Home Permessi edilizi Apertura varco in condominio per collegamento ad altra proprietà, si può fare?

Apertura varco in condominio per collegamento ad altra proprietà, si può fare?

Risulta lecita la realizzazione da parte di un condomino di un’apertura nel muro comune per mettere in comunicazione un locale di sua proprietà con altro estraneo al condominio? No, ecco perché

468

Non è lecita l’apertura di un varco nel muro perimetrale comune praticata da un condomino per mettere in comunicazione un locale di sua proprietà con altro suo immobile facente parte del condominio vicino. Esaminiamo la vicenda.

Alcuni condomini titolari di un appartamento – senza chiedere nulla agli altri partecipanti al condominio – demolivano una porzione del muro perimetrale comune per realizzare un varco di collegamento tra detto immobile ed altro locale dell’adiacente palazzo. Un altro condomino si rivolgeva al Tribunale per chiedere che fosse accertata l’illiceità dell’apertura di detto varco e, conseguentemente, fosse ordinato ai convenuti di chiudere l’apertura abusiva.

>> Vorresti ricevere direttamente articoli come questo? Clicca qui, è gratis

I convenuti si difendevano deducendo, tra l’altro, che il varco in questione era sempre esistito e, in particolare, all’epoca dell’acquisto dell’immobile era già presente; di conseguenza chiedevano il rigetto della domanda e, in subordine, che fosse accertato l’acquisto per usucapione della servitù di passaggio controversa.

Quindi: è lecita la realizzazione da parte di un condomino di un’apertura nel muro comune per mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva con altro estraneo al caseggiato?

Leggi anche Manutenzione muro condominiale, a carico solo del condominio o anche del confinante?

Il Tribunale ha dato pienamente ragione all’attore. Attraverso una CTU infatti (che lo stesso giudice ha dichiarato esente da vizi logici o di metodo) è emerso in modo chiaro che con il varco in questione è stato realizzato un collegamento diretto tra l’appartamento facente parte del condomino e altro appartamento collocato in altro condominio adiacente con ingresso differente.

>> Ti può interessare il Manuale del CTU, dell’esperto stimatore e del perito , di Giovanna Benvenuti e Lorenzo Maria Maccioni (Maggioli editore, 2021)

Secondo il Tribunale quindi non vi è dubbio che tale varco mette in collegamento due unità abitative ubicate in diversi stabili condominiali e, per fare ciò, attraversa i muri condominiali di entrambi gli edifici. Tale attraversamento non autorizzato – come ha correttamente sottolineato lo stesso giudice – costituisce un uso non consentito della cosa comune. La domanda è risultata fondata e, conseguentemente, il Tribunale ha ordinato ai convenuti la chiusura del citato varco. In ogni caso, in applicazione del principio della soccombenza, non ricorrendo giusti motivi per disporne la compensazione, il Tribunale ha condannato i convenuti al pagamento delle spese di giudizio.

Riflessioni conclusive

In base all’articolo 1102 c.c. ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini.

In quest’ottica il condomino che si serve del muro perimetrale nel rispetto della sua destinazione, per ricavarne maggiore vantaggio nel godimento di un’unità immobiliare già strutturalmente e funzionalmente collegata al bene comune, come presuppone l’art. 1117 c.c., lo fa nell’esercizio del diritto di condominio e non avvalendosi di una servitù.

Leggi anche Costituzione di una servitù, come funziona?

La previsione dell’art. 1102 c.c., quindi, deve essere intesa nel senso di assicurare al singolo condomino, in relazione al concreto esercizio del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa comune, sicché il medesimo dev’essere ritenuto legittimato a servirsene anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità: infatti, la nozione di “uso paritetico” non può essere intesa in termini di assoluta identità di utilizzazione della cosa, in quanto un’interpretazione della norma in senso esclusivamente spaziale o temporale si risolverebbe nel sostanziale divieto, per qualsiasi condomino, di fare un qualsiasi uso particolare, a proprio vantaggio, della cosa comune.

Si deve però rilevare che, in tema di uso della cosa comune, è illegittima l’apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell’edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione.

Infatti in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 05/03/2015, n. 4501).

Allo stesso modo viola l’art. 1102 c.c. l’apertura praticata da un condomino nella recinzione del cortile condominiale, senza il consenso degli altri condomini, al fine di creare un accesso dallo spazio interno comune ad un immobile limitrofo di sua esclusiva proprietà, determinando, tale utilizzazione illegittima della corte condominiale, la costituzione di una servitù di passaggio a favore del fondo estraneo alla comunione ed in pregiudizio della cosa comune(Cass. civ., sez. II, 12/02/2018, n. 3345).

>> Qui la sentenza: Trib. Matera – sentenza del 28- 04- 2022
Riferimenti normativi: art. 1102 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 06/02/2009 n. 3035

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

Consigliamo:

E due utili manuali sul condominio, indispensabili per chi vuole (o deve) essere sempre aggiornato sulle tematiche condominiali:

Manuale operativo del condominio

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale.

Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche.

La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente.

Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale.

L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente.

Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza.

L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19.

Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio.

La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.

 

Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Leggi descrizione
Massimo Serra (a cura di), 2020, Maggioli Editore
54.00 € 51.30 €
Guida alla ripartizione delle spese condominiali

Guida alla ripartizione delle spese condominiali

Il presente volume, con riferimento costante al dato normativo e alle decisioni più recenti dei giudici, offre al lettore le conoscenze per utilizzare al meglio i principi generali
che sono alla base della ripartizione degli oneri condominiali e del recupero crediti. 

In particolare il volume affronta il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, analizzando i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità.

Nella seconda parte del volume si affronta, in modo esaustivo, la disciplina della ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni.

Particolare attenzione viene dedicata al problema del riparto delle spese di riscaldamento dopo il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione di calore secondo le indicazioni contenute nella legge, tenendo conto delle novità contenute nel nuovo d.lgs. 102/2014, modificato dal d.lgs. 14 luglio 2020.

Non poteva mancare poi un’analisi dello “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi.

L’ultimo capitolo tratta in modo diretto e pratico dei principali temi legati al recupero crediti, affrontando tutte le principali problematiche legate al rapporto tra creditori e debitori nel settore condominiale.

 

Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

Leggi descrizione
Giuseppe Bordolli, 2021, Maggioli Editore
34.00 € 32.30 €

Immagine: iStock/Vesnaandjic


Condividi

Scrivi un commento

Please enter your comment!
Please enter your name here