APE, la grande confusione tra Destinazione Italia, Legge di Stabilità e Milleproroghe

In questi ultimi giorni abbiamo assistito a diverse modifiche riguardanti la legislazione in materia di certificazione energetica degli edifici, il risultato finale, tuttavia, ci lascia confusi e abbastanza costernati. Dal 24 dicembre 2013, infatti, è in vigore il decreto legge n.145 del 23 dicembre 2013 (cosiddetto Destinazione Italia) che porta nuove e ulteriori modifiche al decreto legislativo n.192 del 19 agosto 2005 sull’efficienza energetica degli edifici.

Ma a modificare la materia pochi giorni dopo è stata pubblicata anche la Legge n. 147 del 27 dicembre 2013, cosiddetta Legge di Stabilità, ed, ancora, il 30 dicembre è stato pubblicato il decreto legge n. 151, cosiddetto Milleproroghe, con ulteriori modifiche. Nel complesso il Governo si è posto l’obbiettivo di accogliere le richieste di diverse associazioni di categoria e ha modificato alcune disposizioni approvate dal Parlamento ed entrate in vigore ad agosto scorso, appena quasi 5 mesi or sono, con la legge n. 90 del 3 agosto 2013 di conversione del decreto legge n. 63 del 4 giugno 2013.

Ma andiamo con ordine. Il nuovo DL 145/2013 Destinazione Italia interviene sulla certificazione energetica degli edifici con due commi, il 7 e l’8 dell’art.1. Con il comma 7 in primo luogo scompare l’obbligo di allegare l’Attestato di Prestazione Energetica (di seguito APE) agli atti notarili in caso di trasferimento a titolo gratuito (donazioni e successioni). In secondo luogo, per il trasferimento a titolo oneroso e per i nuovi contratti di locazione, tranne nei casi di singola locazione (?), l’omessa allegazione dell’APE non determina più la nullità dell’atto o del contratto, ma si passa ad una sanzione pecuniaria salatissima (da 3.000 a 18.000 euro per la vendita e da 1.000 a 4.000 per la locazione – ridotti a metà per durate inferiori a 3 anni) da dividere equamente tra le parti soggette al pagamento e da applicare anche nel caso di omessa dichiarazione in apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.

L’accertamento e la contestazione, inoltre, saranno competenza della Guardia di Finanza o dell’Agenzia delle Entrate a seconda dei casi. Infine, con il comma 8 si retro-aziona, su richiesta, la non più nullità agli atti e ai contratti fin qui sottoscritti con la precedente legislazione, una sorta di sanatoria di atti e contratti (già sottoscritti) nulli per mancata allegazione dell’APE.

Curioso quanto viene a determinarsi per le singole locazioni (che vengono distinte dalle locazioni): persiste l’obbligo di inserire le informazioni dell’APE negli annunci commerciali di ogni tipo, persiste l’obbligo da parte del locatore di consegnare l’APE al conduttore, persiste l’obbligo di inserire apposita clausola nel contratto in cui si dichiara tale consegna, ma decade l’obbligo di allegare l’APE al contratto. Ma se l’APE era stato comunque prodotto, trascritto nell’annuncio commerciale e consegnato al conduttore, che problema avrebbe comportato allegarne una copia al contratto? Era proprio il caso di generare ulteriore disordine e confusione?

A proposito, il decreto distingue tra locazioni e singole locazioni. Ma qual è la differenza tra locazione e singola locazione? Si tratta forse di un refuso? O magari si voleva distinguere tra locazioni di singole unità immobiliari e locazioni di interi edifici, come interpreta il Notariato nel documento pubblicato il 30 dicembre 2013 “Destinazione Italia”: le riflessioni (già obsolete) in materia di certificazione energetica (scarica)?

È lecito però, chiedersi che motivazione avrebbe questa distinzione. Quanti sono i casi di locazione di interi edifici tali da giustificarne una siffatta distinzione? È verosimile, infatti, ritenere che la stragrande maggioranza delle locazioni sia relativo a singole unità immobiliari quindi che senso ha distinguerle dalle locazioni di interi edifici? Insomma, aiuto, che confusione!

