L’articolo 1669 c.c. sulla responsabilità decennale dell’impresa costruttrice e sui difetti degli edifici si applica anche a chi ha fatto interventi di manutenzione, lo ha deciso la Corte di Cassazione.
Casi di gravi difetti di costruzione degli immobili sono molto frequenti. Ne sentiamo parlare dal vicino, dagli amici, finché non capita a noi. A quel punto ci rendiamo davvero conto di quale danno economico (ma anche causa stress) possa arrecarci un simile guaio.
Spesso chi compra la casa si imbatte dopo l’acquisto in moltissimi difetti degli edifici. Le somme di denaro coinvolte sono rilevanti e il contenzioso in materia è bello corposo. La norma di riferimento è quella contenuta nell’art.1669 c.c.: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
Oggi si vende meno nuovo e più vecchio dopo importanti lavori di manutenzione. Se poi si verificano problemi (rovina, pericolo di rovina o gravi difetti) è possibile chiedere comunque tutela in base all’art.1669 c.c.? Gli immobili manutentati sono spesso in stato di degrado. E qui arriva a mettere i puntini sulle i la recente sentenza della Corte di Cassazione n. 22553 del 2015 che decide in merito su un caso di gravi difetti emersi dopo la trasformazione di un vecchio immobile.
L’immobile era stato acquistato dall’impresa e poi rivenduto dopo vari interventi. I lavori avevano permesso l’accorpamento di due diversi edifici con raccordo fra le due coperture, di cui una a falda e l’altra a terrazzo; il rifacimento integrale delle scale; la ricostruzione di due solai; il rifacimento degli intonaci esterni. Si trattava di un condominio.
Il condominio aveva contestato all’impresa la presenza di molti difetti: nelle pareti esterne dello stabile numerose macchie di umidità e fessurazioni, sia nella tinta sia nell’intonaco che rendevano le facciate non più impermeabili alle infiltrazioni di acqua piovana nei singoli appartamenti. E altri danni gravi.La Consulenza tecnica di ufficio aveva rivelato la presenza di altri difetti tra cui il posizionamento sbagliato delle persiane in alluminio di tutte le finestre e le crepe nell’intonaco delle pareti e del soffitto dei locali scale nei vari piani.
Secondo l’impresa la norma ex art. 1669 c.c. troverebbe applicazione solo al caso dei difetti della costruzione dell’immobile e non a interventi successivi. La sentenza, però, afferma che tale distinzione, ai fini dell’applicazione dell’art.1669 c.c. e della conseguente attribuzione di responsabilità non ha nessuna importanza. Sono invece importanti le conseguenze gli interventi: le opere realizzate hanno incidenza sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell’edificio o su elementi secondari? Tali da compromettere la funzionalità globale dell’immobile?
Piccola parentesi: le altre sentenze di riferimento su difetti degli edifici sono le seguenti.
Cassazione del 4 gennaio 1993 n. 13,
Cassazione del 29 settembre 2009 n. 20853.
La norma si applica quindi a ogni tipo di intervento, anche successivo alla costruzione, e non solo ai difetti costruttivi. Dal punto di vista del soggetto che si vede attribuire la responsabilità, la norma non si applica solo agli appalti, perchè la responsabilità che ne deriva è di tipo extra-contrattuale, non sorge cioè da contratto, ma da atto illecito. Essa può dunque applicarsi anche a chi ha eseguito i lavori in quanto proprietario, per poi rivendere l’immobile e non solo a chi li esegue in base ad appalto.
Infine, non riguarda solo chi ha costruito ma anche chi ha fatto lavori successivi.
Conseguenza ultima ma importantissima è l’applicazione della responsabilità decennale: il soggetto che ha fatto l’intervento risponde se il difetto si mostra nei dieci anni successivi.
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