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Piscina prefabbricata, pertinenza o nuova costruzione? Da cosa dipende

Se di rilevanti dimensioni, la piscina prefabbricata non è una mera pertinenza e quindi richiede permesso di costruire

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piscina prefabbricata pertinenza o nuova costruzione

Una “piscina prefabbricata in metallo delle dimensioni di mt. 7,00 x 14,00 circa” non può considerarsi una mera pertinenza ma una nuova costruzione, subordinata al preventivo rilascio del permesso di costruire: è quanto ribadito dal TAR Lazio, Roma, sez. II stralcio, nella sent. 21 giugno 2022, n. 8325.

Non si tratta di una novità: infatti, in ambito edilizio, il concetto di pertinenza è meno ampio di quello di cui all’art. 817 c.c.[1] e ricomprende solo opere di modesta entità ed accessorie rispetto ad un’opera principale[2], ma non anche ad opere che, da un punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera principale e non siano coessenziali alla stessa, tali, cioè, che non ne risulti possibile una diversa destinazione economica.

Invero, la pertinenza urbanistico-edilizia è configurabile allorquando sussiste un oggettivo nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso servente durevole e sussista una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa in cui esso inerisce.

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Inoltre, a differenza della nozione di pertinenza di derivazione civilistica, ai fini edilizi il manufatto può essere considerato una pertinenza quando è non solo preordinato ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale ed è funzionalmente inserito al suo servizio, ma anche allorquando è sfornito di un autonomo valore di mercato e non comporta carico urbanistico, proprio in quanto esaurisce la sua finalità nel rapporto funzionale con l’edificio principale[3].

Ciò che rileva, pertanto, è l’aspetto dimensionale della piscina prefabbricata; ed infatti, in passato, la giurisprudenza ha affermato che:

  • “una piscina fuori terra delle dimensioni di ml 6,00×4,00 appoggiata al suolo su un letto di sabbia e rivestita mediante un soppalco esterno da giardino in legno ed una casetta in legno delle dimensioni di ml 2,50×2,50 su basamento di calcestruzzo sono assimilabili ad elementi di arredo pertinenziale di un edificio giusto l’art. 6, comma 1, lett. e-quinquies), d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380”[4];

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  • “La realizzazione di una piscina prefabbricata di dimensioni relativamente modeste in rapporto all’edificio a destinazione residenziale, sito in zona agricola, rientra nell’ambito delle pertinenze […] Ciò che rileva, infatti, è che sussista un rapporto pertinenziale tra un edificio preesistente e l’opera da realizzare e tale rapporto sia oggettivo nel senso che la consistenza dell’opera deve essere tale da non alterare in modo significativo l’assetto del territorio e deve inquadrarsi nei limiti di un rapporto adeguato e non esorbitante rispetto alle esigenze di un effettivo uso normale del soggetto che risiede nell’edificio principale”[5];
  • “Una piscina prefabbricata, di dimensioni normali, annessa ad un fabbricato ad uso residenziale sito in zona agricola, ha natura obiettiva di pertinenza e costituisce un manufatto adeguato all’uso effettivo e quotidiano del proprietario dell’immobile principale”[6]; cfr: TAR Puglia, Lecce, I, 1° giugno 2018 n. 931; II, 14 gennaio 2019 n. 40; Consiglio di Stato, V, 16 aprile 2014 n. 1951).

Conseguentemente, come ricordato dai giudici romani, una piscina prefabbricata di rilevanti dimensioni non è suscettibile di accertamento postumo di compatibilità paesaggistica, ai sensi dell’art. 167[7] del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Decreto Legislativo n. 42/2004), essendo in grado di modificare irreversibilmente lo stato dei luoghi con diversa destinazione ed uso del suolo; a tal fine, quindi, non vi è differenza con una piscina interrata, per la quale ugualmente la giurisprudenza esclude l’accertamento postumo di compatibilità paesaggistica[8], considerandola alla stregua di una nuova costruzione richiedente, pertanto, il permesso di costruire[9].

