casi dare prevalente rilievo all’interesse pubblico che le nuove scelte pianificatorie intendono perseguire; più specificamente, la mera esistenza, nella pianificazione previgente, di una destinazione urbanistica più favorevole al proprietario non è circostanza sufficiente a fondare in capo a quest’ultimo quell’aspettativa qualificata la cui sussistenza imporrebbe all’Amministrazione un obbligo di più puntuale e specifica motivazione rispetto a quella, di regola sufficiente, basata sul richiamo alle linee generali di impostazione del piano” (Cons. Stato, sez. IV, 30 dicembre 2016, n. 5547).

Contratto preliminare: legittimazione alla richiesta del permesso di costruire

Estremi della sentenza: TAR Calabria, Catanzaro, sez. I, sent. 10 maggio 2018 n. 998
Massima: la stipula di un contratto preliminare è sufficiente per legittimare la richiesta del permesso di costruire

Il requisito della “disponibilità” dell’area, necessario ai fini della richiesta del permesso di costruire, è integrato anche dalla stipula di un contratto preliminare, condizionato al rilascio dell’autorizzazione amministrativa. Come ripetutamente osservato (cfr. ex multis Cons. Stato Sez. V, 16 aprile 2014, n. 1942), un contratto preliminare di compravendita, pur se sospensivamente condizionato al rilascio dei permessi amministrativi necessari per la realizzazione dell’impianto, è titolo idoneo, in quanto coercibile anche mediante il rimedio specifico di cui all’art. 2932 c.c., ad asseverare e garantire la “disponibilità” dell’area.

Nuova valutazione dell’agibilità: ipotesi obbligatorie

– Estremi della sentenza: TAR Toscana, sez. III, sent. 7 maggio 2018 n. 634
Massima: gli interventi che rendono obbligatoria una nuova valutazione dell’agibilità sono sostanzialmente quelli che hanno carattere “strutturale” e quelli che danno adito ad un mutamento di destinazione d’uso

L’art. 24 del DPR n. 380 del 2001, al comma 3, richiede attestazione di agibilità per “interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1”, cioè sulla “sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità”.

L’esame della giurisprudenza pone in evidenza come gli interventi che rendono obbligatoria una nuova valutazione dell’agibilità sono sostanzialmente quelli che hanno carattere “strutturale” e quelli che danno adito ad un mutamento di destinazione d’uso. In tal senso TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 16.3.2011, n. 740, secondo cui appare legittima la richiesta di una nuova valutazione delle condizioni di agibilità di un immobile «a fronte di modifiche strutturali, che implicano anche un cambiamento dell’uso degli spazi»; TAR Abruzzo, Sez. I, 17.6.2015, n. 456 invece precisa che «gli artt. 24 e segg. del T.U.E. non individuano espressamente le diverse ipotesi in cui, pur vertendosi in tema di interventi “minori”, gli stessi influiscano sulle condizioni di igiene e sicurezza, evidentemente rimettendo tale valutazione (di “influenza”) alle Amministrazioni deputate a tale verifica», dunque attribuendo all’Amministrazione un potere discrezionale di valutare se – nel caso concreto – gli interventi edilizi posti in essere alterino o meno le condizioni igienico-sanitarie dell’edificio, il che comunque appare difficile da sostenere in relazione alla mera collocazione degli arredi sanitari.

La giurisprudenza è pacifica nel ritenere che anche il mero mutamento di destinazione d’uso di un locale possa giustificare la richiesta di un nuovo certificato di agibilità (ex multis, TAR Abruzzo, Sez. I, 11.2.2014, n. 107); Cons. Stato, Sez. V, 12.2.2013, n. 795, nell’affermare che il rilascio di un nuovo certificato di agibilità si rende necessario per le sole modifiche “strutturali” dell’edificio, esclude la necessità di acquisire un simile titolo a fronte di un intervento di mero ampliamento di un’uscita di sicurezza; TAR Puglia, Lecce, 7.5.2009, n. 956, la quale afferma che «i lavori, effettuati successivamente all’interno del locale, hanno riguardato solo l’inserimento di un locale igienico, che non determina la necessità di un nuovo certificato di agibilità, in quanto, secondo la giurisprudenza costante, è necessario richiedere un nuovo certificato di agibilità solo quando si procede alla ristrutturazione totale».

Titolo edilizio per completare un’opera se è scaduto il permesso di costruire

– Estremi della sentenza: TAR Toscana, sez. III, sent. 7 maggio 2018 n. 641
Massima: nel caso di completamento dell’opera già iniziata e non conclusa con il precedente permesso di costruire, il nuovo titolo potrà essere negato solo se medio tempore è intervenuta una disciplina urbanistica che non consente la realizzazione dell’opera

Ai sensi dell’art. 15 comma 3 del D.P.R. 380 del 2001 in caso di mancata realizzazione dell’opera nel corso del termine di efficacia del permesso di costruire la realizzazione della parte dell’intervento non ultimata è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 22. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.

Il fatto che il completamento dell’opera non ultimata nei termini richieda un nuovo ed autonomo titolo edilizio non significa che l’oggetto di tale nuovo titolo possa essere considerato in modo del tutto avulso da quanto originariamente prospettato, essendo, infatti, la nuova domanda (o scia) diretta non a porre in essere un nuovo intervento ma a realizzare “la parte non ultimata” di quello iniziale che non ha potuto essere portato a compimento a causa della decadenza del titolo edilizio.

L’amministrazione in sede di esame del permesso finalizzato alla ultimazione delle opere deve, pertanto, prendere in considerazione l’intervento originario vagliandolo, se del caso, alla luce dello jus superveniens. Per cui il titolo potrà essere negato solo se medio tempore è intervenuta una disciplina urbanistica che non consente la realizzazione dell’opera.

Allo stesso modo, l’Amministrazione potrà aggiornare l’ammontare del contributo solo se la normativa che ne regola la quantificazione sia variata o qualora il nuovo titolo richiesto comporti una variazione della destinazione d’uso originaria (in tal senso deve intendersi l’inciso “ove necessario” riferito al ricalcolo del contributo, TAR Sicilia, Sezione II Palermo, sentenza n. 487 del 01/03/2013).

Foto: Grosseto Notizie.

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it


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