Nuovi accatastamenti. Cosa cambia per cantine, soffitte e pertinenze

La normativa catastale nell’ambito dei nuovi accatastamenti è stata modificata nel corso del 2016 con novità che porteranno a una maggiore spesa per costruttori e committenti (e futuri proprietari) di nuove costruzioni.

Nello specifico, l’aggiornamento riguarda la nuova costruzione di fabbricati in cui le pertinenze come cantine e solai hanno accesso autonomo direttamente da strada o da parti comuni dell’edificio di cui fanno parte; queste ultime devono essere accatastate come unità a sé stanti con la categoria C/2 (magazzino/locali di deposito).

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La situazione fino a oggi

La consuetudine per i nuovi accatastamenti fino a ora era che la cantina e/o il sottotetto assegnati ad un alloggio erano inseriti nella stessa planimetria dell’alloggio e valutati nella rendita come “vani accessori”; in questo modo la loro incidenza sulla rendita generale dell’abitazione era minima.

Per le unità immobiliari già accatastate tutto ciò resta valido, anche quando, per qualunque motivazione, si debba presentare una variazione catastale.

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Su tutte le nuove costruzioni, invece, non sarà più possibile accorpare nella medesima planimetria cantine/soffitte con ingresso autonomo ed abitazioni, ma occorrerà creare un nuovo subalterno per ogni cantina/soffitta con ingresso autonomo assegnandole, come già specificato, la categoria catastale C/2.

Così facendo, la rendita catastale che ne deriva sarà maggiore rispetto a quella che deriva dal precedente metodo poiché la cantina passa dall’essere conteggiato come “vano accessorio” dell’abitazione all’essere conteggiato come “vano principale” del C/2 che si crea.

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Nuovi accatastamenti: le conseguenze

Le conseguenze possono essere molteplici e, comunque, gravano tutte sull’utente finale (costruttore, committente, proprietario).

Per i costruttori e impresari in genere ci sarà l’onere di una maggiore spesa in fase di accatastamento dell’immobile, dato che la presentazione in Catasto di ogni unità immobiliare in categoria C/2 ha un costo fisso di € 50,00; se si considera l’accatastamento di un condominio con parecchie cantine al piano sotterraneo la somma generata sarà notevole rispetto soprattutto a quando i diritti catastali erano da sostenere per l’accatastamento unito di alloggio e cantina/soffitta.

La rendita catastale è un parametro utilizzato in diversi algoritmi per il calcolo delle imposte sugli immobili.

Ecco una veloce analisi dei casi in cui si può ridurre la rendita catastale di un immobile per abbassare le imposte.

Per i proprietari delle unità immobiliari di nuova costruzione accatastate seguendo la nuova normativa, nel caso in cui possiedano più di un C/2 (una cantina e una soffitta o due cantine) non potranno farle rientrare tutte nell’agevolazione spettante per la prima casa ma solamente una; la spesa dovuta per l’IMU, ad esempio, sarà più alta.

Le novità sopra illustrate derivano dai dettami della circolare 2E/2016 dell’Agenzia delle Entrate (puoi scaricala qui), nota agli addetti del settore, soprattutto per i chiarimenti in materia di “imbullonati”.

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