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Deliberazione condominiale: le cinque domande più frequenti sull’assemblea di condominio

Una breve guida, con le risposte ad alcuni dei quesiti più ricorrenti, per coloro che vivono in condominio e non vogliono farsi trovare impreparati durante l’assemblea

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assemblea di condominio

Come comunicare la convocazione? L’inquilino può partecipare? Queste sono solo alcune delle domande che più frequentemente vengono poste ad avvocati e giuristi in generale, soprattutto da quanti vivono in condominio e non vogliono farsi trovare impreparati durante l’assemblea. È per questo motivo che, di seguito, si troveranno una breve guida con le risposte ad alcuni dei quesiti più ricorrenti.

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Un modo veloce, pratico e snello di riassumere, in maniera chiara ed efficace, quanto analizzato più nel dettaglio all’interno del volume (dal quale è estratta la presente guida) L’impugnazione della deliberazione condominiale di Mariano Acquaviva, edito da Maggioli Editore.

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L’avviso di convocazione può essere trasmesso tramite email ordinaria?

L’avviso di convocazione dell’assemblea può essere trasmesso tramite email ordinaria solamente se i condòmini acconsentono espressamente a tale modalità. In caso contrario, la notifica dovrà avvenire tassativamente nelle forme indicate dalla legge, e cioè tramite:

  • posta raccomandata,
  • posta elettronica certificata,
  • fax o consegna brevi manu (personalmente, a mano).

Se l’amministratore non rispetta queste forme, la deliberazione potrà essere impugnata
su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

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Qual è la differenza tra assemblea ordinaria e assemblea straordinaria?

L’assemblea ordinaria è quella che viene convocata annualmente per deliberare sulle seguenti materie:

  1. conferma dell’amministratore ed eventuale sua retribuzione;
  2. approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e relativa ripartizione tra i condomini;
  3. approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e impiego del residuo attivo della gestione;
  4. opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

L’assemblea straordinaria, invece, viene convocata al di là delle ipotesi appena previste, cioè quando non è la legge a stabilire che il consesso debba necessariamente riunirsi. L’assemblea è quindi straordinaria ogni volta che viene convocata, dall’amministratore o dai condòmini, quando si ritiene che ce ne sia bisogno (ad esempio, per revocare l’amministratore o per deliberare l’approvazione di lavori strutturali).

Non c’è invece alcuna differenza per quanto riguarda quorum, modalità di convocazione
e poteri: da questo punto di vista, assemblea ordinaria e straordinaria sono identiche.

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L’inquilino può partecipare all’assemblea?

Il conduttore può partecipare all’assemblea con diritto di voto in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli solo nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza però diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Nelle ipotesi in cui l’inquilino possa intervenire in assemblea con diritto di voto, si ritiene che l’amministratore debba notificargli personalmente l’avviso di convocazione, come se fosse un condomino.

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Qual è la differenza tra quorum costitutivo e quorum deliberativo?

Il quorum costitutivo è la soglia che bisogna raggiungere affinché la riunione sia validamente formata e possa, pertanto, deliberare sui punti all’ordine del giorno.

Il quorum deliberativo, invece, è la soglia che bisogna raggiungere affinché, appurato che ci siano i “numeri” per la regolarità della costituzione, l’assemblea possa validamente esprimere la propria volontà.

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Cosa significa che in assemblea serve una doppia maggioranza?

La legge prevede per l’assemblea di condominio un doppio quorum, costitutivo e deliberativo. All’interno di essi è a propria volta stabilita una doppia maggioranza: per teste e per quote (o per millesimi). Ciò significa che, affinché un’assemblea sia validamente costituita, occorre che siano presenti tanti condòmini (maggioranza per teste) che rappresentino un certo valore dell’edificio. Ugualmente, perché l’assemblea possa deliberare serve che esprimano voto favorevole tanti condòmini che rappresentino un determinato valore dell’immobile.

Ad esempio, a proposito dell’approvazione del regolamento il codice civile stabilisce che il quorum deliberativo è raggiunto se vota favorevolmente la maggioranza dei partecipanti al consesso (maggioranza per teste) che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (maggioranza per quote o millesimi).

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L’impugnazione della deliberazione condominiale

L’impugnazione della deliberazione condominiale

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L’opera è così composta:
1. la prima parte, dedicata sia alla fisiologia che alla patologia dell’assemblea, ripercorre i momenti fondamentali che vanno dalla sua convocazione fino alla “nascita” della deliberazione, eventualmente inficiata dai vizi che la rendono nulla o annullabile;
2. la seconda parte, dedicata all’impugnazione della decisione assembleare invalida, accompagna il lettore lungo l’iter che conduce la deliberazione prima al cospetto del mediatore e poi del giudice competente;
3. la terza parte sintetizza le tematiche fondamentali, rispondendo alle domande più frequenti.

Mariano Acquaviva
avvocato del foro di Salerno, si occupa da diversi anni della materia condominiale. È autore di numerosi articoli per le testate telematiche La Legge per Tutti e Condominioweb.com, per il quale ha pubblicato i seguenti e-book: “Codice del Condominio e delle Locazioni” (sezione dedicata alle disp. att. cod. civ. e alla nozione di contratto e di locazione - 2021), “La responsabilità penale dell’amministratore di condominio” (2021) e “Verande e Gazebi” (2022).

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Mariano Acquaviva, 2023, Maggioli Editore
29.00 € 27.55 €

Foto:iStock.com/SDI Productions


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