Con l’adozione della procedura DOCFA, e in particolare dopo l’entrata in vigore del d.m. n. 701/1994, che ha imposto l’obbligo alla parte dichiarante di indicare anche la misura di una rendita catastale proposta, per agevolare le dichiarazioni di parte, è stata reso disponibile un algoritmo (all’interno della procedura) denominato “classamento automatico” (leggi anche Rendita catastale di unità immobiliari urbane, i concetti base).
Vediamo di che si tratta con l’aiuto dell’ing. Antonio Iovine, autore del recentissimo volume L’attribuzione della rendita catastale e la tutela dei cittadini .
L’algoritmo per il classamento automatico permette di effettuare il classamento attraverso le informazioni che devono essere indicate sui modelli 1N parte I e II della procedura DOCFA.
Il funzionamento dell’algoritmo per il classamento automatico
Per il suo funzionamento, l’algoritmo esegue il confronto dei dati indicati nei modelli con specifiche tabelle parametriche, con valenza locale, predisposte dall’Ufficio del Catasto.
La prima informazione che l’algoritmo ricerca per procedere al classamento è la classe ordinaria per ogni foglio di mappa di ogni categoria A, B e C .
La classe ordinaria è semplicemente la classe più frequente presente sul foglio di mappa.
Gli altri parametri serviranno a determinare gli scostamenti dalla classe ordinaria.
Per le categorie del gruppo B e C, che hanno tutte una destinazione inequivocabile, ciò che modificherà la classe saranno essenzialmente caratteristiche come l’altezza e la superficie; più alta è l’unità immobiliare, più sarà apprezzata, maggiore sarà la superficie, per le leggi di mercato cui abbiamo già accennato, minore sarà il valore unitario.
Per le categorie del gruppo A (a parte le categorie A/9, A/10, A/11), invece come già si è avuto modo di fare osservare, il confine fra una categoria e l’altra è molto più labile, perciò il classamento automatico necessita di un numero maggiore di parametri e per assegnare la categoria e quindi la classe.
Per l’attribuzione della categoria saranno importanti principalmente la presenza eventuale e le dimensioni del giardino, il numero dei bagni, la superficie dell’abitazione, il numero di unità immobiliari costituenti l’intero immobile.
Un esempio pratico
Ad esempio, un’unità immobiliare isolata di 150 mq, con un giardino di 500 mq, tre bagni, potrà essere classificata, dal classamento automatico in A/7, mentre un’unità immobiliare di 90 mq., con doppi servizi, facente parte di un condominio di 30 appartamenti, potrà essere classificata in A/2.
La classe sarà determinata da altri parametri quali il tipo di finimenti, la superficie dei servizi, l’ampiezza dei terrazzi, ecc.
Il classamento automatico dovrebbe essere di grande aiuto al tecnico professionista quando debba effettuare il classamento di un immobile nuovo; in effetti i parametri del classamento automatico sono tutti elementi dei quali un buon tecnico catastale, dovrebbe tener conto per effettuare un classamento corretto.
Spesso però il classamento automatico non fornisce dati coerenti per la eventuale elevata disomogeneità del contesto urbano in cui è sita l’unità immobiliare oggetto di accertamento o, non escluso, anche per errori di impostazione delle tabelle parametriche.
Errori e casi particolari nella procedura del classamento automatico
Gli errori più frequenti in cui può incappare l’algoritmo concerne il caso dei fabbricati ex rurali o in genere di costruzioni ubicate in zone isolate.
In genere il classamento automatico, rilevando la presenza di una corte, assegna a queste unità immobiliari la categoria A/7.
Un altro caso particolare sono gli annessi agricoli i quali, in considerazione dell’ubicazione isolata e delle modeste finiture, ha un pregio urbano minimo. In tal casi l’algoritmo di calcolo tarato per i contesti urbani tende a proporre classi ordinarie in zona per la categoria C/6 alle rimesse macchine e alle stalle, e per la categoria C/2 a magazzini e alle categoria C/7, mentre per questi immobili, spesso, sono elevate anche le renditi derivanti dalle classi più basse delle rispettive categorie.
