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Risarcimento danni da infiltrazioni per omessa manutenzione: in carico a proprietario o usufruttuario?

Il nudo proprietario deve risarcire i danni da infiltrazioni dell'immobile abitato dall'usufruttuario oppure no? Esaminiamo la vicenda.

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Una sentenza che riguarda il problema del risarcimento danni a terzi per omessa manutenzione di un immobile abitato esclusivamente dall’usufruttuario. Il nudo proprietario deve risarcire i danni da infiltrazioni dell’immobile abitato dall’usufruttuario oppure no? Esaminiamo la vicenda.

Il nudo proprietario al 50% di un appartamento e l’usufruttuaria dello stesso citavano in giudizio davanti al Tribunale l’altro nudo proprietario, i proprietari dell’appartamento sottostante, nonché il condominio, in persona del suo amministratore pro – tempore, chiedendo il risarcimento dei danni subiti dal ballatoio, dalle tubazioni e dallo scarico del bagno della predetta unità immobiliare.

I condomini dell’appartamento sottostante (due coniugi) si costituivano nel giudizio e resistevano alla domanda, proponendo domanda riconvenzionale volta ad ottenere la condanna all’eliminazione delle cause dei danni subiti nell’unità immobiliare di loro proprietà, in ragione delle infiltrazioni provenienti dall’appartamento soprastante. Si costituiva anche l’altro nudo proprietario nella misura del 50%, chiedendo che fosse dichiarato il suo difetto di legittimazione passiva.

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Il Tribunale rigettava la domanda di risarcimento danni proposta dagli attori e, in accoglimento della proposta domanda riconvenzionale, disponeva la condanna degli attori e dell’altro nudo proprietario nella misura del 50% alla riparazione dei danni subiti dall’immobile di proprietà dei coniugi, confermando un’ordinanza cautelare emessa in precedenza. La Corte di Appello confermava parzialmente la decisione del Tribunale, dichiarando però che l’altro nudo proprietario nella misura del 50% non era tenuta all’esecuzione dei lavori volti ad eliminare le cause delle infiltrazioni in quanto non aveva la custodia dell’immobile che aveva causato i danni, custodia che competeva all’usufruttuario.

In ogni caso la Corte precisava che le cause delle infiltrazioni d’acqua presenti nell’appartamento sottostante dei coniugi dovevano essere rinvenute nello stato di degrado delle strutture del soprastante appartamento; in particolare sottolineavano che la percolazione d’acqua proveniva dai tubi di scarico del wc dell’appartamento soprastante e dallo scollamento delle giunture d’innesto, mentre nei balconi le infiltrazioni erano addebitabili all’inesistenza di impermeabilizzazione del piano di calpestio; del resto le tubazioni anzidette risalivano ad almeno trent’anni prima, il che rendeva del tutto plausibile la mancata tenuta per vetustà delle giunture. L’originario attore, nudo proprietario al 50%, già soccombente innanzi al Tribunale ed alla Corte d’appello di Catania, ricorreva in cassazione, lamentando, tra le altre censure, un’errata applicazione dei principi derivanti dall’articolo 2051 c.c.

In particolare sosteneva che aveva errato il giudice di secondo grado, tanto in primo che in secondo grado, nel mandare esente da responsabilità nella produzione dei danni l’altro nudo (com)proprietario, affermando che lo stesso non era tenuto all’esecuzione dei lavori volti ad eliminare le cause delle infiltrazioni lamentate.

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La soluzione

La Cassazione ha dato torto ancora una volta al ricorrente. Secondo i giudici supremi la responsabilità cagionata da cose in custodia ricade infatti sul soggetto che abbia il pieno controllo della cosa, con la conseguenza che, nel caso in cui un immobile sia nel possesso di un usufruttuario, questi ne risponde quale titolare della custodia. Del resto, come hanno notato i giudici supremi, nel corso del giudizio non è emerso che l’altro nudo proprietario avesse mai avuto alcuna relazione di fatto con l’appartamento e che sia stato mai avvertito dei danni subiti dall’appartamento sottostante.

Riflessioni conclusive

La responsabilità da cose in custodia costituisce, com’è noto, un’ipotesi speciale di responsabilità aquiliana, il cui criterio di imputazione si fonda sul rapporto di custodia, definibile come una qualunque situazione di diritto o di fatto che determini un potere effettivo di controllo sul bene immobile. In altre parole, il custode ha il potere di controllare il bene immobile e di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con l’immobile.

In particolare la qualità di proprietario della cosa che ha dato luogo all’evento lesivo integra quella normale condizione di “potere sulla cosa” che – in quanto riflesso di una situazione giuridicamente rilevante rispetto alla “res”, tale da rendere attuale e diretto l’anzidetto potere attraverso una signoria di fatto sulla cosa di cui si abbia la disponibilità materiale – costituisce il presupposto della responsabilità ex art.2051 c.c. (Cass. civ., sez. III, 02/12/2021, n. 38089). L’usufruttuario, però, come si desume dal combinato disposto degli artt. 982 e 1004 c.c., ha il possesso e la custodia della cosa ed è, pertanto, ai fini della responsabilità di cui all’art. 2051 c.c., in tutto e per tutto parificato al proprietario (Cass. civ., sez. III, 05/07/2004, n. 12280).

>> Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. civ. – sentenza n. 20429 del 24-06-2022
Riferimenti normativi: art.  2051 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., sez. III, Sentenza n. 12280 del 05/07/2004

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Immagine: iStock/AndreyPopov


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