Chi progetta sa bene quanto sia importante rispettare le distanze tra fabbricati e dai confini di proprietà. In un tessuto urbano ormai saturo, è sempre più difficile, infatti, riuscire a costruire nuovi edifici o ampliare quelli esistenti dovendo tener conto dei limiti imposti in tema di distanze.

Le distanze in edilizia sono disciplinate dagli artt. 873, 874, 875 e 877 del Codice Civile. L’art. 873 stabilisce che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.”

Distanza tra edifici: tre, cinque o dieci metri?

In quali casi sono necessari 3 metri

I fabbricati pertanto, se non sono costruiti in aderenza sul confine, devono rispettare l’inderogabile distanza di tre metri l’uno dall’altro. Proprio su questo tema si è espressa di recente la sentenza n. 10318 del 19/05/2016 delle Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione, che stabilisce che il principio di prevenzione temporale è applicabile a chi costruisce per primo, anche se lo strumento urbanistico locale non consente la costruzione in aderenza o non prevede una distanza minima.

Quando servono i 5 metri..

Chi edifica per primo, quindi, impone a chi edifica successivamente la distanza da rispettare. Quest’ultimo potrà, pertanto, decidere se costruire in aderenza o in appoggio, oppure arretrare fino a mantenere la distanza minima stabilita. La maggior parte degli strumenti urbanistici locali, inoltre, stabilisce che la distanza minima di un fabbricato dai confini di proprietà sia almeno di cinque metri.

.. e quando i 10

Per quanto riguarda, invece, le distanze tra edifici antistanti aventi almeno una parete finestrata, l’art. 9 del D.M. 1444/1968 prescrive una distanza minima assoluta di 10 metri.

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Distanza minima: l’indice di visuale libera

Un altro fattore di cui tenere conto nella progettazione di un fabbricato è l’indice di visuale libera, ovvero il rapporto fra la distanza dei singoli fronti del fabbricato dai confini di proprietà o dai confini stradali, e l’altezza dei fronti medesimi.

Conclusioni

Sono un bel po’ di criteri da rispettare, se si pensa, come detto in precedenza, che nella maggior parte delle città il territorio urbano è completamente edificato e le nuove costruzioni derivano soprattutto dalla demolizione e ristrutturazione di vecchi edifici che, spesso, insorgono su lotti che pur avendo un residuo di capacità edificatoria, si vedono precludere la possibilità di ampliamento, non essendo possibile riuscire a mantenere le distanze minime imposte dai regolamenti rispetto ai fabbricati che li circondano.

Anche installare una semplice casetta di legno per gli attrezzi può diventare complicato: se questa infatti non rispetta le dimensioni massime che la maggior parte degli strumenti locali prescrive, è a tutti gli effetti considerata una nuova costruzione e deve pertanto rispettare le distanze minime suddette, richiedendo un vero e proprio progetto edilizio.

Il regime delle distanze in edilizia

Il regime delle distanze in edilizia

Romolo Balasso - Pierfrancesco Zen, 2017, Maggioli Editore

Questa nuova edizione del volume prosegue nell’ obiettivo di tenere (doverosamente) aggiornato uno strumento di lavoro, qual’è stato inteso, concepito e redatto il volume stesso, inerente un argomento che continua ad essere oggetto di controversie e/o registrare contrasti sia a livello...




4 Commenti

  1. Salve,

    interessante articolo!
    Mi chiedo se potete chiarire il mio piccolo problema.

    Ho un appartamento posto al primo piano di una bifamiliare e vorrei aumentare l’altezza della finestra del bagno (mantenendo invariato l’architrave e la larghezza) abbassando il davanzale sempre mantenendo l’altezza minima dal pavimento.

    Sfortunatamente a circa 9 metri c’è un altro edificio finestrato.
    La normativa della distanza minima di 10 m si applica anche in questo caso?

    Gli edifici sono ante ’67 e anche ante ’40.
    Credo che la normativa si applichi solamente per le nuove aperture e nuove costruzioni ma volevo esserne sicuro.

    Grazie mille!

  2. Salve.. ho un fondo in cui insiste un fabbricato costruito negli anni 70 in aderenza con la parete finestrata, le finestre ad altezza 0,90 sono provviste di rete metallica a maglia fine è grata il ferro, costruite senza alcuna nostra autorizzazione, successivamente mio padre ha edificato un fabbricato a 14 metri.. vorrei sapere se posso edificare in aderenza dei garage .. o se potrei chiedere la chiusura delle finestre grazie

  3. La casetta in legno, deposito attrezzi da giardino, è attività libera (Glossario Nazionale), e a seconda delle prescrizioni regolamentari locali inerenti superficie e altezza massima, deve rispettare solo l’art. 873 del CC cioè 3 metri dai fabbricati o aderenza.

  4. Quale deve essere l’altezza massima del fabbricato che viene ristrutturato, che fronteggia un edificio già esistente con pareti finestrate con altezza di edificio di mt. 23,00 e con distanza fra i due edifici di mt. 10,00 ?

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