Altri errori potrebbero insorgere nell’accertamento di appartamenti di consistenza ordinaria e mini-appartamenti che spesso possono essere contestualmente presenti in una zona, l’algoritmo a seconda delle tabelle preimpostate, di norma potrebbe non rilevare differenziazione ed accerterà in misura uniforme, mentre spesso la redditività delle due tipologie di immobili è abbastanza differenziata.
Nei casi in cui il classamento automatico non risulti coerente, il tecnico redattore del DOCFA dovrebbe aver cura di compilare il campo “osservazioni relative al valore e al classamento proposto”, che di regola viene lasciato in bianco. Le osservazioni del tecnico denunciante possono essere importanti per l’assegnazione della rendita catastale definitiva da parte dell’Ufficio.
In alcuni casi particolari, quando è da fare rilevare uno specifico stato manutentivo dell’immobile o alcuni livelli di finitura non ordinari, è anche consigliabile l’allegazione di una documentazione fotografica.
villetta a schiera in Ameglia-sp- loc. Cafaggio zona “Puntarella” nota per le alluvioni patite negli ultimi anni – ben 6 alluvioni- la zona è esondabile. La rendita catastale iniziale è 1.297,50 risale al 1992 – cat. a/2 vani 7,5, domanda:
dopo tutte queste alluvioni subite la rendita catastale sarà rivista al ribasso immagino, anche perchè il valore dell’immobile è decisamente compromesso , i mq.- tra soggiorno e piano notte sono 100.
In attesa saluto cordialmente
Certamente. Per il cassamento automatico, se i 100 mq. di villetta descritti sono in A4, con le opportune allegazione dei costi di manutenzione, legati alla loro frequenza dovuta a variabili come la vetustà, la zonalità, l’eccezionalità fenomenistica naturale subite e accollate al proprietario, devono essere sicuramente considerate a favore di una dovuta applicazione parametrica di ribasso proporzionale.
Ripeto meglio: Certamente. Se, per il classamento automatico, la villetta descritta di 100 mq. fosse stata posta ad esempio in classe A4, con le opportune allegazioni dei costi di manutenzione sostenuti annualmente dal proprietario pro quota, legati alla loro frequenza e a variabili come l’impraticabilità, l’inabitabilità, la vetustà, la zonalità, l’eccezionalità fenomenistica naturale subite, dovrebbero essere sicuramente applicate dall’ufficio le opportune riduzioni e i ribassi proporzionali delle rendite catastali a favore del contribuente incolpevole, secondo una tabella di adeguamento parametrico, da determinarsi zona per zona. Infatti, non è giusto che un proprietario con la casa impraticabile, vetusta, inabitabile, alluvionata, sita o posta in una zona pericolosa, colpita da un sisma, da un’alluvione o da un incendio devia essere colpito anche da una fiscalità cieca a tali parametri eventuali.
Secondariamente bisogna considerare una variabile occorsa a tutto il patrimonio immobiliare italiano: i valori dei fabbricati e dei terreni sono dimezzati per gli effetti della crisi dovuta alla grave colpa bancaria e politica e dei conseguenti effetti sui settori edile ed immobiliare. Quindi in via principale, tutti gli uffici dovrebbero tenere presente questo parametro reale di ribasso e dimezzare tutte le rendite catastali, agrarie ed immobiliari italiane, alla situazione di svalutazione del mercato immobiliare reale.
casa con giardino su due livelli di diversi proprietari con servizi esterni in comune, quali giardino, trivella per acqua potabile e acque nere, piano terra, 180 m/2, 2 bagni e 7 vani,primo piano 120 m/2, 2 bagni e 4 vani. che categoria catastale dovrebbero avere ?
la A7 mi sembra esagerata, non usufruendo nemmeno dei servizi (TASI ) che non godiamo.
Salve , volevo sapere se esiste la possibilità di rivedere una rendita catastale di un immobile A10. Per 80 metri quadri di superficie, la tassazione Imu più tasi sviluppa un importo quasi di 4.000 euro “pazzesco”. Potete fornirmi informazioni?