Prima di presentare la Pratica Edilizia: Errori da evitare e qualche Consiglio

Presi dall’entusiasmo di ricevere un incarico professionale, che oggi è sempre più una rarità, al fine di presentare una pratica edilizia anche per piccole modifiche interne di un immobile di qualunque genere, non ci si deve dimenticare che esistono dei piccoli accorgimenti fondamentali da non sottovalutare, prima di poter definire qualunque cosa con la committenza.

Con questo post, che non ha alcuna pretesa di esaustività, si vuole dare qualche consiglio ai colleghi più giovani e segnalare gli errori più comuni su cui si può inciampare nel presentare la pratica edilizia.

Innanzitutto è sempre consigliabile avere l’incarico firmato dalla committenza con ben specificato cosa è preventivato e cosa non lo è, ad esempio diritti di segreteria o imposte di bollo e soprattutto la percentuale della cassa di appartenenza e l’IVA.

Ricevuto l’incarico professionale ci troviamo a verificare l’unità immobiliare oggetto di variazione. La normativa prevede che la tavola di progetto sia strutturata in tre fasi: stato di fatto, stato comparativo, stato di progetto. Lo stato di fatto si presume sia lo stato in cui noi fisicamente lo troviamo al momento del rilievo. Invece questo è il più comune degli errori in cui il tecnico, soprattutto alle prime esperienze, incappa inconsapevolmente.

Lo stato di fatto a cui far riferimento è l’ultimo stato autorizzato, depositato in Comune. Ricordiamoci che le pratiche edilizie richiedono l’asseverazione da parte del tecnico abilitato, il quale dichiara la conformità urbanistica sia di quanto dichiarato allo stato di fatto sia di quanto dichiarato allo stato di progetto. Pertanto prima di dare indicazioni in merito a quale tipo di pratica edilizia presentare è bene informare la committenza che si rende necessario l’accesso agli atti presso l’archivio dell’ufficio di edilizia privata del Comune di competenza al fine di prendere visione di quanto dichiarato per l’immobile che sarà oggetto di variazione.

In rari casi il cliente possiede gli atti di fabbrica e le eventuali successive pratiche edilizie presentate che vi farebbero risparmiare tempo sempre utile. È più frequente di quanto si possa immaginare trovare un abuso edilizio, quale, ad esempio, la demolizione parziale di un tavolato a creare un muretto di altezza 100 cm che separa il soggiorno dal corridoio, oppure la demolizione completa della parete divisoria tra cucinotto e soggiorno a creare un unico ambiente soggiorno con cucina a vista.

In questo caso la normativa prevede la presentazione di una pratica edilizia del tipo CILA in sanatoria nella quale si dichiara l’avvenuto abuso edilizio e l’intenzione a regolarizzarlo. Oltre ai costi per la pratica professionale ed eventuali diritti di segreteria, ricordiamo di avvisare la committenza che si dovrà corrispondere 1.000 euro quale sanzione per il Comune per le opere eseguite senza titolo abilitativo. L’abuso edilizio non è mai prescrivibile anche se sono trascorsi decenni.

Tornando al caso più semplice in cui tutto è perfettamente dichiarato e urbanisticamente conforme, lo stato di fatto rappresentato nel nostro elaborato grafico sarà quello raffigurato nell’ultima pratica edilizia presentata, denominato stato di progetto. È quindi la nostra base di partenza per le successive modifiche. Nel rappresentare le modifiche da realizzare si procede indicando in giallo gli elementi da demolire (tavolati, arredi fissi, sanitari, porte) e in rosso gli elementi in costruzione. Lo stato di progetto raffigurato sarà quindi lo stato finale a conclusione delle opere.

Fondamentale in fase preliminare e quindi in fase di studio degli spazi interni è sicuramente l’analisi del regolamento edilizio del Comune di riferimento e soprattutto il regolamento locale d’igiene. Entrambi questi documenti ci impongono i limiti di operatività quali ad esempio i metri quadrati minimi dell’alloggio e dei singoli locali a seconda della destinazione funzionale (ad esempio 14 mq per la camera matrimoniale). Dettano inoltre l’obbligatorietà di disimpegnare il locale bagno dal locale cucina e la verifica dei rapporti aeroilluminanti. Il rapporto tra la superficie del serramento vetrato apribile e la superficie di pavimento del locale a cui serve la finestra dovrà avere un rapporto stabilito dal regolamento locale d’igiene e dal regolamento edilizio. Ad esempio per una camera da letto di mq 14, nel caso sia richiesto un rapporto aeroilluminante di 1/8, si dovrà garantire un serramento esterno apribile e vetrato di almeno 1,75 mq. Tale rapporto dovrà essere applicato per tutti i locali che necessitano aeroilluminazione naturale diretta dall’esterno e quindi le camere da letto, locali soggiorno e cucina, bagni (solitamente almeno per il primo bagno a seconda delle disposizioni comunali). I locali di servizio quali disimpegni, corridoi, ripostigli, possono usufruire di illuminazione artificiale.

Ora non vi resta che aguzzare l’ingegno e impegnare l’estro nei vostri progetti!