Chi progetta sa bene quanto sia importante rispettare le distanze tra fabbricati e dai confini di proprietà. In un tessuto urbano ormai saturo, è sempre più difficile, infatti, riuscire a costruire nuovi edifici o ampliare quelli esistenti dovendo tener conto dei limiti imposti in tema di distanze.
Le distanze tra edifici sono disciplinate dagli artt. 873, 874, 875 e 877 del Codice Civile. L’art. 873 stabilisce che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.”
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Distanza tra fabbricati: tre, cinque o dieci metri?
In quali casi sono necessari 3 metri
I fabbricati pertanto, se non sono costruiti in aderenza sul confine, devono rispettare l’inderogabile distanza di tre metri l’uno dall’altro. Proprio su questo tema si è espressa di recente la sentenza n. 10318 del 19/05/2016 delle Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione, che stabilisce che il principio di prevenzione temporale è applicabile a chi costruisce per primo, anche se lo strumento urbanistico locale non consente la costruzione in aderenza o non prevede una distanza minima.
Quando servono i 5 metri..
Chi edifica per primo, quindi, impone a chi edifica successivamente la distanza da rispettare. Quest’ultimo potrà, pertanto, decidere se costruire in aderenza o in appoggio, oppure arretrare fino a mantenere la distanza minima stabilita. La maggior parte degli strumenti urbanistici locali, inoltre, stabilisce che la distanza minima di un fabbricato dai confini di proprietà sia almeno di cinque metri.
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.. e quando i 10
Per quanto riguarda, invece, le distanze tra edifici antistanti aventi almeno una parete finestrata, l’art. 9 del D.M. 1444/1968 prescrive una distanza minima assoluta di 10 metri.
Distanza minima: l’indice di visuale libera
Un altro fattore di cui tenere conto nella progettazione di un fabbricato è l’indice di visuale libera, ovvero il rapporto fra la distanza dei singoli fronti del fabbricato dai confini di proprietà o dai confini stradali, e l’altezza dei fronti medesimi.
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Distanza tra fabbricati
Vale anche per un capanno per gli attrezzi
Sono un bel po’ di criteri da rispettare, se si pensa, come detto in precedenza, che nella maggior parte delle città il territorio urbano è completamente edificato e le nuove costruzioni derivano soprattutto dalla demolizione e ristrutturazione di vecchi edifici che, spesso, insorgono su lotti che pur avendo un residuo di capacità edificatoria, si vedono precludere la possibilità di ampliamento, non essendo possibile riuscire a mantenere le distanze minime imposte dai regolamenti rispetto ai fabbricati che li circondano.
Anche installare un semplice capanno per gli attrezzi può diventare complicato: se questa infatti non rispetta le dimensioni massime prescritte dagli strumenti locali, è a tutti gli effetti considerata una nuova costruzione e deve pertanto rispettare le distanze minime tra fabbricati suddette, richiedendo un vero e proprio progetto edilizio.
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Il regime delle distanze in edilizia
Grande attenzione è stata posta per l’analisi e l’interpretazione delle numerose e importanti novità normative recentemente introdotte nel nostro ordinamento, specie con i “Decreti Semplificazione” ed in particolare con il decreto n. 76/2020 convertito nella legge 120/2020.
Anche in conseguenza di ciò si è reso necessario provvedere ad una revisione sistematica del capitolo relativo alle deroghe in materia di distanze.
L’eterogeneità degli argomenti non ha impedito di mantenere un fil rouge che li collega tutti sotto l’egida dell’edilizia e del diritto che la regolamenta, per fornire al tecnico e al giurista uno strumento di consultazione agile, completo ed esauriente per tutti gli aspetti relativi al regime delle distanze nelle costruzioni.
Romolo Balasso
Architetto libero professionista che ha orientato la propria attività professionale nell’ambito tecnicogiuridico. Consulente, formatore e relatore in diversi incontri su tutto il territorio nazionale, è stato promotore e fondatore del centro studi Tecnojus, dove ricopre la carica di presidente, e per il quale cura i contenuti e i servizi oltre al sito web.
Pierfrancesco Zen
Avvocato del Foro di Padova, appartenente all’Associazione Avvocati Amministrativisti del Veneto e cofondatore del Centro Studi Tecnojus. Autore di diverse pubblicazioni letterarie e giuridiche, quest’ultime specie in materia di Diritto amministrativo e civile.
Salve,
interessante articolo!
Mi chiedo se potete chiarire il mio piccolo problema.
Ho un appartamento posto al primo piano di una bifamiliare e vorrei aumentare l’altezza della finestra del bagno (mantenendo invariato l’architrave e la larghezza) abbassando il davanzale sempre mantenendo l’altezza minima dal pavimento.
Sfortunatamente a circa 9 metri c’è un altro edificio finestrato.
La normativa della distanza minima di 10 m si applica anche in questo caso?
Gli edifici sono ante ’67 e anche ante ’40.
Credo che la normativa si applichi solamente per le nuove aperture e nuove costruzioni ma volevo esserne sicuro.
Grazie mille!
no in questo caso dei tratta di vedute e non di edifici per cui si applica altra normativa. nel tuo caso lo puoi fare previa SCIA e, nel caso di zona a vincolo paesistico, occorre autorizzazione ambientale perché modifichi la facciata
Salve.. ho un fondo in cui insiste un fabbricato costruito negli anni 70 in aderenza con la parete finestrata, le finestre ad altezza 0,90 sono provviste di rete metallica a maglia fine è grata il ferro, costruite senza alcuna nostra autorizzazione, successivamente mio padre ha edificato un fabbricato a 14 metri.. vorrei sapere se posso edificare in aderenza dei garage .. o se potrei chiedere la chiusura delle finestre grazie
La casetta in legno, deposito attrezzi da giardino, è attività libera (Glossario Nazionale), e a seconda delle prescrizioni regolamentari locali inerenti superficie e altezza massima, deve rispettare solo l’art. 873 del CC cioè 3 metri dai fabbricati o aderenza.
