Questo, in sostanza, il contenuto della pronuncia 10048/2018 della Corte di Cassazione, che di fatto quindi riforma il giudizio della Corte d’appello di Milano. Se le fessurazioni non mettono a rischio altri elementi strutturali e quindi impattano solo dal punto di vista estetico, e siano eliminabili semplicemente con manutenzione ordinaria, ma non trascurabili, devono essere qualificate in via astratta, perché potrebbero compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene e, quindi, a rappresentare grave vizio ex art.1669.

Cosa significhi “non trascurabili” e qualificare “in via astratta” non è chiarissimo. Comunque, è positivo che i giudici abbiano superato il tradizionale approccio ai difetti costruttivi in base al quale si considerano vizi gravi solo quelli che compromettono la solidità, l’efficienza e la durata dell’edificio e secondari tutti quelli che riguardano aspetti decorativi ed estetici, tra le quali la Corte di Milano aveva incluso anche le fessure sull’intonaco, oggetto della controversia in occasione della quale i giudici della Cassazione hanno ribaltato la situazione.

Crepe nei muri, vizi gravi

La sentenza dice che sono vizi gravi “anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, etc.), purché tali da compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo». «Viene in tal modo superata – prosegue la sentenza – la dicotomia, affermata dal C.T.U., che associa la gravità solo a difetti relativi ad elementi strutturali che hanno impatto su solidità, efficienza e durata del manufatto, mentre gli i danni relativi agli aspetti decorativi ed estetici sfuggono a questa classificazione”.

Questa linea, dice la cassazione, contrasta con quella della Corte d’appello del 2017 n.7756, che ha detto: “secondo l’indirizzo ora accolto, anche vizi che riguardino elementi secondari ed accessori, come i rivestimenti, devono ritenersi tali da compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene secondo la destinazione propria di quest’ultimo”.

Il rivestimento, dice la Corte “è applicato agli elementi strutturali di un edificio con finalità di accrescimento della resistenza alle aggressioni degli agenti chimico-fisici, anche da obsolescenza, e atmosferici, svolgendo anche funzioni estetiche. In tale quadro, le fessurazioni o microfessurazioni (tra le quali le cavillature) di intonaci (o altri tipi di rivestimento), se non del tutto trascurabili, a prescindere dalla possibilità o no di infiltrazioni, realizzano comunque nel tempo una maggiore esposizione alla penetrazione di agenti aggressivi sugli elementi strutturali, per cui esse – pur se ascrivibili a ritrazione dei materiali – sono prevenute mediante idonee riparazioni dei rivestimenti in senso compensativo e idonea posa”.

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