Ristrutturazione edilizia, come calcolare gli oneri se aumenta il carico urbanistico

Che differenza c’è tra ristrutturazione edilizia e manutenzione straordinaria? E come si calcolano gli oneri di urbanizzazione necessari in seguito all’eventuale aumento del carico urbanistico? Con la sentenza n. 468/2014 del 6 maggio 2014 il Tar Lombardia-Brescia fornisce alcuni chiarimenti.

Ristrutturazione edilizia e manutenzione straordinaria
Ciò che caratterizza la ristrutturazione rispetto alla manutenzione straordinaria è la prevalenza della finalità di trasformazione rispetto al più limitato scopo di rinnovare e sostituire parti anche strutturali dell’edificio. Lo dice l’art. 3 comma 1 lettere b) e d) del DPR 6 giugno 2001 n. 380.

La manutenzione straordinaria può comprendere anche l’introduzione di elementi che modificano l’aspetto degli spazi e le loro funzionalità. Invece, se le innovazioni seguono un disegno sistematico, il cui risultato è la creazione di un organismo edilizio diverso da quello esistente, si ricade nella ristrutturazione edilizia, che presuppone anche semplicemente che ci sia una differenza qualitativa tra vecchio e nuovo edificio. Perché vi sia ristrutturazione non è necessario che cambi la destinazione dei locali o che vi siano incrementi nel volume o nella superficie: questi sono indici di una ristrutturazione pesante.

Gli oneri di urbanizzazione dovuti: quali sono?
Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sono commisurati all’eventuale maggiore somma determinata in relazione alla nuova destinazione rispetto a quella che sarebbe dovuta per la destinazione precedente.
Quando si verifica un cambio di destinazione, la pretesa dell’amministrazione è limitata al costo aggiuntivo delle urbanizzazioni per la nuova destinazione.
Valutazioni analoghe devono essere fatte se non cambi la destinazione ma è comunque evidente che il nuovo assetto dell’edificio ne consentirà un uso che comporterà costi aggiuntivi per la collettività: la principale novità introdotta dalla ristrutturazione edilizia è l’incremento del carico urbanistico e gli oneri di urbanizzazione devono essere ricalcolati tenendo conto soltanto del suo incremento.

Le somme versate a suo tempo dal privato corrispondono a opere di urbanizzazione che l’amministrazione ha realizzato nel periodo di costruzione dell’immobile originale, mentre le nuove opere devono essere evidentemente eseguite con i costi attuali.
Più ci si allontana dalla data di costruzione dell’edificio originale, minore è l’utilità delle originarie opere di urbanizzazione, e quindi maggiore è il contributo economico che può essere chiesto al privato quando realizza interventi di ristrutturazione edlizia e aumenta il carico urbanistico.

Come si calcolano gli oneri di urbanizzazione?
Non esiste un metodo univoco, è possibile procedere scorporando dall’importo calcolato secondo i parametri attuali quello originariamente versato per il medesimo quando è stato costruito l’edificio e sono stati fatti i successivi ampliamenti.