Lavori straordinari in condominio e fondo spese: interviene la Cassazione

Dopo la riforma del condominio del 2012 è stato invece previsto che l’assemblea deliberi le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Il fondo speciale unico ideato dalla riforma sembrava un fondo necessariamente preventivo rispetto all’esecuzione dei lavori. Tale soluzione infatti rischiava di bloccare l’inizio dei lavori a fronte della morosità anche di un solo condomino.

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Di conseguenza l’art. 1, comma 9, del d. l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito in l. 21 febbraio 2014, n. 9, ha modificato il nuovo articolo 1135, n. 4, c.c. aggiungendo che se i lavori devono essere eseguiti in conformità a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito sui singoli pagamenti dovuti. In giurisprudenza è sorto, però, un dibattito in merito alla portata del verbo “costituire”, cioè se debba essere interpretato come obbligo di “effettivo versamento” o meno del fondo.

Fondo spese condominio, la giurisprudenza minoritaria

Secondo una parte della giurisprudenza l’art. 1135 n. 4 c.c. non impone che gli importi di cui ai lavori approvati debbano essere interamente versati prima di iniziare i lavori, essendo sufficiente che il fondo speciale sia costituito contabilmente. Per questa opinione, la ratio insita nella citata norma presuppone che il fondo straordinario sia istituito solo da un punto di vista contabile al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria, garantendo così maggior chiarezza contabile a vantaggio dei creditori ed evitando di bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino (Trib. Roma 2 marzo 2020 n. 4459; Trib. Roma 28 settembre 2018 n. 18320).

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Fondo spese condominio, la posizione della Cassazione

In una recente decisione la Suprema Corte ha sottolineato che la detta norma, imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei lavori” o la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, configura un’ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.

In coerenza con quanto sopra i giudici supremi hanno evidenziato che è nulla (e potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti) quella delibera dell’assemblea che nell’approvare opere di straordinaria manutenzione non preveda la costituzione del fondo o ne modifichi le modalità di costituzione stabilite dalla legge, anche se con il consenso dell’appaltatore.

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La vicenda esaminata dalla Suprema Corte prendeva l’avvio quando un condomino si opponeva al decreto ingiuntivo notificatogli dal condominio per il pagamento di spese condominiali relative alla “gestione straordinaria facciate e balconi”. Il problema era che l’assemblea aveva deliberato l’esecuzione di lavori straordinari senza la contestuale approvazione del fondo speciale previsto dall’articolo 1135 c.c.; di conseguenza il Giudice di Pace prima ed il Tribunale dopo davano torto al condominio, sostenendo che la decisione che aveva approvato i lavori era nulla per violazione dell’articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4.

La Cassazione ha ribadito quanto affermato dai giudici di merito, confermando quindi che in sede di delibera è necessario costituire il fondo speciale previsto dall’articolo 1135 c.c.; tale norma – come evidenzia la Suprema Corte – mira alla tutela dell’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché all’interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto previsto dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c.

Merita di essere sottolineato che, affinché sia violato il carattere imperativo dell’articolo 1135 c.c., con conseguente nullità della delibera, non è necessario escludere espressamente la costituzione del fondo, ma è sufficiente deliberare opere – per le quali esso sia necessario – senza prevederlo (Trib. Roma, sez. civ. V, 4 gennaio 2021 n. 78). Dunque, dal testo della deliberazione assembleare che approva le opere di manutenzione straordinaria dell’edificio deve necessariamente emergere il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale nella prima ipotesi di cui all’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, non potendo, viceversa, trarsi implicitamente dall’importo del fondo in concreto costituito quale sia l’ammontare delle spese necessarie.

Merita di essere sottolineato anche, però, che secondo un autorevole studioso (A. Scarpa) il fondo graduale, venendo allestito soltanto dopo l’approvazione dei singoli stati d’avanzamento, suppone la già avvenuta esecuzione delle opere contabilizzate e, quindi, a differenza del fondo integrale, pure l’immediata esigibilità del credito dell’appaltatore per la parte di prezzo corrispondente a quello specifico stato di avanzamento.

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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