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Usi Civici: cosa sono e come accertarne esistenza, natura, estensione

Pur interessando gran parte del territorio italiano, non esiste un catasto degli Usi Civici. Per evitare incidenti (e conseguenti perdite economiche) il professionista incaricato della valutazione immobiliare deve conoscere le norme e gli aspetti tecnici di questo istituto

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usi civici

La presenza di usi civici gravanti su immobili soggetti ad espropriazione forzosa ha da sempre posto un limite alla commerciabilità degli stessi, anche se soltanto a seguito della Sentenza n. 19792 del 28 settembre 2011 [1] la Corte di Cassazione ha decretato che tali beni non possano essere soggetti a espropriazione forzosa.

La Corte ha di fatto sentenziato la non assoggettabilità dei terreni gravati da uso civico agli atti del processo esecutivo, a partire dal pignoramento, se prima non si è provveduto al procedimento di liquidazione dell’uso, escludendo la cosiddetta liquidazione di fatto.

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Si tratta, in realtà, di un principio che qualsiasi studioso della materia ben conosce, ma è la prima volta che si è arrivati in modo esplicito a una sentenza della Cassazione che, accomunando gli Usi Civici ai beni appartenenti al demanio, chiarisce che solo il bene “già gravato da uso civico” possa essere sottoposto a procedura esecutiva; quel bene cioè per il quale si sia provveduto con le modalità di legge alla liquidazione dell’uso, sancendo il principio di diritto per cui un bene soggetto non può essere colpito da espropriazione forzata, per il particolare regime della sua titolarità e della sua circolazione.

Anche a seguito della sentenza, nel 2015 si è giunti alla revisione dell’art. 173 bis delle disposizioni attuative del c.p.c. nel quale, fra i compiti dell’esperto nominato per la stima del bene pignorato, è stata inserita la verifica dell’eventuale presenza di censo, livello o uso civico che colpisca i beni pignorati, e se vi sia stata affrancazione da tali pesi.

In ultimo, nel mese di aprile, anche l’ABI ha di fatto recepito la modifica dell’art 173 bis delle disposizioni attuative c.p.c. con la pubblicazione della 4^ edizione delle “Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie” ponendo in capo al valutatore immobiliare la verifica che i beni pignorati non siano gravati da uso civico.

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Cosa sono gli Usi Civici

Gli Usi Civici sono un’antica forma di diritto collettivo su proprietà altrui che, da un punto di vista sostanziale, rappresenta un diritto originario che compete ai residenti di una specifica zona e consiste nell’utilizzazione in comune di diritti reali inalienabili, inusucapibili e imprescrittibili, nonché permanentemente legati agli abitanti di un territorio e soggetti al regime giuridico dei beni demaniali.

Per loro natura si configurano come diritti che spettano al singolouti cives”, cioè quale membro di un più ampio gruppo e non come singolo individuo. Questa caratteristica lo rende un Istituto di carattere pubblico, impedendo così a qualsiasi persona fisica o giuridica di poter reclamare diritti per usucapione sui beni che ne sono gravati, in quanto, anche se temporaneamente non esercitati, rimangono sempre esistenti ed imprescrittibili.

Domini collettivi e Usi civici su terre private

Operativamente possiamo suddividerli in due grandi famiglie, e cioè in domini collettivi e usi civici su terre private. I primi sono una forma di patrimonio, costituitosi a titolo originario, oppure a seguito di procedimenti di liquidazione o affrancazione, dove la gestione è demandata ad un ente esponenziale della popolazione incaricato dell’amministrazione.

Gli enti sono dei più diversi, taluni molto antichi, fra i più noti le “Regole” presenti nelle Alpi, le “Magnifiche comunità” nel Veneto, le “Comunanze” in Umbria e le “Università agrarie” nel Lazio. I terreni di dominio collettivo, oltre a mantenere il vincolo paesaggistico-ambientale, sono sottoposti ad un regime di inalienabilità, inusucapibilità e imprescrittibilità, in analogia ai beni demaniali.

Diversa la seconda categoria, che interessa terreni di proprietà privata ma gravati da taluni diritti di uso civico esercitabili dai cives. Sono proprio quest’ultimi a rivestire fondamentale importanza per i professionisti tecnici, a causa della maggiore difficoltà di accertamento. I terreni di proprietà privata gravati da usi civici possono validamente formare oggetto di atti di disposizione, tuttavia l’uso, anche successivamente all’alienazione, continuerà a gravare sul terreno.

È importante non commettere l’errore di sottovalutare questo Istituto, pensando di essere di fronte ad un relitto del passato, in quanto oltre ad avere solide radici storiche, mantiene tutt’oggi una forte capacità di adeguamento alle nuove esigenze e ai bisogni della nostra società, con una superficie gravata stimata in 1.668.851,85 ettari.