Tornando al decreto, viene da chiedersi ancora perché la nullità in caso di mancata allegazione dell’APE ad atti e contratti dovrebbe essere troppo severa e, invece, una multa fino a 18.000 euro no? O fino a 4.000 euro in caso di locazione? Del resto questo dubbio neanche dovrebbe sorgere dal momento che siamo tutti rispettosi della legge e, se previsto, l’APE lo si allega senza alcun bisogno di preoccuparsi della sanzione. Perché quindi temere tanto una sanzione quando si è certi di non infrangere mai la regola? Inoltre, ad esempio nel caso di vendita, mentre prima era il Notaio stesso a fungere da controllore in quanto mai si sarebbe sognato di produrre un atto nullo, obbligando di fatto la consegna dell’APE e svolgendo una funzione preventiva, ora invece la verifica spetta a Guardia di Finanza e Agenzia delle Entrate, senza alcuna prevenzione, se non volontaria, da parte di alcuno, e lasciando il potere ai due organi di comminare sanzioni pesantissime ad ogni verifica di atti e contratti che transiteranno presso i propri uffici. Sulla base di quanto detto la non allegazione non potrà che verificarsi per una mera dimenticanza: nessuno infatti rischierebbe tanto (se non in malafede) pur di non richiedere un documento il cui costo ormai è intorno alle poche centinaia di euro (per singole abitazioni esistenti e con metodologia semplificata, ovvero la stragrande maggioranza). Una modalità sanzionatoria, quindi e a mio avviso, che, se davvero attuata puntualmente come sarà (?), assume più un carattere repressivo che preventivo.

Ma il pastrocchio non è finito qua. Il nuovo decreto 145/2013, in particolare, sostituisce i comma 3 e 3 bis dell’articolo 6 del d.lgs. 192/2005 con un nuovo comma 3. Stento a crederci, ma la più recente Legge 27.12.2013 n.147, cosiddetta Legge di Stabilità 2014 (di seguito Legge di Stabilità), modifica lo stesso comma 3-bis (appena soppresso) dell’articolo 6 del d.lgs. 192/2005 attraverso la modifica della legge 90/2013, disponendo che l’obbligo di allegazione agli atti e ai contratti decorre dalla data di entrata in vigore del nuovo decreto ministeriale che adegua le Linee Guida Nazionali per la Certificazione Energetica degli Edifici. In sostanza dispone un rinvio. Ebbene, lo sottolineo, questo comma (il 3-bis) del d.lgs. 192/2005 non esiste più in quanto sostituito dal nuovo comma 3 disposto dal DL 145/2013. Insomma un altro pasticcio: la Legge di Stabilità modifica un articolo di una legge che modificava un articolo di un decreto legislativo che è già stato sostituito da un decreto legge già pubblicato, a meno che non ci saranno eventuali altri colpi di scena e modifiche varie che il Parlamento produrrà in fase di conversione in legge di questo ultimo decreto.

Infine, e ormai siamo alle comiche, nel decreto legge 30 dicembre 2013, n. 151, Milleproroghe, il Governo interviene ancora sull’attestato di prestazione energetica, al comma 5 dell’articolo 2, nel quale si afferma che nelle operazioni immobiliari l’attestato di prestazione energetica può essere acquisito successivamente agli atti di trasferimento e non si applica quanto disposto dal comma 3-bis dell’articolo 6 del d.lgs. 192/2005 (come detto già soppresso dal decreto Destinazione Italia). Peccato che la direttiva europea (2010/31/CE), che quindi forse ora si rende necessario ri-recepire, disponeva che l’APE debba essere mostrato dal proprietario al potenziale acquirente o nuovo locatario e presuppone quindi che sia disponibile ben prima dell’atto di trasferimento.  Quest’ultima e terza modifica mette, inoltre, in dubbio anche la prima (la seconda, come detto, non ha valore già di per se). Infatti, se è vero che le sanzioni erano predisposte per la non allegazione agli atti di trasferimento, non si capisce bene cosa possa significare ora che il documento da allegare (l’APE) possa essere acquisito anche successivamente. Se non lo allego sono ancora sanzionabile? E quanto tempo ho a disposizione per allegarlo? Siamo sicuri che, in caso di allegazione postuma, io non sia passibile di sanzione? Come posso adempiere al mio obbligo di allegazione postuma, dovrò consegnare l’APE sempre al Notaio che lo allegherà all’atto? Quanto tempo ho per adempiere tale obbligo? E ancora: dal momento che il venditore o locatore nell’atto o contratto stesso è obbligato a dichiarare di aver consegnato l’attestato di prestazione energetica all’acquirente o conduttore (senza considerare che avrebbe dovuto già darne atto nell’annuncio commerciale), e quindi ha già prodotto e consegnato materialmente il documento alla controparte, che beneficio può ottenere da questa ulteriore disposizione? L’impressione è che la norma sia del tutto contraddittoria, per non dire illegittima, dal momento che non si può mettere a disposizione l’APE successivamente alla firma dell’atto notarile, ma si sarebbe dovuto produrre e metterlo a disposizione sin dall’inizio della contrattazione. E’ come se il Governo stesso esortasse a compiere una irregolarità, a non adempiere compiutamente ad una legge.

