Il nuovo testo dell’articolo 1117 del codice civile, modificato dalla Riforma del Condominio, individua le nuove parti comuni dell’edificio, precisando che la proprietà è comune alle “singole unità immobiliari” e non “ai diversi piani o porzioni di piani”, come si leggeva nel testo pre riforma.
Per i nostri lettori, proponiamo dunque un elenco ragionato delle “nuove” parti comuni a seguito dell’entrata in vigore della Riforma del Condominio.
Si tratta di un elenco non esaustivo, poiché le parti comuni possono essere individuate in maniera derogatoria anche dal regolamento condominiale predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini, da una convenzione intercorsa tra i condomini o dal regolamento condominiale approvato all’unanimità e la totalità dei partecipanti al condominio.
Elenco delle parti comuni post Riforma del Condominio e relativa definizione
1. Suolo su cui sorge l’edificio
Il suolo dove sorge l’edificio, al quale fa riferimento l’art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio e, immediatamente, la parte infima di esso; pertanto, rientrano in tale nozione l’area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, non anche quest’ultimo (Cassazione civile, sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119).
2. Fondazioni
Le fondazioni sono le strutture su cui poggia l’intera struttura sovrastante del fabbricato
3. Muri maestri
I muri maestri sono quelli destinati a sorreggere l’edificio e pertanto costituiscono parti essenziali per l’esistenza del fabbricato (Cassazione civile, sez. II, 19 novembre 1993, n. 114359)
4. Pilastri e travi portanti
5. Tetti
Il tetto è la struttura destinata a copertura della parte sottostante dell’edificio condominiale.
6. Lastrico solare
Il lastrico solare può essere definito come quella superficie piana che è posta alla parte superiore dell’edificio condominiale che svolge essenzialmente la funzione di copertura e di protezione dell’edificio stesso.
7. Scale
Struttura fissa a gradini che permette di salire o scendere da un livello all’altro dell’edificio condominiale.
8. Portoni di ingresso
Sono le porte che mettono in comunicazione l’interno dell’edificio con la strada.
9. Vestiboli
I vestiboli sono spazi posti tra il portone d’ingresso e l’interno del palazzo.
10. Anditi
Per andito si intende lo spazio destinato al passaggio per accedere agli appartamenti e alle parti comuni.
11. Portici
Struttura architettonica formata da una serie di colonne o pilastri che sorreggono una copertura, talora ad archi, appoggiata sul lato opposto a un muro continuo o a un’altra serie di colonne.
12. Cortili
Il cortile è quell’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o più edifici, destinata a dare aria e luce agli ambienti circostanti e a consentire il passaggio per accedere alle singole unità immobiliari.
13. Facciate
La facciata è l’involucro esterno e visibile dell’edificio, costituito dai muri perimetrali.
14. Aree destinate a parcheggio
Spazi esterni o interni all’edificio destinati a consentire la sosta dei veicoli.
15. Ascensori
16. Pozzi e cisterne
17. Impianti idrici e fognari
18. Sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento aria, ricezione radio televisiva ecc.
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Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza.
L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19.
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Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
ERA ORA CHE SI PONESSE MANO ALLA RIFORMA DEL CONDOMINIO. Ma sarebbe anche ora che sorgessero seri corsi di formazione per aiutare i cittadini a capire come si puo’ fare per tutelarsi dai furbi, dagli azzeccagarbugli (quanti ce ne sono!),, da consulenti. L’amministrazione dei condomini torni nelle mani di veri amministratori.
E’ VERO, purtroppo se si facessero in modo serio questi corsi diminuirebbero le conselenze, le relative parcelle, ecc. Ecc. Questie azioni formative sono molto importanti per suscitare massa critica, per scuotere l’indifferenza. Oggi, invece, si preferisce lasciar correre tante cose e subire anche torti perche’ si pensa alle eventuali ritorsioni. Come si fa a contestare certi supponenti amministratori condominiali, sapendo che verra’ un giorno nel quale potra’ capitare di dover averci a che fare?
Può un condomine, abusare delle parti comuni, avvalendosi del titolo di CAPO CONDOMINE? può istallare piante che sottraggono parte dello spazio dell’androne per entrare, e uscire dalla propria abitazione, impedendo in un certo modo le parti riservate alla sicurezza? inoltre può far giocare i ragazzi al di sotto dei 14 anni in codesto l’androne, minacciando di denunciare chi si ribella poichè trattasi di minorenni?. per quanto messo e confidando in risposte sintetiche e serie, Porgo Distinti Saluti.
[…] Lavori su parti comuni dei condomini 5. Se i lavori di ristrutturazione sono eseguiti sulle parti comuni di un condominio, il bonifico deve riportare il codice fiscale del condominio e dell’amministratore o del soggetto che esegue l’operazione (leggi anche l’Elenco delle parti comuni dopo la Riforma del Condominio). […]
Vorrei sapere ,noi siamo 4 famiglie,noi al primo piano e gli altri al piano rialzato,facciamo le pulizie privatamente ma secondo la signora del piano rialzato pulisce solo al suo piano e non tutto come faccio io perchè loro non salgono ma io penso che non c’entra chi cammina e che entra tutta la polvere,spero di essere chiarito,grazie!
