Nella Gazzetta Ufficiale del 7 aprile 2018 n. 81 è statto pubblicato il decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 2 marzo 2018 con il nuovo glossario dell’attività edilizia libera.

La prima categoria di interventi considerati dal legislatore statale è rappresentata dagli interventi di manutenzione ordinaria (art. 6 comma 1 lett. a) del T.U. Edilizia), cioè “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” (Art. 3 comma 1, lett. a) del T.U. Edilizia): in altre parole, di tutti quegli interventi necessari o utili per eliminare il normale deperimento d’uso.

Vediamo di individuare il significato dei termini usati dal legislatore:
– le finiture sono gli elementi accessori di una parte strutturale: si pensi, ad esempio, agli infissi, alle grondaie o alle tegole del tetto;
– la riparazione consiste nella sistemazione dei danni presenti, con mantenimento dell’elemento originario: si pensi, ad esempio, alla sistemazione di una fessura nella grondaia dell’edificio;
– il rinnovamento consiste nel riportare, attraverso un intervento tecnico, lo stato preesistente di un elemento: si pensi, per esempio, alla ritinteggiatura di un edificio;
– la sostituzione consiste nel cambiare un elemento ormai usurato con un altro identico per funzione al precedente: si pensi, ad esempio, alla posa di due nuove ante ad una finestra, in luogo di quelle precedenti ormai fatiscenti.

Nuovo glossario attività edilizia libera: le 25 opere principali di manutenzione ordinaria

Il glossario individua 25 opere principali nell’ambito della manutenzione ordinaria:

È evidente che, in alcuni casi, siamo oltre la semplice manutenzione: ci riferiamo, in particolare, ai casi in cui si ha installazione ex novo di un quid novi, come nel caso dei controsoffitti non strutturali, delle inferriate, degli impianti di illuminazione esterna, di protezione antincendio, di climatizzazione, di estrazione fumi, di antenna/parabole e altri sistemi di ricezione e trasmissione e dei punti di ricarica per veicoli elettrici. Come è possibile giustificare tali ipotesi? Ci vengono in mente due possibilità:

utilizzare un’interpretazione estensiva dell’art. 3, comma 1, lett. a) nella parte in cui fa rientrare nell’ambito della manutenzione ordinaria anche gli interventi che servono ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti: si tratta di una soluzione ermeneutica comunque forzata e della cui correttezza è lecito avanzare dei dubbi;
ritenere che gli interventi di installazione comunque siano di scarso impatto sulla realtà dei luoghi e, quindi, possono considerarsi nell’alveo della manutenzione ordinaria.

Casistica

Tra le ipotesi più ricorrenti di manutenzione ordinaria si evidenziano:
– ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti;
pulitura delle facciate e tinteggiatura;
– riparazione e sostituzione senza alterazione degli infissi, dei serramenti, dei portoni, dei cancelli, delle serrande e delle vetrine;
– sostituzione senza modifiche del manto di copertura del tetto e relativa impermeabilizzazione;
– riparazione e sostituzione delle grondaie, dei pluviali e dei comignoli;
– riparazione dei balconi, delle terrazze e relative ringhiere o parapetti;
– applicazione delle tende da sole e delle zanzariere;
– rifacimenti delle pavimentazioni esterne di cortili, patii e cavedi;
– manutenzione generale del verde privato;
– riparazione delle recinzioni;
– all’interno degli edifici, riparazione e rifacimento delle pavimentazioni, degli intonaci, dei rivestimenti e delle tinteggiature e spostamento di porte interne;
– riparazione e sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari e riparazioni dell’impianto;
– installazione di una sbarra metallica nel terreno di proprietà;
– inspessimento di un muro di contenimento di 10 cm. circa con un conglomerato cementizio;
– rivestimento in pietra di un muretto di recinzione,
– apposizione di un cancello all’ingresso della proprietà;
– ripristino di una esigua porzione di rampa-marciapiede mediante la posa in opera di un massetto in calcestruzzo;
– riparazione di una parte del muro di recinzione rovinata da un urto di un’automobile in transito;
– sostituzione delle strutture di copertura di alcuni gazebo preesistenti;
– la sostituzione di una preesistente palizzata.

Le opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni

Rientrano nell’attività edilizia libera, e non sono più sottoposte alla CIL, pure le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità36, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati (art. 6 comma 1 lett. e-ter) del T.U. Edilizia).

Le opere di pavimentazione vengono solitamente realizzate attraverso l’utilizzo di lastre, pietre, porfido, autobloccanti cementizi; gli spazi esterni devono intendersi quelli di pertinenza dell’edificio a cui afferiscono. Le vasche di raccolta devono essere funzionali al riutilizzo dell’acqua piovana. L’espressione “locali tombati” rimanda ai volumi tecnici completamente interrati, con il solaio di copertura ricoperto da uno strato di terreno vegetale idoneo all’inerbimento, sprovvisti di finestrature e aperture esterne di ogni tipo ad esclusione della sola botola a passo d’uomo per l’accesso e dotati di areazione artificiale. Fra gli esempi di interventi compresi dalla norma rientrano i condotti per l’alloggiamento di canalizzazioni interrate per fluidi; le trincee perimetrali di fabbricati, vuote, per isolare dall’umidità del terreno e per coibentazione; i locali sotterranei o a filo terreno, ove alloggiare parti di impianti; i pozzetti per pompe di sollevamento; le condotte fognarie, i pozzetti e le fosse a servizio degli immobili e realizzati nelle loro aree di pertinenza. In sintesi, ci si riferisce a volumi ad uso tecnologico, non accessibili se non per la manutenzione, privi di aperture per l’illuminazione, ma con eventuali fori di aerazione per ricircolo dell’aria, di dimensioni non rilevanti e non suscettibili di altra utilizzazione. Anche in questo caso il glossario provvede a specificare ulteriormente:

L’articolo è tratto da..

L\'attività di edilizia libera dopo il glossario dell\'attività edilizia libera (d.m. 2 marzo 2018)

L\'attività di edilizia libera dopo il glossario dell\'attività edilizia libera (d.m. 2 marzo 2018)

Antonella Mafrica - Mario Petrulli, 2018, Maggioli Editore

Quarta edizione della guida operativa "L'attività di edilizia libera", aggiornata al decreto 2 marzo 2018, pubblicato sulla G.U.7 aprile 2018, n. 81 (c.d. Glossario di Edilizia Libera) in formato ebook che si rivolge ai professionisti tecnici e gli operatori degli uffici tecnici comunali,...




1 COMMENTO

  1. Articolo fatto in modo eccelso..
    sopratutto con gli esempi delle casistiche che si trovano comunemente nella realtà!
    é la prima volta che trovo che l’installazione di un cancello, manuale in linea con la recinzione esitenze, senza sbocco su via pubblica, rientra nella manuetnzione ordinaria e siccome non varia lo stato dei luoghi non necessita di titoli abilitativi, mi par di aver capito cosi. Mi chiedo come mai il CVOmune mi sta chiedendo la cila ….??? Il comune puo andare in deroga a determinati parametri.. a livello nazionale?? Comunque mi stampo questo bellissimo articolo e glielo farò leggere ai tecnici…;)
    Grazie mille

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