Chiarisce questo punto l’Agenzia delle Entrate che attraverso la risposta n. 290 del 23 maggio 2022 spiega in che modo si applica la prevalenza abitativa in caso di interventi che determinano il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari all’interno di un edificio.
Entrate precisa che la verifica sulla prevalente funzione residenziale dell’edificio va effettuata considerando la situazione al termine dei lavori.
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Vediamo nel dettaglio il chiarimento delle Entrate.
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Il caso
Il condominio in questione è composto da due unità immobiliari, una ad uso abitativo e una ad uso commerciale. In seguito agli interventi edilizi che comporteranno un miglioramento sismico e garantiranno un maggiore isolamento termico, le unità immobiliari saranno trasformate in tre unità residenziali.
Considerato che la superficie dell’unità immobiliare ad uso abitativo è inferiore
al 50% della superficie complessiva dell’edificio, l’Istante chiede se:
- entrambi i proprietari/condomini delle due unità immobiliari possono usufruire della detrazione prevista dall’articolo 119 del decreto legge n.34 del 2020 (cd. Superbonus) con riferimento alle spese sostenute per gli interventi trainanti e trainati;
- ai fini della determinazione dei limiti di spesa per gli interventi sulle parti condominiali di miglioramento sismico e di efficientamento energetico, si debba tener conto della situazione esistente prima dei lavori.
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Necessario considerare la situazione al termine dei lavori
Entrate riprende come riferimento la circolare n. 24/2020 dove viene precisato che, utilizzando un principio di “prevalenza” della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio in condominio sia superiore al 50%, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.
Tuttavia, se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione
per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità
immobiliari che sono destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio.
Per eseguire la verifica, Entrate precisa che occorre fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell’allegato C del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, denominato “Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”.
Quindi nel momento in cui, al termine dei lavori l’edificio avrà prevalentemente funzione residenziale, entrambi i condomini potranno usufruire del Superbonus per i lavori di miglioramento sismico ed efficientamento energetico, ovviamente nel rispetto dei criteri normati per poter accedere al 110.
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I limiti di spesa
In riferimento al caso in questione i limiti di spesa da considerare sono:
- interventi di miglioramento sismico di euro 192.000 (96.000 per due);
- interventi di efficientamento energetico di euro 80.000 (40.000 per due).
>> Scarica la Risposta n. 290 delle Entrate <<
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