[…] con riguardo a quegli impianti di telecamere che “puntino” ed effettuino riprese nelle parti comuni del complesso condominiale, come corridoi, androni, piazzali, giardini… Con riferimento a […]
Ma il bonfico della ristrutturazione edilizia se viene pagato ad un condominio quali campi bisogna inserire nelle causali del bonifico?
i balconi rientrano nelle parti comuni del condominio?
Abito in un appartamento posto al 3 ed ultimo piano di un edificio,Premetto che è di mia proprietà.Voglio sapere se dipo un metro dalla porta del vicino del 2 piano posso considerare le scale di mio uso esclusivo ed impedirgli di salire fino al mio appartamento? visto che non ho piacere incontrarlo?
abito in condominio di cinque unità, la mia situazione è un po anomala in quanto ho una mia entrata mio cortile cioè come una villeta perchè mio appartamento e sviluppato in altezza avrei parte angolo tutta mia disposizione e in comune accesso ai garage.
chiedevo visto che sotto parte di tetto abito solo io se è considerato condominiale o io sono la sola responsabile mio tetto. grazie
I solai tra un appartamento e l’altro, essendo parte della struttura portante dell’edificio condominiale, possono essere considerati parti comuni?
i balconi sono parti comuni? se sono pericolanti con rischio di danno a persone e cose,il costo x il ripristino deve essere sostenuto dal singolo proprietario del balcone o anche dagli altri condomini anche se non hanno balcone? grazie
Devo installare due pompe di calore all’esterno del mio balcone che si affaccia sul cortile interno dell’edificio. I condomini dei piani sottostanti, possono opporsi?
salve, nel mio condominio di villette a schiera sono stati eseguiti del lavori straordinari alla rete fognaria (sostituzione di un pozzetto e relativa tubazione la mia domanda è come devono essere ripartizione della quota da pagare? essendo un bene comune globale grazie
Propietario terrazza edificio vengo tenuto pagamento per infiltrazione acqua sotto, poiche tubo torrino scollato nelle sue parti .Accusato poiche non e stato possibile ispezzionarlo poche vi erono massarizie di mia propieta davanti
Terrazza edificio mia propieta’ tenuto pagare condominio ma non e pure lastrico solare…….
Mi trovo in un condominio di villette a schiera
causa infiltrazioni dovute alla pioggia dal balcone svrastante è scoppiato l’intonaco
sottostante il balcone stesso cioè su la mia
testa.Il proprietario del balcone non vuole
saperne di sistemare la situazione.
Cosa posso fare?
Grazie
salve sono carlo da varese.avrei un dubbio dopo la riforma legge art.1117 l’impianto gas rifacimento causa messa a norma i proprietari di singole abitazioni devono pagare a millesimi oppure a metri? grazie
In seguito a scoppio di un termosifone si è verificato un danno nel mio appartamento chiedo se l assicurazione interviene o no
Buongiorno, io abito in un condominio sorto originariamente con un piano rialzato e un primo piano e successivamente rialzato, aggiungendo il secondo piano.
I condomini del piano rialzato e primo piano sostengono che il locale pattumiera, caldaia e contatori siano parti comuni di proprietà esclusiva loro e vorrebbero vietare l’accesso ai condomi del secondo piano.
Sul rogito dei condomini originari sono specificate nel dettaglio le parti comuni mentre su quello dei nuovi inquilini è soltanto menzionato “Enti comuni, cortile (dal quale si accede ai locali immondizia e contatore) prospetto su giardino”.
Qualcuno mi sa dire se le parti comuni includano anche locale pattumiera, caldaia e contatori e se quindi spettino di diritto anche agli inquilini del secondo piano?
Grazie
Quale autorità controlla e tutela i diritti dei condomini per utilizzo di spazi comuni ? Possono essere venduti tali spazi a un condomino? Esiste limite di tempo per acquisire diritti su tali spazi ? Le responsabilità e abusi oggettivi e soggettivi sono perseguibili in termini di legge?
Nel condominio abbiamo fatto il tetto nuovo, ma hanno trovato i camini e la canna fumaria malandata ed hanno diviso la spesa tra tutti.
Nel mio caso che non ho la canna fumaria devo pagare comunque?
Grazie
Il sottotetto di un lastrico solare che copre quasi totalmente un balcone a sbalzo dove posso applicare plafoniere per illuminare tutta l’area, dove posso applicare tende da sole, come deve considerarsi parte comune o parte privata visto che l’accessibilita’ e’ privata? Sicuramente resta il vincolo della tinteggiatura che e’ bianca, per un possibile distacco d’intonaco il rifacimento e’ a carico del condomino o di tutti i condomini.
i balconi dei singoli appartamenti sono condominiali?
Salve me lo chiedo anche io
Ciao sono Micol, abito in un condominio dove ci sono dei secchi dell’ immondizia per la raccolta differenziata, sotto il Palazzo hanno aperto un’ attività commerciale, volevo sapere se deve usare i secchi condominiali o li deve avere propri?
nelle parti comuni è possibile effettuare cambio gomme o lavaggio macchina ?