Non sorge forse il dubbio che, alla luce di questo pasticcio di norme, l’orientamento generale sarà quello di non produrre più l’APE?

Ma perché tutto queste modifiche e confusione? Il Parlamento, nella conversione in agosto del decreto legge 63/2013 nella legge 90/2013, aveva approvato degli emendamenti sfuggiti al Governo e che introducevano proprio quegli obblighi ora aboliti. Sotto la pressione di chi sin dall’inizio era stato avverso a quegli obblighi, seppur coerenti col complesso della legislazione in materia,  con questo decreto si è ritenuto di intervenire, in totale contrapposizione, con la decisione del Parlamento. Parlamento che, a sua volta, si ritroverà a breve a discutere entro 60 giorni della stessa materia di cui aveva già discusso e deciso in estate, scoprendosi di fronte ad una scelta: sconfessare il Governo o sconfessare se stesso. Comunque vada non sarà un successo.

In questo gioco tra Governo, associazioni di categoria e Parlamento è passato però in secondo piano l’imperativo posto da una norma di interesse pubblico. Infatti, tutto sembrerebbe meno che l’obiettivo sia quello di promuovere l’efficienza energetica in edilizia ed era in questa ottica, ad esempio, che assumeva un senso la produzione dell’APE anche per i trasferimenti a titolo gratuito, obbligo come detto abolito, senza considerare tutto ciò che è messo in dubbio dai tre provvedimenti. L’impressione, invece, è totalmente opposta, ovvero limitare all’essenziale il recepimento della direttiva europea 2010/31/CE, un vincolo imposto dall’alto (UE), una norma da recepire perché dovuto, ma con fastidio, e non perché nella quale si creda o ci sia un piano a lungo termine e una visione lungimirante o si possa e debba essere virtuosi una volta tanto un po’ di più rispetto a qualche altro Paese dell’Unione.  No, il risultato finale è davvero sconfortante: leggi scarabocchio, articoli cancellati, ripristinati, modificati da altre leggi attraverso altre leggi ancora in una rosa di decreti che comincia a diventare ciclopica alla faccia dei testi unici. E non si capisce più nulla, è il caos totale senza l’esistenza di alcuna certezza del diritto: ormai dal 2005 assistiamo a questo valzer legislativo di andirivieni da capogiro, ma ne avremmo fatto sinceramente a meno. Questi sarebbero il messaggio di informazione e la promozione dell’efficienza energetica in edilizia che l’amministrazione pubblica avrebbe dovuto offrire ai propri cittadini? E’ lecito aspettarsi che la certificazione energetica sia applicata con credibilità dagli addetti ai lavori e ritenuta credibile dai consumatori?

E invece, come si è inteso, alcune associazioni di categoria hanno già espresso soddisfazione per le modifiche apportate dal decreto in quanto ritengono l’obbligo di APE, per i trasferimenti a titolo gratuito, inutile e la nullità degli atti una sanzione troppo severa, fino a richiedere ed ottenere la non allegazione all’atto, se non in tempi successivi ma indefiniti. Addirittura qualcuno ha avuto la spregiudicatezza di affermare che questi nuovi adempimenti sarebbero stati un’ulteriore causa alla crisi del settore edilizio, come se il costo di un APE avesse un peso davvero rilevante rispetto a quello dei trasferimenti o delle locazioni, ma soprattutto senza alcuna considerazione per l’interesse pubblico della normativa che ha invece l’ambizione di abbassare le emissioni di CO2 attraverso la presa di consapevolezza da parte del cittadino dello stato energetico del proprio immobile e la conoscenza degli interventi migliorativi atti a migliorarlo, che poi è l’obiettivo principale della certificazione energetica, puntando alla promozione dell’efficientamento energetico del parco edilizio del Paese. Peccato che pare in Italia ognuno tiri l’acqua al proprio mulino senza avere una visione di insieme che riesca a scorgere oltre.