Quale deve essere l’altezza massima del fabbricato che viene ristrutturato, che fronteggia un edificio già esistente con pareti finestrate con altezza di edificio di mt. 23,00 e con distanza fra i due edifici di mt. 10,00 ?
A meno di tre metri dal mio confine , e comunque a meno di 10 metri dalle mie finestre , il comando dei vigili urbani locali ha deciso di installare 2 tensostrutture fisse, composta da travi in legno di 1000mm di spessore, alta circa 9/10 metri per ospitarvi all’interno 2 campi da tennis…. la mia domanda è la seguente, trattandosi di tensostruttura dovevano comunque rispettare le distanze , visto che mi ostruiscono completamente la visuale, oppure ,pur trattandosi di struttura fissa alla quale potrebbe essere rimosso solo il telo di copertura , hanno rispettato la legge?
Salve.Ho un piccolo giardino che confina con la parete finestrata del vicino.A distanza di 7 m ho una casetta per i attrezzi ,tutto in regola da sempre.Ho la possibilità di mettere una tettoia,tenda,pergola ,gazebo in questo spazio?La legge prevede la possibilità di concordare con il vicino?Grazie!
Ho una finestra su un muro vicino a quello confinante. Il vicino vuole costruire superando l’altezza del muro di fabbrica limitante esistente, togliendomi la luce. Può farlo?
Buongiorno Bruno, le consigliamo di rivolgersi a un professionista tecnico. Grazie per averci consultato. Cordiali saluti
Buongiorno, tre anni fa abbiamo installato una casetta mobile per riparare gli attrezzi posizionandola in contraddittorio con il nostro vicino a tre metri dalla rete di recinzione dell’orto del vicino e lungo la linea di confine della nostra proprietà. (Per essere più chiara il retro della casetta prosegue la linea della rete del nostro confine). Ieri senza avvisarci gli stessi hanno spostato la recinzione verso la nostra casetta riducendo lo spazio tra la parete della casetta e la loro rete dell’orto) di soli 30 centimetri.
A) sbaglio nel sostenere che avrebbero dovuto prima di procedere avvisarci in modo che potessimo effettuare un controllo con il nostro geometra?
Come devo comportarmi dal momento che mi aspetto che ci chiedano di retrocedere con il nostro manufatto mobile.?
Premetto che i pali in ferro sono stati cementati.
Grazie mille
Ho comprato un appuntamento di nuova costruzione a Roma. L’edificio è stato costruito ad un distacco dal limite del lotto di 4.70mt È regolare .
Nell’atto notarile per la suddivisione della proprietà fatta da mio nonno (nel 1929) con tre fratelli c’è scritto, che i fratelli sono esonerati dall’osservanza delle distanze volute dagli art, 579 e seguenti del codice civile. Siccome vorrei effettuare un terrazzo vi chiedo se devo rispettare le distanze tra confinanti oppure in base all’atto notarile, fatto all’epoca della spartizione della proprietà, posso appoggiare i pilastri sul confine.
Cordiali saluti.
Salvatore Pugliese
Salve ho costruito una tettoia dove l ultima colonna dista solo 3 metri dal confine con il vicino. Che poi non è a 3 metri dalla loro casa ma è a 3 metri dal loro entrata che è fatta da un vialetto. Io per la legge devo stare a 5 metri dalla loro casa o dal loro confine che appunto è un vialetto che porta alla loro casa. Grazie per l aiuto.
Salve, ho costruito la mia casa a 5 metri dal confine, in una zona di campagna, in un secondo tempo è stato acquistato il terreno dietro casa mia, hanno costruito sul lato verso casa mia rispettando i 5 metri, mentre un lato si affaccia verso parte del mio giardino ( la mia proprietà si estende formando una L ) oltre ad avvicinarsi con il marciapiede sopra hanno costruito un forno a legna, ora la distanza è a 4 metri, visto che il soggetto ha già dimostrato di essere una persona scorretta per altri motivi vorrei sapere se in questo caso è in regola o meno.
Grazie Cordiali saluti
Salve, volevo porre un quesito per quanto riguarda la mia situazione.
Ho un terreno edile di circa 490 metri quadrati. A dx confino con un fabbricato che non ha mantenuto la distanza di 5mt, ma inferiore(circa 3mt) sulla parete che confina con il mio terreno ha anche delle finestre ed il fabbricato è di 3 piani fuori terra. A sx confino con un’altro fabbricato che ha mantenuto la distanza di 5mt dal confine. Su i due restanti lati confino da un lato con un vallone e dall’altro con una strada comunale. L’indice di fabbricabilità risulta esse B2. Io potrei costruire una casa all’interno della mia proprietà tenendo conto di questa situazione con i confinanti. Se la risposta è positiva vorrei capire di quanti metri quadrati potrebbe essere il fabbricato. Grazie tanto. Stefano Panuzzo
Buongiorno a tutti. Vorrei chiedere un chiarimento: la visuale libera va rispettata solo per le costruzioni in aderenza al confine tra due proprietà, o anche in caso di costruzioni elevate a distanza di legge? Grazie mille.