Superbonus in condominio al 110% o al 90% ormai agli sgoccioli. Ma visto che l’inverno, almeno dal punto di vista del calendario, è alle porte, chi ha in programma lavori trainati quando quelli trainanti vanno a rilento, spesso e volentieri si chiede se sia possibile affidarsi ad una ditta diversa rispetto a quella che si occupa dell’intervento condominiale, in modo da non farsi trovare impreparati all’arrivo dei primi freddi.
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È sempre possibile fare questa senza perdere il Superbonus, o ci sono casi in cui si resta legati comunque alle scelte condominiali? E a cosa si va incontro se si decide per questa via? Facciamo chiarezza.
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Superbonus condominiale solo sulle parti comuni
Il Superbonus in condominio è riconosciuto solo per gli interventi che vengono effettuati sulle parti comuni. Anche eventuali interventi trainati possono essere inseriti nella pratica condominiale solo se sono effettuati sulle parti comuni, dato che il salto di due classi energetiche deve essere verificato a livello dell’edificio. Inoltre l’assemblea a maggioranza non può obbligare nessuno a realizzare interventi a casa propria, come ad esempio per la sostituzione delle finestre, né tantomeno può mettere a carico del condominio questo tipo di spese, dato che si tratta, appunto, di lavori che non riguardano i beni comuni.
Da parte loro i proprietari dei singoli appartamenti possono decidere di effettuare gli interventi trainati che ritengono più opportuno, a fronte della presentazione di una regolare CILAS, e quindi sganciarsi dalla ditta o dal General Contractor condominiale, e scegliere i fornitori che più preferiscono.
Fin qui le norme, ma la realtà è un po’ più complessa.
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Un’unica CILAS per lavori trainanti e trainati
Nel modello della CILAS, nella parte delle dichiarazioni del titolare, la sezione b – “Opere su parti comuni o modifiche esterne”, consente diverse opzioni. Al punto b.3 c’è infatti la possibilità di indicare che le opere da realizzare “riguardano sia parti comuni di un fabbricato condominiale sia parti dell’immobile di proprietà di singoli condomini, come risulta dall’allegato soggetti coinvolti”.
Compilando questa sezione di fatto si può affidare ad un unico soggetto sia i lavori trainanti sia quelli trainati. Una scelta questa fatta spesso in passato soprattutto prima che entrasse in vigore l’obbligo della certificazione SOA, quindi prima di aver a che fare con imprese qualificate non solo dal punto di vista tecnico ed economico, ma anche in grado di gestire tutte le varie tipologie di problematiche anche senza la necessità di cessione del credito.
In passato, infatti, le ditte tendevano ad accaparrarsi tutti i lavori, compresi quelli negli appartamenti privati, e “obbligavano” di fatto i condomini ad approvare delibere di appalto dei lavori sulle parti comuni che vincolavano anche a fare effettuare gli interventi in casa, mettendo questa come condizione indispensabile per dare il via ai lavori, ovvero come condizione necessaria per poter effettuare la cessione del credito e quindi i lavori “a costo zero”.
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La validità delle delibere
Tecnicamente, come detto, una delibera che a maggioranza obbliga a fare i lavori scegliere tutti la stessa ditta è nulla, in quanto interviene sui diritti dei singoli. Tuttavia, come indicato anche espressamente dall’art. 1137 del codice civile, anche le delibere nulle debbono essere impugnate, e soprattutto “L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria”.
In sostanza finché il giudice non dichiara la nullità dell’atto, però, questa resta valida a tutti gli effetti così come le condizioni economiche previste comprese quelle legate all’eventuale cessione del credito. Quindi anche se a posteriori si volesse cambiare idea e affidarsi per i lavori in casa ad una ditta diversa da quella scelta dal condominio, quando è stata approvata una delibera “vincolante” anche per gli interventi nei singoli appartamenti, è impossibile tornare indietro, a meno che la ditta incaricata non sia d’accordo.
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Le varianti che non non incidono sul Bonus
Diverso lo scenario se non esiste una CILAS che comprende lavori trainanti e trainati sugli appartamenti, ovvero se la ditta rinuncia o accetta di lasciare liberi di scegliere i singoli condomini. È possibile infatti sia cambiare la ditta sia decidere di non eseguire più lavori in casa, senza perdere per questo il Superbonus, grazie al decreto Cessioni che ha aperto alla possibilità di varianti alla CILAS presentata nei termini per usufruire dell’aliquota al 110% o per avere ancora la possibilità di sconto in fattura o cessione del credito.
Come chiarito a questo proposito dall’Agenzia delle entrate con la circolare 13 del 23 giugno scorso, tra le varianti che non incidono sui “diritti acquisiti” per aliquota e/o opzioni, troviamo non solo le modifiche o integrazioni del progetto iniziale ma anche la variazione dell’impresa incaricata dei lavori o del committente degli stessi. A seconda della delibera iniziale può essere necessaria, però, una nuova delibera per approvare la variazioni, anche se poi queste possono essere depositate in Comune al termine dei lavori, come espressamente indicato dal comma 13-quinquies dell’art. 119 del decreto Rilancio in base al quale in caso di varianti in corso d’opera, queste possono essere comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILAS presentata.
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Lisa De Simone
Esperta in materia legislativa, si occupa di disposizioni normative e di giurisprudenza di interesse per il cittadino. Collabora da anni con Maggioli Editore, curando alcune rubriche on line di informazione quotidiana con particolare attenzione alle sentenze della Corte di Cassazione in materia fiscale e condominiale.
Foto:iStock.com/Nuttawan Jayawan
