chi decide se sono terreni edificabili oppure no

Per le aree e i terreni edificabili, la base imponibile per l’imposta comunale sugli immobili è stata individuata – dall’articolo 5, comma 4 del Dlgs n. 504/1992 – nel valore costituito da quello venale in commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione. Il valore del terreno deve essere stabilito in base “alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.

Terreni edificabili o no: chi lo decide?

Nella sentenza della Corte di cassazione n. 15692/2017, il terreno non è stato considerato dai giudici di merito area edificabile anche se così inserito nel Piano regolatore generale (Prg) del Comune: la potenzialità edificatoria era infatti molto remota perchè il piano particolareggiato del Comune era stato respinto dalla Regione e il terreno poteva essere utilizzato solo a scopi agricoli. Questo utilizzo era confermato perchè il proprietario del terreno era un agricoltore diretto.

Eppure, la giurisprudenza ritiene edificabile un’area in base alla qualificazione attribuitale nel Piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. La giurisprudenza ritiene però anche di dover valutare sempre la maggiore o minore realtà e attualità delle potenzialità edificatorie del suolo.

È onere del Comune provare e allegare il valore venale in commercio dell’area qualificata edificabile dallo stesso ente locale. Poi, il giudice tributario deve orientare il proprio giudizio in base a criteri concreti e non solo in base a standard e teorie.

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