Tra le molteplici novità condotte in grembo dal Decreto Sblocca Italia (come convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164) emerge (almeno in apparenza) il cambio di passo impartito alla disciplina del mutamento di destinazione d’uso dal nuovo art.23-ter del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001, come modificato, appunto, dallo Sblocca Italia).
Maggiori informazioni sul provvedimento possono essere reperite nell’articolo Sblocca Italia: ecco la tabella con le novità per l’edilizia in vigore.
Osservando il nuovo articolo si comprende letteralmente come costituisca mutamento rilevante della destinazione d’uso “ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale” inserita in un catalogo chiuso. Il catalogo comprende 5 categorie funzionali che corrispondono alla destinazione:
– residenziale;
– turistico-ricettiva;
– produttiva e direzionale;
– commerciale;
– rurale.
Si tratta pertanto di una definizione unica che può contribuire a semplificare notevolmente il panorama disciplinare italiano in materia di mutamento di destinazione uso.
Per rimanere in tema leggi l’articolo Modifica destinazione d’uso da albergo a foresteria: è reato anche senza opere.
Inoltre nella nuova disciplina si afferma che nelle regioni che non procedano ad adeguare la propria legislazione ai principi sul cambio d’uso entro la data improrogabile del 12 gennaio 2015, il mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale diventa sempre consentito.
In realtà la novità sopra menzionata non possiede il rilievo che in apparenza sembrerebbe rivestire: infatti la disposizione fa comunque salve le previsioni della disciplina urbanistica ed edilizia di rango locale. Sono infatti i piani regolatori i padroni assoluti della materia, dal momento che sono proprio questi ultimi gli strumenti idonei a conferire il lasciapassare ad eventuali modifiche alle destinazioni d’uso del patrimonio edilizio esistente.
Come afferma il Sole 24 Ore, per comprendere tale concetto è sufficiente fare un esempio pratico: qualora il cambio d’uso sia già consentito dal Piano regolatore generale comunale (Prg) la norma contenuta nello Sblocca Italia non esplicherà alcun effetto; nel caso in cui, al contrario, il mutamento funzionale dovesse essere precluso dallo strumento urbanistico locale la nuova norma non avrebbe alcun potere di modificare la situazione anche nel caso in cui la Regione non dovesse provvedere a recepirne i principi.
L’unico caso in cui tale novità normativa potrebbe avere effetti pratici è il seguente: ovvero all’interno di regioni (come il Lazio) che non possiedono una propria disciplina del mutamento di destinazione d’uso, nel caso in cui non dovessero recepire i principi contenuti nello Sblocca Italia entro la data del 12 gennaio 2015.
Sblocca Italia. Cosa cambia in edilizia, urbanistica e tutela del paesaggio
Questo nuovo e-book analizza le novità in materia edilizia urbanistica e paesaggistica della legge “Sblocca Italia” (d.l. 133/2014 “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” convertito in legge con l’approvazione definitiva del Senato il 6/11/2014).
Sulle novità in edilizia e urbanistica tratta di:
- snellimento e semplificazione del regime dei titoli edilizi,
- incentivazione del recupero del patrimonio edilizio esistente,
- snellimento dei tempi burocratici e semplificazioni amministrative,
- facilitazione del rapporto negoziale pubblico-privato,
- adozione di disposizioni di controllo e sanzionatorio per contrastare l’abusivismo edilizio e l’evasione fiscale.
In materia paesaggistica si occupa delle novità riguardanti la semplificazione procedurale in materia di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica e le prospettive di esclusione dell’autorizzazione paesaggistica per opere di lieve entità.
Con l’attuale crisi vi sono molti capannoni moderni, vuoti. Domanda: si possono usare per turismo “mordi e fuggi”? Visto che le tasse non sono più collegate al reddito che non c’è più?
Dovrebbero dare obbligatoriamente una alternativa di profitto sull’investimento fatto a suo tempo con il sudore e le rinunce?
Ringrazio per la risposta. Angelo.
ho un locale piano semiinterrato,con altezza 2,50 di circa 80mq,con bagno fornito di tutto+ ventola di aspirazione (diviso e fornito di porta) e il resto del locale ha angolo cottura piastrellato con gli scrarichi tradizionali. Vi è una finestra 1mx 50 cm,piu’ 1 ventola di aspirazione. E’ possibile cambiare la destinazione d’uso rendendolo abitativo per affittarlo ?
grazie
Secondo me bisonga sempre rispettare il requisito di salubrità ed igienico sanitario.
In termini abitativi, tale requisito si caratterizza attraverso la verifica di alcuni parametri urbanistici, che appunto rappresentano la rispondenza al requisito.
Tali parametri sono:
– rapporto aero-illuminante (tra pavimenti a superfici vetrate, e vanno considerate nel calcolo anche quelle apribili, non solo quelle fisse);
– altezza minima di 2,70 m (ma tele requisito cambia a seconda dei comuni, e la classificaizone principale rappresenta l’altitudine sul livello del mare, cioè al di sotto dei 600 metri s.l.m., tale requisito dovrebbe essere 2,70 m, al di sopra dei 600 metri s.l.m. si riduce a 2,40 m, ma va’ sempre verificato);
– i ricambi d’aria (un pò più complesso del requisito riferito al rapporto aero-illuminante, in quanto vanno calcolati i ricambi d’aria, e tale calcolo lo si può trovare in tabella della norma UNI 10339), se ricordo bene;
– le dotazioni impantistiche (acqua calda sanitaria, adeguato sistema di allontanamento delle acque reflue domestiche, pozzetti, vasche settiche, ecc.)
Spero di essere stato utile.
Vorrei sapere gentilmente un deposito magazzino agricolo può cambiare la destinazione d’ uso abitativo dopo 20 anni….!!!!!
Buongiorno,
sono un architetto della provincia di Salerno.
Avrei una domanda spinosa sulla possibilità di mettere in comunicazione “senza fusione catastale” alcune unità immobiliari a diversa categoria catastale.
Domanda: Devo per forza procedere con il cambio di destinaizone d’uso dei locali, oppure, se appartenenti alla stessa “catogoria funzionale” (residenziale, turistico, produttiva, commerciale e rurale), possono essere messi in comunicazione (anche con opere), senza mutazione della destinazione d’uso e quindi senza pagare gli “standard urbanistici”…!!!!?????
Grazie.