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Permesso di costruire: l’importante scansione dei limiti legali e negoziali

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Permesso di costruire

Come si delineano i limiti legali e i limiti negoziali ai fini del rilascio del permesso di costruire? L’interrogativo riveste una discreta importanza nella pratica operativa degli uffici tecnici comunali. Con riferimento a tale tema casca a pennello una recentissima sentenza del TAR Campania, più precisamente la n. 30, Napoli sez VIII, del 7 gennaio 2015.

La pronuncia del tribunale amministrativo napoletano si concentra sulla specifica materia della valutazione dei limiti legali e negoziali, da parte dell’ufficio tecnico comunale, nei momenti immediatamente precedenti al rilascio del titolo edilizio richiesto.

I giudici amministrativi campani si sono soffermati sull’aspetto della legittimazione del richiedente e degli impedimenti relativi, facendo presente che la giurisprudenza distingue, in tale settore, tra limiti di natura “legale” e limiti di fonte “negoziale”.

Nell’ambito del diritto civile, infatti, si delineano da una parte i limiti legali dell’attività edificatoria (sempre concernenti i rapporti tra proprietari di fondi finitimi), essenzialmente rivenienti nella disciplina contenuta nel libro terzo, capo II del codice civile (prescrizioni in materia di distanze, luci e vedute), e dall’altra i limiti che non discendono in via diretta dalla legge, bensì dall’esercizio dell’autonomia negoziale: tra questi spiccano i cosiddetti “iura in re aliena” di godimento, tra cui usufrutto e servitù, cui corrispondono altrettante restrizioni del diritto di proprietà riguardanti lo ius aedificandi dei confinanti, che può risultare semplicemente inciso o del tutto sottratto.

In materia di controlli e verifiche che l’ufficio tecnico è chiamato ad effettuare prima del rilascio del permesso di costruire, Maggioli Editore consiglia il volume intitolato Il permesso di costruire richiesto da soggetto diverso dal proprietario. Il libro è curato da Antonella Mafrica e Mario Petrulli, esperti consulenti nell’ambito del diritto degli enti locali e contiene un vademecum per affrontare oltre trenta casi pratici.

I limiti definiti in precedenza operano diversamente sul piano dei controlli esercitabili dall’amministrazione in sede di rilascio del permesso di costruire. Ma in che modo?

1. Limiti legali. Questi trovano applicazione generalizzata e conservano sempre il medesimo contenuto, per cui concorrono a formare lo statuto generale dell’attività edilizia e non pongono problemi di conoscibilità all’amministrazione che è tenuta a considerarli sempre.

2. Limiti negoziali. A tal riguardo la giurisprudenza prevalente afferma l’inesistenza, in capo all’amministrazione, di un autentico obbligo di ricerca di tali limiti, prodromico al diniego del titolo, sul presupposto che all’amministrazione sia inibito qualsiasi sindacato anche indiretto sulla validità ed efficacia dei rapporti giuridici dei privati. Infatti mentre i limiti legali sono destinati ad investire anche il rapporto pubblicistico, quelli negoziali ne esulano e quindi il Comune non è in alcun modo tenuto a ricercarli.

Leggi anche l’articolo Modelli per l’edilizia: permesso di costruire e SCIA nel nome della trasparenza.

Tuttavia, anche nei casi in cui si è ammessa l’esistenza di un onere del Comune di verifica del rispetto dei limiti di natura privatistica, ciò è consentito solo ove essi siano o immediatamente conoscibili, effettivamente e legittimamente conosciuti nonché del tutto incontestati, di guisa che il controllo si traduca in una semplice presa d’atto.

L'EFFICACIA TEMPORALE DEL PERMESSO DI COSTRUIRE

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L' ebook "L’EFFICACIA TEMPORALE DEL PERMESSO DI COSTRUIRE" è una guida di veloce consultazione, ad uso e consumo degli uffici tecnici comunali e dei professionisti del settore edilizio-urbanistico, per muoversi nel variegato mondo dell’efficacia temporale del permesso di costruire per rispondere in modo rapido a domande quali:

  • E' possibile determinare discrezionalmente i termini di inizio e fine lavori nel permesso di costruire?
  • Quando i lavori si intendono effettivamente iniziati o ultimati? 
  • In quali ipotesi si verifica la decadenza del titolo edilizio? 
  • È necessario o meno un provvedimento dichiarativo della stessa? 
  • Come si gestiscono le richieste di proroga? È possibile rieterarle?

I vari argomenti vengono affrontati con un taglio pratico, uno stile agile e veloce, opportuni riferimenti dottrinali e copiosi richiami giurisprudenziali.

L’opera si divide in quattro capitoli:

  • il primo dedicato ai termini di efficacia del permesso di costruire
  • il secondo alle ipotesi di decadenza
  • il terzo alla proroga del titolo edilizio
  • Il quarto contiene una serie di riferimenti alla normativa regionale di settore.

In appendice sono inseriti alcuni moduli utilizzabili ed implementabili secondo necessità.

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