L’art. 9 del DM 1444/1968 prescrive, per i nuovi edifici che non si trovano in zona A, “la distanza minima assoluta di metri 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti” (comma 1 e 2). La norma del DM 1444 è stata con costanza ritenuta inderogabile dalla giurisprudenza, a garanzia di esigenze collettive di igiene e sicurezza e per tutelare il diritto di proprietà degli immobili con la disciplina delle distanze tra fabbricati stabilita dal Codice civile.

Distanze tra fabbricati, quando si può meno di 10 metri

Una nuova sentenza del Consiglio di Stato (14 settembre 2017, n. 4337) è coraggiosa e afferma alcuni principi interessanti, partendo sempre dall’articolo 9 del DM 1444. La sentenza 4337 aggiunge che sono ammesse distanze inferiori solo se ci sono gruppi di edifici che formano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano-volumetriche.

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Distanze tra edifici: 10 metri solo per il nuovo

L’art. 9 del DM 1444 riguarda i nuovi edifici. Ai sensi dell’art.41-quinquies della Legge 17 agosto 1942 n. 1150, “i limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi”, sono imposti “ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti”.

L’articolo 9 non riguarda quindi gli interventi sul patrimonio edilizio esistente: il singolo arretramento di qualche metro produrrebbe infatti un disallineamento con altri fabbricati preesistenti e la realizzazione di spazi chiusi, rientranze ed intercapedini nocivi per le condizioni di salubrità, igiene, sicurezza e decoro. Quindi, la previsione del limite inderogabile di distanza a 10 metri riguarda immobili o parti di essi costruiti per la prima volta, ma non può riguardare immobili che costituiscono il prodotto della demolizione di immobili preesistenti con successiva ricostruzione

Per stabilire se un intervento è soggetto al limite inderogabile di distanza di 10 metri non importa che sia qualificato come nuova costruzione e che sia stato oggetto di permesso di costruire. Ciò che importa è il dato di fatto: cioè che preesistesse un immobile che si trova a distanza inferiore rispetto a quella prevista dall’art. 9 del DM 1444.

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