L’ultimo comma dell’articolo 1118 c.c. è dedicato alla precisazione delle condizioni, fonte di numerosi contenziosi, che rendono legittimo il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento.

Secondo il nuovo art 1118 c.c il distacco è possibile alle seguenti condizioni:
a) il distacco non deve determinare notevoli squilibri di funzionamento
b) il distacco non deve determinare aggravi di spesa per gli altri condomini
c) il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto (pezzi da sostituire per improvvisa rottura) e per la sua conservazione (manutenzione ordinaria) e messa a norma (nuovi dispositivi previsti dalla legge).
d) il condomino rinunciante è esonerato, dal dover sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato.

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Secondo un’opinione la nuova disposizione deve essere interpretata nel senso di consentire il distacco in presenza di notevoli aggravi di spesa per gli altri condomini. Una simile interpretazione non impedirebbe, infatti, in maniera assoluta il distacco (a differenza di quanto accadrebbe laddove l’aggettivo “notevole” non fosse stato previsto anche rispetto agli aggravi di spesa. Del resto dalla ambigua formulazione dell’art. 1118, ult. co., c.c. non risulta chiaro se il distacco non sia consentito per il solo fatto che comporta un aggravio di spesa per gli altri condomini o se è necessario che tale aggravio sia “notevole”.

Tuttavia la prima soluzione sembra preferibile, in considerazione del principio che l’esercizio di un diritto non può risolversi in un danno per gli altri condomini: l’aggravio di spese quindi non deve essere notevole. Del resto il legislatore tra le parole “ notevoli squilibri di funzionamento “ e “aggravi di spesa“ ha utilizzato la disgiunzione “o”.

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Questo vuol dire che l’aggettivo “notevoli” è accostato unicamente agli squilibri di funzionamento, ma non agli aggravi di spesa. Ne deriva che, secondo il dato letterale della norma, è sufficiente l’aumento di pochi centesimi di spesa a carico degli altri condomini perché si concretizzi “l’aggravio di spesa” e quindi il distacco sia illegittimo.

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Distacco, le conseguenze

Pertanto, seppure lo squilibrio funzionale fosse minimo, ma il distacco determinasse un piccolo aumento di spesa, la rinuncia al servizio sarebbe illegittima. In ogni caso, prima della riforma, la giurisprudenza aveva previsto che il distaccante fosse tenuto a partecipare alle spese di gestione dell’impianto se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolvesse in una diminuzione degli oneri del servizio.

Così si è affermato che il condomino distaccatosi è esonerato dall’obbligo di corrispondere le spese occorrenti per la sua gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini (Cass. 16 settembre 2016 n. 18170).

Per la verità, detto orientamento giurisprudenziale avrebbe assunto, adesso, veste di diritto positivo in ragione del nuovo art. 1118 c.c., comma 4, così come modificato dalla L. n. 220 del 2012, in vigore dal 18 giugno 2013, il quale ha, espressamente, ammesso la possibilità del singolo condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di raffreddamento qualora questi dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento od aggravi di spesa per gli altri condomini.

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In altri termini, e in sintesi, il condomino, dopo aver distaccato la propria unità abitativa dall’impianto di riscaldamento centralizzato, continua a essere obbligato a partecipare alle spese di esercizio se e nella misura in cui il distacco non ha comportato una diminuzione degli oneri del servizio a carico degli altri condomini, perchè se il costo di esercizio dell’impianto (rappresentato anche dall’acquisto di carburante necessario per l’esercizio dell’impianto) dopo il distacco non è diminuito e se la quota non fosse posta a carico del condomino distaccante, gli altri condomini sarebbero costretti farsi carico anche della quota spettante al condomino distaccato (Cass. 30 aprile 2014 n. 9526).

Distacco, le cose si complicano..

Tuttavia recentemente si è affermato che colui che intende distaccarsi dovrà, in presenza di squilibri nell’impianto condominiale e/o aggravi per i restanti condomini, rinunciare dal porre in essere il distacco perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino dello status quo ante (Cass. 3 novembre 2016 n. 22235).

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Inoltre si è aggiunto che l’interessato, ai sensi dell’art. 1118 c.c., non può effettuare il distacco e ritenere di essere tenuto semplicemente a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma, poiché tale possibilità è prevista solo per quei soggetti che abbiano potuto distaccarsi, per aver provato che dal loro distacco “non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”.

Questa decisione sembra abbandonare la posizione della giurisprudenza ante riforma in tema di aggravio di spese. In particolare potrebbe voler dire che in presenza di aggravi di spesa (quasi certi) il condomino non può distaccarsi e, qualora lo facesse, in attesa di riallacciarsi all’impianto centralizzato, dovrebbe comunque pagare anche le spese di gestione.


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