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Cosa deve fare il valutatore immobiliare

Mentre per gli aspetti relativi a iscrizioni ipotecarie e altri gravami è sufficiente accertare la situazione con delle semplici ricerche presso gli uffici di pubblicità immobiliare, per l’uso civico ciò non è possibile in quanto si tratta di diritti remoti, di cui non esiste un catasto generale che consenta di verificarne l’esistenza, la natura e l’estensione. Non esiste nemmeno una mappa che certifichi l’esistenza degli usi civici, pur essendo gli stessi molto diffusi e distribuiti sull’intera penisola.

È doveroso comunque chiarire che questa mancanza di informazioni non è imputabile al legislatore, perché sin dal 1927 la legge ha reso di fatto obbligatorio procedere all’accertamento degli usi civici, indicando il mezzo per l’affrancazione degli stessi; sono gli Enti pubblici preposti che purtroppo non sempre promuovono le verifiche.

Non esistendo un catasto generale dal quale attingere, il perito nel valutare un bene oggetto di garanzia immobiliare deve intervenire caso per caso, considerando che ogni atto di iscrizione ipotecaria o pignoramento è nullo se sullo stesso bene insiste il diritto di Uso Civico.

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Come accertare esistenza, natura, estensione degli Usi Civici

Ma come può il perito nominato accertare l’esistenza, la natura e l’estensione di tali diritti?

Il primo controllo è verificare se nel Comune dove si trova il bene pignorato sia stata eseguita la verifica demaniale. In tal caso è sufficiente controllare il ruolo dei possessori privati per accertare la presenza dell’uso civico.

Nel caso, molto frequente, in cui la verifica demaniale non sia stata eseguita, l’unico mezzo per avere contezza della presenza dell’uso è quello di procedere all’accertamento mediante una ricerca storica di natura tecnico-giuridica, al fine di determinare l’antica consistenza dei beni individuando documenti originali, catasti antichi e recenti ove rintracciare la presenza dell’uso.

La ricerca ovviamente ha una struttura “flessibile” in quanto varia in considerazione dello stato preunitario nel cui territorio si è formato l’uso civico. Ad ogni modo esistono dei segnali della presenza dell’uso nel territorio.

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Un ulteriore aiuto viene offerto anche dallo studio dei toponimi, spesso nelle zone demaniali si trovano località con nomi come Comunaglia, Limiti, Braida che si riconducono ad usi collettivi del suolo.

Conoscere il territorio e la sua storia ci dà ottime possibilità di non commettere errori.

Preziose indicazioni possono essere rinvenute nei vari catasti che si sono succeduti, dove è usuale trovare locuzioni come livello, università agraria, regola; si tratta anche in questo caso di un’indicazione di allarme che deve portare il tecnico ad approfondire la situazione.

Cosa fare una volta accertata la presenza dell’uso civico

Una volta accertata la presenza dell’uso civico è necessario stabilire se il terreno sia di proprietà privata o pubblica, compito risolvibile controllando l’intestazione catastale, in quanto il bene pubblico è sempre intestato ad un Ente Collettivo.

In ogni modo il consulente non potrà trovare risposte in registri che non esistono e che, in ogni caso, non possono dare una pubblica certezza, come nel caso della Richiesta all’Ufficio usi civici della Regione, il quale pur avendo sicuramente ordinato moltissime verifiche, non potrà mai dare delle certezze con efficacia di giudicato.

Per svolgere la sua attività il perito deve  essere in possesso di nozioni tecniche e storiche che gli consentano di eseguire l’accertamento riguardante la reale presenza dell’uso civico senza mai dimenticare la memoria storica del territorio. A ciò deve unire una formazione specifica, sia di estimo, degli antichi catasti e della storia dei luoghi dove si trova ad operare.

Articolo a cura di Massimo Moncelli

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Marco Campagna
Architetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Autore del blog “Diari di un Architetto” (architetticampagna.blogspot.it), luogo di approfondimento dei temi di urbanistica, di edilizia e argomenti direttamente collegati, di cui cura in prima persona sia i post che le risposte ai numerosi commenti; il blog è diventato nel tempo un luogo di scambio di competenze professionali ed è fonte di approfondimento tanto per l’autore quanto per i numerosi lettori.

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[1] Cass. Civ., 28 settembre 2011, n. 19792, in Mass. Giust. civ., 2011, 9, 1357, secondo cui un «un bene gravato da uso civico può essere sottoposto a procedura esecutiva (e così, successivamente, alla vendita coattiva od assegnazione), soltanto se il pignoramento sia successivo alla data del provvedimento di sclassificazione, ovvero a quella anteriore data, che in quest’ultimo sia espressamente indicata come epoca di perdita della destinazione ad uso civico, e sempre che il pignoramento sia eseguito in danno di colui in cui favore sia stata riconosciuta la sclassificazione, e quindi l’acquisto della titolarità di un diritto reale esclusivo sul bene in questione»

Immagine: iStock/bernie_photo


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