Voglio far notare, ancora, come sia difficile credere che ad intervenire sulla modifica di una stessa legge con modalità alternative e contraddittorie possa essere stato frutto dello stesso soggetto, vista l’incongruenza delle varie modifiche. È evidente che, invece, diversi soggetti abbiano portato le proprie diverse istanze al Governo. Istanze assecondate alla rinfusa. Ma perché sarebbero stati tutti assecondati? Qual’è il loro potere contrattuale e perché ne hanno? Inoltre, viste le varie contraddizioni riscontrate tra leggi approvate a distanza di un paio di giorno, qual’è il criterio con cui si promulgano le leggi in Italia? Meglio attendere fiduciosi le spiegazioni del Ministero, un’interpretazione ulteriore del Notariato o, meglio ancora, l’intervento riparatore del Parlamento: ma che metta ordine, per cortesia, e soprattutto fine alle infinite modifiche facendosi interprete del bene comune a tutti i cittadini con una decisa inversione di rotta a favore dell’efficienza energetica, ritenuta universalmente ormai da tutti (quasi – escluderei il Governo a questo punto) la più pulita e disponibile fonte di energia rinnovabile. Nel frattempo si ringrazia vivamente il legislatore e la sua encomiabile volontà di accontentare un po’ tutti, sia chi chiedeva di cancellare la sanzione della nullità di atti e contratti e l’obbligo per trasferimenti a titolo gratuito, sia chi ne chiedeva un semplice rinvio e sia chi ha chiesto di non rendere necessario l’APE all’atto di cessione. Bocciata, invece, una decisione parlamentare che dovrebbe rappresentare il popolo tutto e non singoli portatori di interesse. Si salvi chi può.

Di seguito si riportano i comma 7 e 8 dell’art.1 del DL 145/2013.

7. All’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, i commi 3 e 3-bis sono sostituiti dal seguente:
«3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unita’ immobiliari soggetti a registrazione e’ inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione,  comprensiva  dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici;  copia dell’attestato di prestazione energetica deve  essere  altresi’ allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unita’ immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione e’ da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unita’ immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa e’ ridotta alla meta’. L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.».
8. Su richiesta di almeno una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione amministrativa di cui al comma 3 dell’articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005 si applica altresì ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del  contratto anteriormente prevista, per le violazioni del previgente comma 3-bis dello stesso articolo 6 commesse anteriormente all’entrata in vigore del presente decreto, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato.

Di seguito si riporta il comma 139 dell’art.1 della Legge 27.12.2013 n° 147, cosiddetta “Legge di Stabilità 2014”.

139. Al decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all’articolo 6, comma 3-bis, sono premesse le seguenti parole:
«A decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto di adeguamento di cui al comma 12,».

Si rammenta che l’articolo 6 della legge 3 agosto 2013, n.90 modificava l’art. 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192.

Di seguito di riporta il comma 5 dell’articolo 2 del decreto legge 30 dicembre 2013, n. 151, cosiddetto Milleproroghe.

5. Nei casi delle operazioni immobiliari di cui al predetto articolo 3 del decreto- legge n. 351 del 2001, e successive modifiche ed integrazioni,nonché all’articolo 11-quinquies del decreto-legge 30 settembre  2005,  n.  203,  convertito,  con  modificazioni,  dalla  legge  2  dicembre  2005,  n.  248, l’attestato di prestazione energetica di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, può essere acquisito successivamente agli atti di trasferimento e non si applica la disposizione di cui al comma 3-bis del medesimo articolo 6 (che era stato già abolito con il decreto “Destinazione Italia” di cui sopra).