L’Abuso edilizio è un illecito permanente, ma quando viene a meno?

Ecco gli argomenti della nostra rassegna settimanale di sentenze: la natura dell’abuso edilizio; volumi interrati: computo ai fini della volumetria assentibile; cambio destinazione d’uso da autorimessa a studio medico: che titolo edilizio è necessario; adeguamento oneri concessori, applicabilità della delibera; applicabilità delle nuove norme previste dal PRG; verifiche per il rilascio del Certificato di agibilità.

Abuso edilizio, viene meno se cessa la situazione illecita

Per consolidato orientamento giurisprudenziale, gli abusi in materia edilizia, consistenti nella realizzazione di opere in assenza del prescritto titolo legittimante, hanno carattere di illeciti permanenti e vengono meno solo con il cessare della situazione di illiceità (cfr., fra le tante, T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 6 settembre 2016, n. 1626; Cons. Stato, sez. IV, 16 aprile 2010 n. 2160).

Ne consegue che il termine della prescrizione quinquennale di cui all’art. 28 della legge n. 689 del 1981, applicabile anche per gli illeciti amministrativi puniti con le sanzioni pecuniarie previste dalla normativa in materia urbanistico-edilizia, decorre solo dalla cessazione della permanenza dell’illecito, vale a dire all’atto del conseguimento delle prescritte autorizzazioni, anche in sanatoria, o della rimozione delle opere abusive.

>>> Sanzioni per Abuso edilizio: il vicino può sollecitare il Comune

Adeguamento oneri concessori: applicabilità della delibera

Secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza, fondato sullo stesso tenore letterale dell’art. 16 del Testo Unico Edilizia – DPR n. 380/2001 (dove afferma che “la quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione è corrisposta al Comune all’atto del rilascio del permesso di costruire” e “la quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all’atto del rilascio”), gli oneri concessori devono essere stabiliti al momento del rilascio del permesso edilizio; a tale momento occorre dunque avere riguardo per la determinazione della entità dell’onere facendo applicazione della normativa vigente al momento del rilascio del titolo edilizio.

Da tale affermazione di principio si trae il corollario della irretroattività delle determinazioni comunali a carattere regolamentare con cui vengono stabiliti i criteri generali e le nuove tariffe e modalità di calcolo per gli oneri concessori ribadendosi l’integrale applicazione del principio “tempus regit actum”, quindi l’irrilevanza e la ininfluenza di disposizioni tariffarie sopravvenute rispetto al momento del rilascio della concessione edilizia (cfr., “ex multis”: Consiglio di Stato n. 1504/15; T.A.R. Puglia Lecce n. 1799/2013; T.A.R. Puglia Lecce n. 2164/2013; T.A.R. Sicilia n. 2581/2016; nonché T.A.R. Puglia Lecce n. 49/2013).

Di conseguenza, deve ritenersi che le delibere comunali che dispongono l’adeguamento degli oneri concessori possano trovare applicazione esclusivamente per i permessi rilasciati a far tempo dall’epoca di adozione dell’atto deliberativo e non anche per quelli rilasciati in epoca anteriore.

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Cambio destinazione d’uso da autorimessa a studio medico

La realizzazione di un cambio destinazione d’uso (con opere) da autorimessa a studio medico necessita del previo rilascio del permesso di costruire, anche in ragione dell’aumento del carico urbanistico che ne deriva (ex multis, T.A.R. Marche 7.6.2017, n 445; T.A.R. Campania Napoli, sez. IV, 03.02.2015, n. 731; sez. VIII, 16.04.2014, n. 2174; T.A.R. Lazio Roma, sez. I, 09.12.2011, n. 9646).  In mancanza del permesso, ovvero in difformità dai titoli già rilasciati, la sanzione della demolizione di cui all’art. 31 del DPR n. 380 del 2001 è del tutto giustificata. Ti potrebbe interessare: Cambio destinazione uso da magazzino a ufficio: che titolo edilizio serve?

Nuove norme previste dal PRG

In base al principio della successione nel tempo delle norme, con l’approvazione di un nuovo Piano Regolatore, le disposizioni successivamente intervenute sostituiscono integralmente le precedenti prescrizioni del vecchio Piano riguardanti la zona medesima, che vengono del tutto meno per la fondamentale ragione che la pianificazione urbanistica, che ha per sua natura carattere dinamico, ha proprio la finalità di adeguare la disciplina del territorio alle sopravvenute esigenze.

Pertanto, essendo espressione di valutazione all’attualità delle esigenze in ordine all’utilizzazione del territorio, le nuove previsioni del Piano Regolatore, come già precisato in passato dalla giurisprudenza (Cons. Stato, sez. IV, 9 febbraio 2012, n. 693; Tar Lombardia sez. IV, sent. 11/7/14 n. 1842):

• hanno un carattere di assoluta prevalenza;
• non possono essere disapplicate dallo stesso Comune, in favore di una “ultrattività” del precedente PRG;
• si sostituiscono integralmente (salvo il caso di una specifica norma transitoria ah hoc) alle precedenti disposizioni le quali non possono comunque conservare alcuna efficacia. (Cons. Stato, sez. IV, 9 febbraio 2012, n. 693)” – Tar Lombardia sez. IV, sent. 11/7/14 n. 1842.

Volumi interrati: computo ai fini della volumetria assentibile

È pacifico in giurisprudenza che:

• il volume dei fabbricati è determinato dalla somma dei prodotti delle superfici utili di ogni piano per le relative altezze lorde, misurate da pavimento a pavimento;
• i regolamenti edilizi possono disporre in ordine al computo dei volumi interrati in ragione della loro destinazione d’uso, laddove questi ultimi siano destinati a residenza, uffici o attività produttive;
• in mancanza di disposizioni in tal senso, nel calcolo del volume complessivo dell’edificio rientra anche il seminterrato per la sola parte emergente dal piano di campagna;
• in particolare, per calcolare quale sia la volumetria assentibile (in un intervento edilizio su immobile preesistente) non può rilevare qualsiasi situazione in fatto esistente ma la sola volumetria legittimamente esistente (ex multis Cons. St. n. 5196/2016).

Certificato di agibilità: verifiche per il rilascio

Per pacifica giurisprudenza, il certificato di agibilità costituisce un atto di accertamento che si limita ad attestare una situazione oggettiva e, in particolare, la corrispondenza dell’opera realizzata al progetto assentito, dal punto di vista dimensionale, della destinazione d’uso e delle eventuali prescrizioni contenute nel titolo, nonché attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici, di risparmio energetico e di sicurezza degli impianti negli stessi installati, alla stregua della normativa vigente (T.A.R. Umbria, 18 novembre 2010, n. 512).

L’indagine che l’Amministrazione è chiamata a svolgere per il rilascio dell’autorizzazione in parola è, pertanto, finalizzata da un lato all’accertamento della conformità della costruzione al progetto approvato e dall’altro alla mancanza di cause di insalubrità limitate alla costruzione edilizia in sé considerata (TAR Lazio, sez. II, 4 febbraio 2011, n. 1074).

Ne segue, con riferimento al primo dei profili sopra evidenziati, che il concetto di conformità della costruzione effettivamente realizzata al progetto assentito ricomprende, con ogni evidenza, non solo i profili strutturali estrinseci (sagoma, volumetria), ma anche la destinazione d’uso dell’immobile e ciò anche in relazione alla necessità che quanto realizzato sia coerente e conforme con la destinazione assegnata all’area dallo strumento di pianificazione urbanistica comunale (T.A.R. Toscana, sez. III, 4 febbraio 2011, n. 207).

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it