Apertura di un varco nel muro condominiale per accesso al box interrato, si può fare?

Risulta possibile in condominio aprire un varco nel muro per avere accesso a un box interrato? La vicenda in questione prendeva l’avvio in un caseggiato composto da otto unità abitative e un piano seminterrato con tre laboratori.

L’accesso ai laboratori era garantito da una rampa di proprietà condominiale. Quest’ultima – come previsto dal regolamento – si doveva utilizzare solo per accedere ai locali del seminterrato. Tuttavia sulla stessa rampa era consentita anche la sosta diurna per il carico-scarico merci, mentre quella notturna era riservata ai condomini (ma numero di posti non superiore a quattro).

Una condomina, però, ricavava nella parte interrata del giardino di sua proprietà un box al quale si accedeva attraverso la detta rampa condominiale; l’apertura realizzata per l’accesso al locale interrato impediva a due condomini di parcheggiare nel posto che abitualmente utilizzavano.

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I condomini danneggiati citavano in giudizio davanti al Tribunale la titolare del parcheggio interrato per accertare l’illegittimità della autorimessa realizzata da quest’ultima nel sottosuolo del proprio giardino. In particolare facevano presente che, a causa della modifica dei luoghi, potevano trovare sistemazione nelle ore notturne soltanto tre autovetture e non quattro come avveniva in precedenza; di conseguenza chiedevano la condanna al ripristino e alla chiusura del varco creato nel muro condominiale.

Il Tribunale di Roma dava torto agli attori. Lo stesso giudice evidenziava che la convenuta era comproprietaria della rampa per cui al caso di specie andava applicato l’articolo 1102 c.c. secondo cui al condomino è consentito l’uso più intenso del bene comune, sempreché non pregiudichi il pari uso. Secondo il Tribunale, quindi, pur mutando la modalità della sosta, l’uso più intenso goduto dalla condomina non pregiudicava la possibilità di parcheggiare lo stesso numero di veicoli. La questione veniva sottoposta all’attenzione della Corte di Appello.

I soccombenti insistevano nel sostenere che l’apertura creata per accedere al box interrato impediva il parcheggio negli spazi abitualmente utilizzati. In ogni caso lamentavano che la demolizione del muro (necessaria per realizzare il varco) alterava la sua destinazione. Infine evidenziano che l’uso più intenso della cosa comune da parte della appellata ledeva i loro diritti poiché non consentiva loro il parcheggio lungo la rampa.

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La Corte di Appello ha dato ragione alla titolare del box interrato. I giudici di secondo grado hanno notato che la realizzazione del varco sul muro condominiale della rampa, come correttamente osservato del giudice di primo grado, non costituisce servitù (la rampa è bene in comproprietà tra le parti), e rappresenta attività consentita riconducibile nell’ambito di operatività dell’art. 1102 c.c., norma che consente un uso più intenso della cosa comune a condizione che non ne sia compromesso il pari utilizzo da parte degli altri condomini.

Del resto – ad avviso della stessa Corte – il muro condominiale svolge la funzione di delimitazione dei beni comuni e non certo quella ad esso attribuita dagli appellanti di area di parcheggio in aderenza lungo la rampa; in ogni caso il CTU ha accertato che una diversa collocazione delle autovetture avrebbe consentito l’utilizzo della rampa, lasciando inalterata la possibilità per tutti i condomini di conservarne il precedente uso.

Riflessioni conclusive

Nella vicenda esaminata la necessità di aprire un varco nella rampa di accesso ai locali piano seminterrato è sorta in conseguenza della realizzazione di un box nel giardino privato di una condomina.

A tale proposito bisogna ricordare che il legislatore con la legge 122/1989, art. 9, ha incentivato la realizzazione di posti auto per le costruzioni preesistenti che ne sono sprovviste, dando la possibilità di realizzare tali ambienti nel sottosuolo dei fabbricati o nel sottosuolo delle aree pertinenziali esterne al fabbricato, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti al fine di limitare la presenza di auto nelle pubbliche vie.

Ciò premesso bisogna affermare che il principio della comproprietà di un muro comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all’apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro – ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi – e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale (Cass. civ., sez. II, 21/02/2017, n. 4437).

Il varco aperto dalla condomina non ha leso gli interessi degli altri condomini, né risulta abbia pregiudicato la stabilità del caseggiato o alterato il decoro architettonico del palazzo.

Ne abbiamo parlato anche nell’articolo Apertura varco in condominio per collegamento ad altra proprietà, si può fare?

>> Qui la sentenza: App. Roma – VIII sez. civ. – sentenza del 18 – 07 – 2022 n. 4981
Riferimenti normativi: art. 1102 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 4437 del 21/02/2017

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Immagine: iStock/Andrei Zonenko