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Tubazione di scarico sulla facciata condominiale, è legittima?

È legittima l’installazione di una tubazione di scarico fecale sulla parete della facciata condominiale? Può essere impedita da una clausola del regolamento condominiale?

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È legittima l’installazione di una tubazione di scarico fecale sulla parete della facciata condominiale? Esaminiamo la vicenda.

Un condomino, nominato amministratore di condominio, collocava una tubazione di scarico fecale sulla parete nord della facciata condominiale e poi chiedeva al condominio una delibera autorizzativa per la tubazione installata, autorizzazione che non riusciva ad ottenere per mancanza del quorum deliberativo.

Lo stesso condomino poi realizzava un manufatto di copertura della tubazione; un altro partecipante al condominio – che si rivolgeva al Tribunale – riteneva che tale stabile occupazione della parete condominiale ledesse il decoro architettonico, comportando altresì l‘impossibilità di utilizzo delle parti comuni dell’edificio agli altri condomini.

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In ogni caso secondo l’attore di tale installazione si poneva in contrasto con l’art. 6 del regolamento condominiale secondo cui era vietato intraprendere opere capaci di modificare l’architettura esterna del fabbricato e delle parti comuni e, comunque, di pregiudicare i diritti degli altri condomini; di conseguenza, previo riconoscimento dell’illegittimità delle opere realizzata, richiedeva al Tribunale di condannare il convenuto, alla rimozione della tubazione ed al ripristino della facciata, nonché al risarcimento del danni.

Quindi: l’installazione di una tubazione di scarico fecale sulla parete della facciata condominiale è compatibile con l’articolo 1102 c.c.? Tale installazione può essere impedita da una clausola del regolamento che proibisce ai condomini di intraprendere opere volte a modificare l’architettura esterna del fabbricato e delle parti comuni?

Il Tribunale ha ritenuto l’installazione della tubazione di scarico fecale legittima. La decisione ha tenuto conto delle considerazioni del CTU (nominato durante il procedimento) che ha escluso la sussistenza di danni al decoro ed all’estetica del fabbricato in relazione alla messa in opera delle tubazioni esterne di raccordo alla fecale condominiale. Del resto, lo stesso tecnico ha altresì escluso il pericolo di pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato, consistendo le opere eseguite in manufatti leggeri e stante la loro semplice sovrapposizione alla muratura esistente.

>> Ti può interessare il Manuale del CTU, dell’esperto stimatore e del perito , di Giovanna Benvenuti e Lorenzo Maria Maccioni (Maggioli editore, 2021)

Chiarito quanto sopra, il giudice partenopeo ha notato come l’installazione della tubazione, nel rispetto dell’articolo 1102 c.c., non abbia, nella fattispecie, sicuramente alterato la sua destinazione di chiusura e protezione dello stabile, né compromesso il “pari uso”, da intendersi non come uso “identico” e “contemporaneo” perché se così fosse interpretato si impedirebbe in concreto a ciascun condomino di far un uso particolare o a proprio esclusivo vantaggio del bene comune, vanificando sostanzialmente la previsione dell’art. 1102 c.c.; in ogni caso per lo stesso giudice neppure è stato violato il regolamento atteso che la tubazione non ha modificato l’architettura esterna e del decoro del fabbricato (espressamente escluse dall’ausiliare), né determinato conseguenze pregiudizievoli in danno degli altri condomini.

Leggi anche Decoro architettonico: il singolo condòmino può tutelarlo

Riflessioni conclusive

È possibile che una clausola del regolamento di natura contrattuale (accettata da tutti i condomini nel rogito) contenga un espresso divieto di installazione di tubi sui muri condominiali. In tal caso la decisione del Tribunale sarebbe stata sfavorevole all’attore. In mancanza di tali divieti o qualora gli stessi non siano chiari, si può affermare che è lecita l’utilizzazione dei muri comuni da parte del singolo condomino per installarvi tubature. È vero infatti che il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l’altrui pari uso. Così è già stato affermato che la collocazione di una tubatura di scarico di un servizio, di pertinenza esclusiva di un condomino, in un muro maestro dell’edificio condominiale, rientra nell’uso consentito del bene comune, per la funzione accessoria cui esso adempie, restando impregiudicata la domanda di condanna del risarcimento del danno, anche in forma specifica, ossia mediante sostituzioni e riparazioni, proponibile per le infiltrazioni derivatene alla proprietà, o comproprietà, di altro condomino (Cass. civ., sez. II, 11/02/1999, n. 1162). In ogni caso è importante ricordare che i muri di un caseggiato sono comuni pro indiviso per tutta la loro estensione e ciascun condomino può legittimamente servirsi nel suo interesse del muro comune sia nella parte corrispondente al piano di sua proprietà, sia nella parte corrispondente al piano di altri.

>> Qui la sentenza: Trib. Salerno – sentenza del 19/04/2022, n. 1326
Riferimenti normativi:  artt. 1102 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Trib. Pescara, Sentenza del 30/06/2016

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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