Locazioni, l’inquilino può evitare di pagare i danni: ecco in quale caso

Quando è possibile per l’inquilino in affitto evitare di pagare i danni che ha provocato nell’immobile in cui ha vissuto? Una occasione per evitare questo adempimento è possibile e si palesa qualora il proprietario, una volta rientrato in possesso della abitazione, dia il via ad una ristrutturazione idonea a conferire un nuovo volto alla casa.

Questa operazione, effettuata prima di chiedere i danni all’inquilino (per eventuale incuria o mancato mantenimento in buono stato dell’immobile) fa venire completamente meno il pregiudizio economico che giustificherebbe con tutta evidenza la richiesta del soggetto locatore.

La ristrutturazione spezza il vincolo che consente il risarcimento
Lo afferma la sentenza 17964/2014 della Corte di Cassazione, la quale ha avallato la pronuncia in materia della Corte di Appello di Firenze e disatteso invece la sentenza di primo grado: l’abbattimento dei muri, il rifacimento dei bagni e dei pavimenti da parte del proprietario-locatore contribuiscono infatti a spezzare la sequela che conduce all’ordinaria riparazione del danno in via risarcitoria infra-contrattuale. Secondo i giudici della Cassazione infatti, dinnanzi a queste operazioni di ristrutturazione radicale dell’appartamento, quale rilevanza poteva avere il fatto che il conduttore-inquilino avesse restituito l’appartamento “con il tubo del gas non incassato ed una tinteggiatura dei muri non omogenea”?

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Ristrutturazione: un fatto autonomo che sopravviene
Il supremo tribunale civile, per giustificare la decisione, ha spiegato che la ristrutturazione effettuata dal proprietario costituisce a tutti gli effetti “la sopravvenienza di un fatto autonomo, non collegato causalmente con la condotta del responsabile” e pertanto idoneo ad eliminare completamente il danno (o i danni) precedente. L’obbligo di risarcire infatti, all’interno delle relazioni tra soggetti di diritto privato, non possiede una finalità punitiva o sanzionatoria bensì ha un fine eminentemente compensativo e ristorativo: l’obiettivo è, in tale fattispecie, quello di ripristinare o restaurare (almeno per equivalente) la situazione patrimoniale del danneggiato quale era prima dell’illecito perpetrato.

Un suggerimento ai proprietari-locatori
Pertanto, affinché vi sia possibilità di ottenere il risarcimento, è necessario che il danno venga effettivamente sofferto, non bastando la mera e semplice “potenzialità configurabile in astratto”. Pertanto al proprietario-locatore di un appartamento si suggerisce in prima istanza di verificare con attenzione gli eventuali danni provocati dall’inquilino-conduttore al termine del contratto; e, qualora vi siano, di chiedere il risarcimento degli stessi prima di qualsiasi operazione di ristrutturazione dell’immobile in questione.