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Avvocato, esperto in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; componente del Comitato scientifico della rivista L’Ufficio Tecnico, collabora con siti giuridici (tra i quali www.ediliziaurbanistica.it) e società di consulenza; è coautore, insieme ad Antonella Mafrica, di pubblicazioni per Maggioli Editore. Titolare dello Studio legale Petrulli (www.studiolegalepetrulli.it).

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si è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.

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[1]Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.

La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

[2] Ad esempio, è stata riconosciuta la natura di mera pertinenza ad un pollaio di dimensioni modeste, “misurando nella parte in laterizio mt. 1,80 di lunghezza, mt. 1,80 di larghezza e mt. 1,60 di altezza, mentre nella parte in rete metallica mt. 4,50 di lunghezza, mt. 2,80 di larghezza e mt. 2,00 di altezza. È pertanto evidente che il manufatto – per la sua funzione e la sua consistenza – non è idoneo ad incidere sul carico urbanistico della zona, né a modificare in modo rilevante l’assetto del territorio, con conseguente esclusione della necessità di apposito titolo edilizio”: TAR Liguria, sez. I, sent. 29 agosto 2020, n. 596.

[3] Cfr., ex multis, TAR Campania, Napoli, sez. III, sent. 9 settembre 2020, n. 3730.

[4] TAR Lazio, Latina, sez. I, sent. 7 ottobre 2021, n. 546.

[5] TAR Sicilia, Palermo, sez. III, sent. 13 febbraio 2015, n. 441.

[6] TAR Liguria, sez. I, sent. 21 luglio 2014, n. 1142.

[7] Art. 167. Ordine di rimessione in pristino o di versamento di indennità pecuniaria

[omissis]

  1. L’autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, secondo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi:
  2. a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
  3. b) per l’impiego di materiali in difformità dall’autorizzazione paesaggistica;
  4. c) per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell’articolo 3 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

[omissis]

[8] TAR Campania, Napoli, sez. VII, sent. 16 marzo 2017, n. 1503; sent. 22 maggio 2018 n. 3358; TAR Lazio, Latina, sez. I, sent. 10 aprile 2019, n. 277.

[9]La realizzazione di una piscina non può essere attratta alla categoria urbanistica delle mere pertinenze, in quanto non è necessariamente complementare all’uso delle abitazioni e non è solo una attrezzatura per lo svago, ma integra gli estremi della nuova costruzione, in quanto dà luogo ad una struttura edilizia che incide invasivamente sul sito di relativa ubicazione, e postula, pertanto, il previo rilascio dell’idoneo titolo ad aedificandum, costituito dal permesso di costruire (TAR Campania, Napoli, sez. III, 7 gennaio 2020, n. 42; TAR Campania, Salerno, sez. II, 18 aprile 2019, n. 642)”: TAR Campania, Napoli, sez. VII, sent. 17 settembre 2020, n. 3875.

La realizzazione di una piscina non può essere attratta alla categoria urbanistica delle mere pertinenze, in quanto non è necessariamente complementare all’uso delle abitazioni e non è solo una attrezzatura per lo svago, ma integra gli estremi della nuova costruzione, in quanto dà luogo ad una struttura edilizia che incide invasivamente sul sito di relativa ubicazione, e postula, pertanto, il previo rilascio dell’idoneo titolo ad aedificandum, costituito dal permesso di costruire (TAR Campania, Napoli, sez. III, 7 gennaio 2020, n. 42; TAR Campania, Salerno, sez. II, 18 aprile 2019, n.642)”: così TAR Campania, Napoli, sez. VIII, nella sent. 21 dicembre 2020, n. 6324, secondo cui, conseguentemente, serve il permesso di costruire per una piscina delle dimensioni di mt 11,00×6,40x H. max 2,32.

Immagine: iStock/Dejan Marjanovic


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